2023年上海寫字樓市場共錄得18個(gè)新增供應(yīng)，共計(jì)110.6萬平方米，同比上升31.1%。從供應(yīng)區(qū)域來看，主要布局在北外灘、前灘、真如和花木子市場。新增供應(yīng)集中入市，推動(dòng)全市空置率攀升至19.8%，同比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)。
行業(yè)需求方面，金融業(yè)以占比19.0%，位列全年首位，其中資產(chǎn)管理類、證券和基金為全年租賃活躍度最高的三大子行業(yè)；專業(yè)服務(wù)業(yè)需求小幅回升，占比14.3%，其中咨詢、律所及廣告的需求占比較高，數(shù)據(jù)服務(wù)類企業(yè)租賃需求表現(xiàn)亮眼；TMT行業(yè)需求占比13.0%，主要以軟件及平臺(tái)的研發(fā)相關(guān)企業(yè)租賃需求為主，占比相較去年有所下降，主要與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)整合辦公場所，轉(zhuǎn)向自用樓宇等原因有關(guān)；消費(fèi)品制造業(yè)位于第四位，占比12.7%，其中以服飾珠寶、汽車、快消品相關(guān)企業(yè)的租賃需求占比較為突出。
全年從行業(yè)租戶與熱點(diǎn)區(qū)域結(jié)合的維度來看，徐匯濱江著力推動(dòng)科創(chuàng)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為金融科技企業(yè)選址關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域；北外灘著力扶持金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展，持續(xù)吸引保險(xiǎn)、證券類企業(yè)。專業(yè)服務(wù)業(yè)類企業(yè)選擇較為分散，陸家嘴區(qū)域律所新設(shè)及搬遷需求活躍，徐匯濱江憑借產(chǎn)業(yè)及政策吸引廣告及傳媒相關(guān)企業(yè)入駐；TMT行業(yè)需求中，真如板塊供應(yīng)充沛，租金優(yōu)勢突出，相比去年吸引力明顯提升；消費(fèi)品制造業(yè)依然青睞于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)如南京西路、徐家匯、淮海中路。
租金方面，2023年全市租金報(bào)價(jià)同比下降2.2%，有效租金同比下降3.7%，延續(xù)下行趨勢。總體來看，受制于全球經(jīng)濟(jì)增長放緩以及外部環(huán)境的復(fù)雜性與不確定性上升，企業(yè)利潤低速修復(fù)，市場觀望情緒仍濃。部分競爭壓力較大的子市場業(yè)主只能采取更為靈活和激進(jìn)的租賃策略，致使租金進(jìn)一步下行。
2023年上海零售物業(yè)市場共錄得5個(gè)新項(xiàng)目入市開業(yè)，集中下半年，均落位于次級(jí)及新興商圈，分別為上海金融街購物中心、龍華會(huì)、鴻壽坊、上海信泰中心以及環(huán)宇城MAX， 總計(jì)37.8萬平方米。
新開業(yè)項(xiàng)目的亮眼客流及品牌表現(xiàn)直接驗(yàn)證了上海零售物業(yè)市場的復(fù)蘇勢頭持續(xù)強(qiáng)勁，因地制宜的新項(xiàng)目填補(bǔ)相關(guān)板塊商業(yè)空白，提升整體商業(yè)能級(jí)，激發(fā)市場活力。2023年，全市空置率累計(jì)上行0.1個(gè)百分點(diǎn)，全市購物中心首層租金受到核心和次級(jí)商圈租金回升影響，于年初止跌企穩(wěn)，全年累計(jì)上行0.3%，報(bào)每天每平方米人民幣33.5元。
2023年市場需求復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁，餐飲品類持續(xù)迭代煥新，依舊為主力需求，占比45%，以多樣中餐、咖啡茶飲以及亞洲食肆等細(xì)分品類布點(diǎn)活躍。其中，咖啡茶飲細(xì)分賽道逐步向新中式茶飲以及健康酸奶品牌傾斜，季內(nèi)茉莉奶白、茉酸奶、霸王茶姬以及Blueglass等品牌多點(diǎn)布局。
時(shí)尚服飾類需求占比23%，以女裝、運(yùn)動(dòng)戶外以及設(shè)計(jì)師品牌需求最為活躍。其中，The Atelier上海首家旗艦店啟幕BFC，高階運(yùn)動(dòng)品牌年內(nèi)持續(xù)加碼上海市場，lululemon亞太最大門店落地靜安嘉里中心，Klattermusen攀山鼠上海首店亮相浦東嘉里城。生活方式類需求占比6%，MUJI全國首家農(nóng)場概念店年內(nèi)亮相前灘太古里。值得一提的是，眾多新興的業(yè)態(tài)賽道加快布局線下商業(yè)，其中包括漢服、培育鉆石、戶外裝備、二手奢侈品等品類，持續(xù)拓寬零售商業(yè)功能及場景。
