回望2023年，全球經(jīng)濟(jì)增速處于低位增長(zhǎng)水平，中國(guó)經(jīng)濟(jì)走上了波動(dòng)式前進(jìn)的復(fù)蘇之路，在積極的財(cái)政政策提質(zhì)增效與穩(wěn)健的貨幣政策精準(zhǔn)施策的背景下，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速有望超越5.0%，廣州地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)突破3萬(wàn)億元。

　　市場(chǎng)需求穩(wěn)中向好

　　泛消費(fèi)類企業(yè)租賃活躍度回升

　　2023年，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，凈吸納錄得約30萬(wàn)平方米，其中三成為新入市項(xiàng)目自用面積去化。市場(chǎng)“以價(jià)換量“成效顯現(xiàn)，部分租戶選擇對(duì)自身的辦公環(huán)境進(jìn)行升級(jí)，向更高品質(zhì)樓宇搬遷，整體租賃市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)。

2022＆2022廣州甲乙級(jí)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園租賃成交活躍行業(yè)

　　與2022年對(duì)比，全市企業(yè)租賃結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，主要圍繞互聯(lián)網(wǎng)科技、金融、泛消費(fèi)以及專業(yè)服務(wù)四類。值得關(guān)注的是，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)影響，今年互聯(lián)網(wǎng)科技頭部企業(yè)均在進(jìn)行不同程度的業(yè)務(wù)規(guī)模調(diào)整，其相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈也同步受到一定影響。盡管互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)租賃需求面積占比穩(wěn)居首位，但其從去年的42%下降至今年的23%，整體降幅明顯。在消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇驅(qū)動(dòng)下，泛消費(fèi)類企業(yè)租賃活躍度有所提升。

　　部分項(xiàng)目延期入市

　　空置率上升低于預(yù)期

　　2023年，全市有六個(gè)新項(xiàng)目，共計(jì)約40萬(wàn)平方米入市，其中超八成來(lái)自琶洲，推升全市甲級(jí)寫字樓存量至726萬(wàn)平方米。當(dāng)前，琶洲寫字樓存量占比僅次于珠江新城，約28%。

　　截至2023年第四季度，廣州甲級(jí)寫字樓空置率為16.2%。得益于今年新入市項(xiàng)目的自用面積去化以及個(gè)別項(xiàng)目延期入市，今年全市空置率上升低于1.0個(gè)百分點(diǎn)，空置率增長(zhǎng)速度低于預(yù)期。在子市場(chǎng)中，越秀市場(chǎng)“以價(jià)換量”成效相對(duì)顯著，空置率在今年下降約5.0個(gè)百分點(diǎn)，錄得子市場(chǎng)中最大降幅。

　　租金策略延續(xù)“以價(jià)換量”主旋律

　　2023年，全市甲級(jí)寫字樓凈有效租金同比下降6.4%至144.6元每月每平方米，租金降幅度較去年同期有所加快，各子市場(chǎng)租金均未能實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，整體租金策略延續(xù)2022年“以價(jià)換量”主旋律。

　　從子市場(chǎng)層面看，越秀和琶洲租金降幅相對(duì)較大，全年租金降幅均達(dá)到8.0%。核心區(qū)珠江新城租金韌性顯現(xiàn)，降幅較去年有所放緩。

　　未來(lái)展望

　　預(yù)計(jì)2024年，廣州全市有14個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)約100萬(wàn)平方米入市，其中六成來(lái)自琶洲，三成來(lái)自國(guó)際金融城，屆時(shí)廣州甲級(jí)寫字樓存量將被推升超800萬(wàn)平方米。如全部項(xiàng)目如期入市，在市場(chǎng)需求保持中性釋放下，預(yù)計(jì)全市空置率將繼續(xù)上升。同時(shí)，在存量項(xiàng)目與新增項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)白熱化的情況下，全市租金大概率將繼續(xù)承壓。