2023年上海倉儲(chǔ)物流市場迎來10個(gè)項(xiàng)目的入市，總體量達(dá)到89.8萬平方米。主要為上海西南區(qū)域的金山、青浦和松江增加了優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)面積，三層及以上物業(yè)占據(jù)主力。新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高的同時(shí)，帶動(dòng)凈吸納量同比增長18%至44.1萬平方米。全年以消費(fèi)品制造業(yè)引領(lǐng)需求，其中食品、鞋服和家電行業(yè)的需求有所擴(kuò)張，同時(shí)線上線下融合模式進(jìn)一步滲透到本地零售和醫(yī)藥領(lǐng)域。另外部分區(qū)域三方物流租戶業(yè)務(wù)收縮導(dǎo)致退租。至此，全市空置率同比上升5.1個(gè)百分點(diǎn)至14.4%。
需求端而言，三方物流占比明顯增長，達(dá)到71%。三方物流的倉配一體化等服務(wù)向更多企業(yè)進(jìn)行延展，尤其食品，家電和化妝品等行業(yè)對(duì)動(dòng)態(tài)柔性物流需求的日益增長。同時(shí)，個(gè)別家電行業(yè)三方物流企業(yè)開始積極拓展外部業(yè)務(wù)，以增加社會(huì)化規(guī)模。一家化工物流龍頭企業(yè)仍處擴(kuò)張進(jìn)程，在松江新租面積超過3萬平方米；電商居次位，上海消費(fèi)者的快節(jié)奏生活方式以及對(duì)便利性的追求，催生新的消費(fèi)場景，從而促進(jìn)了即時(shí)零售平臺(tái)和生鮮電商的擴(kuò)張需求；制造業(yè)需求來自新興的儲(chǔ)能市場和醫(yī)藥行業(yè)，醫(yī)藥平臺(tái)逐步建立自有藥房和系統(tǒng)化配送服務(wù)，旨在滿足消費(fèi)者的多元化需求。
在滬監(jiān)測的主要12個(gè)子市場中，浦東機(jī)場、閔行和奉賢等7個(gè)子市場空置率保持在10%以下。而寶山受到短期內(nèi)新增供應(yīng)的影響，空置率小幅上行至12.2%。消費(fèi)品制造業(yè)成為上海西南區(qū)域需求動(dòng)能，推動(dòng)金山和青浦今年的加速去化。上海遠(yuǎn)郊區(qū)域可租面積的放量及租戶降本策略下，上海倉儲(chǔ)物流市場平均租金增幅趨緩，同比增長0.5%，報(bào)每月每平方米49.3元。
2023年上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場共錄得10個(gè)新項(xiàng)目交付，共計(jì)66.9萬平方米，同比上升30%，包括張江、金橋、漕河涇、市北和浦江成熟板塊，以及周康、青浦和南大新興板塊。全年凈吸納量28.3萬平方米，空置率同比上升2.6個(gè)百分點(diǎn)至18.3%。
行業(yè)需求方面，TMT行業(yè)以35%占比保持租賃需求首位，其中軟件系統(tǒng)開發(fā)子分類表現(xiàn)亮眼，特別是人工智能、大數(shù)據(jù)及自動(dòng)駕駛相關(guān)賽道企業(yè)，充分體現(xiàn)當(dāng)前新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換下的產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來的新興行業(yè)租賃需求釋放。同時(shí)在線經(jīng)濟(jì)的繁榮推動(dòng)電商、智慧零售等相關(guān)需求釋放。主要得益于集成電路產(chǎn)業(yè)的旺盛需求，工業(yè)品制造業(yè)以24%的占比位列第二。 各環(huán)節(jié)國產(chǎn)芯片企業(yè)積極落址浦東，涵蓋從半導(dǎo)體設(shè)備、EAD工具，到多類型芯片設(shè)計(jì)，封裝測試等企業(yè)。形成以全產(chǎn)業(yè)鏈為導(dǎo)向的國產(chǎn)化成長和集群效應(yīng)。另錄得自動(dòng)化裝備、機(jī)器人、航空航天類先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)成交。醫(yī)藥及生命科學(xué)以16%占比位列需求第三，特色生物醫(yī)藥園區(qū)項(xiàng)目積極吸引創(chuàng)新藥企業(yè)入駐，而大健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也推動(dòng)醫(yī)藥服務(wù)類租戶的大面積成交。
對(duì)比各子市場表現(xiàn)，金橋板塊延續(xù)活躍態(tài)勢，在凈吸納量上保持領(lǐng)先，推動(dòng)空置率進(jìn)一步走低至25%，全年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。優(yōu)勢汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)細(xì)分企業(yè)呈現(xiàn)旺盛活力，如汽車芯片、系統(tǒng)研發(fā)、零配件制造等。張江板塊在經(jīng)歷了上半年的科技行業(yè)裁員退租震蕩后，下半年迎來顯著回暖，實(shí)現(xiàn)凈吸納量的轉(zhuǎn)正。漕河涇板塊持續(xù)吸引TMT類企業(yè)的大面積入駐，全年表現(xiàn)穩(wěn)中顯韌性。此外新興板塊項(xiàng)目的入市，也使得上海各區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)均衡多元格局，為不同訴求租戶提供優(yōu)質(zhì)空間。但存量項(xiàng)目受到市場新增供應(yīng)沖擊及年底去化壓力的影響，推行“以價(jià)換量”政策，致使全市平均租金報(bào)價(jià)同比下降0.8%至每月每平方米139.1元。
2023年，上海物業(yè)投資市場交易總額累計(jì)789.8億元，同比下降10.2%，全年交易筆數(shù)創(chuàng)下歷史新高，達(dá)105筆，金額在十億元以下的小額交易占據(jù)主導(dǎo)。伴隨各類投資機(jī)會(huì)的相繼涌現(xiàn)，交易雙方對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格認(rèn)知逐漸趨同，全年市場表現(xiàn)呈先抑后揚(yáng)態(tài)勢，投資型交易占比更是達(dá)到2020年以來峰值水平。
標(biāo)的物業(yè)類型方面，以商務(wù)園區(qū)、廠房及長租公寓為代表的新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)自年初以來投資熱度頗高，交易金額占全年投資總額34.8%，其中長租公寓物業(yè)投資表現(xiàn)最為矚目，交易金額相較上年水平實(shí)現(xiàn)翻倍躍升，而鑒于此類資產(chǎn)在運(yùn)營過程中規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯，投資者多以險(xiǎn)資及地產(chǎn)基金等傳統(tǒng)投資者為主，更有內(nèi)資買家于年內(nèi)連續(xù)完成多筆交易。此外，商務(wù)園區(qū)依舊為新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)中交易最為頻繁的物業(yè)類型，位于張江、金橋、周康等板塊的優(yōu)質(zhì)物業(yè)持續(xù)受到機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注，而專注于集成電路、生物醫(yī)藥及新能源等重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的自用買家亦在各主要園區(qū)板塊有所布局。傳統(tǒng)物業(yè)類型交易分布也愈發(fā)多元，商業(yè)辦公樓對(duì)于投資者吸引力依舊不減，而伴隨消費(fèi)回暖及旅游復(fù)蘇的信號(hào)出現(xiàn)，下半年錄得若干筆零售、綜合體及酒店資產(chǎn)相關(guān)交易，特別是非核心商圈的零售及綜合體物業(yè)及濱江板塊的酒店資產(chǎn)，年內(nèi)酒店類資產(chǎn)交易總額更是達(dá)到有史以來最高水平。
買家類型方面，境外買家的投資情緒相對(duì)謹(jǐn)慎，全年貢獻(xiàn)約20%的交易金額；另一方面，內(nèi)資企業(yè)買家投資金額年內(nèi)逐季走高，除自用買家外，以投資為目的的交易也較以往更加活躍，如異地地方政府下屬企業(yè)依托“飛地經(jīng)濟(jì)”布局長三角門戶板塊或科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)辦公及研發(fā)資產(chǎn)，另外，企業(yè)買家對(duì)于酒店資產(chǎn)的投資意愿也十分強(qiáng)烈。與此同時(shí)，傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)投資者交易活躍度依舊，且更青睞于相對(duì)核心的新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)類型。
來 源：CBRE世邦魏理仕
