2023年上半年是疫情管控全面放開后的第一個(gè)半年。近期召開的7月中央政治局會(huì)議認(rèn)為，今年以來“國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)、總體回升向好”，但也明確指出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨國內(nèi)需求不足、外部環(huán)境嚴(yán)峻等困難，強(qiáng)調(diào)需加大宏觀政策調(diào)控力度，其中包括擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)就業(yè)、優(yōu)化房地產(chǎn)政策等多個(gè)方面。

　　第一太平戴維斯發(fā)布2023上半年大宗交易市場回顧與展望，報(bào)告分析上半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和中國大宗交易市場的變化趨勢，助您把握投資動(dòng)態(tài)，致勝未來市場。

　　2023上半年市場要聞

　　宏觀經(jīng)濟(jì)

　　下半年世界經(jīng)濟(jì)仍然存在不確定性，如歐美銀行危機(jī)的時(shí)滯效應(yīng)、地緣政治沖突持續(xù)等，使得各國央行仍有加息動(dòng)力，全球緊縮性貨幣政策預(yù)期持續(xù)。中國經(jīng)濟(jì)在一季度出現(xiàn)疫后“脈沖式“反彈，二季度補(bǔ)償性因素明顯衰減，實(shí)際 GDP 同比增長6.3%，剔除基數(shù)效應(yīng)擾動(dòng)后經(jīng)濟(jì)增長實(shí)際放緩，動(dòng)力減弱。

　　貨幣政策

　　國內(nèi)貨幣政策維持穩(wěn)健，央行6月已經(jīng)調(diào)降MLF、OMO和LPR利率10BP，為國內(nèi)房地產(chǎn)市場、信貸市場、經(jīng)濟(jì)修復(fù)等帶來多重利好。但美聯(lián)儲(chǔ)加息通道未接近終點(diǎn)，中美利率差異持續(xù)走闊，仍然是影響國際資本流動(dòng)和資產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)的桎梏。

　　房地產(chǎn)政策

　　7月政治局會(huì)議首次提及需適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，在供需兩端為房地產(chǎn)市場回穩(wěn)釋放重要積極信號。需求端，進(jìn)一步確認(rèn)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，表明過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在放松空間，各城市有望根據(jù)實(shí)際松綁調(diào)控，預(yù)計(jì)核心一二線城市政策優(yōu)化空間較大。供給端，體現(xiàn)保障性住房供給仍是重點(diǎn)，尤其凸顯城中村改造工作對促進(jìn)保障性住房建設(shè)工作的重要作用。另一方面，會(huì)議對對債務(wù)化解工作的要求更加具體化，可能預(yù)示著化解風(fēng)險(xiǎn)的政策力度將會(huì)進(jìn)一步加大。

　　公募REITs

　　今年3月，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施正式被納入公募REITs試點(diǎn)范圍，為相關(guān)資產(chǎn)投資人提供具有權(quán)益性質(zhì)的退出渠道，打通“融投管退”的良性資管循環(huán)。6月，博時(shí)、華安、紅土創(chuàng)新和中金基金旗下共四只REITs產(chǎn)品合計(jì)擴(kuò)募規(guī)模接近50億元，標(biāo)志中國公募REITs市場首次擴(kuò)募平穩(wěn)落地。擴(kuò)募帶來的基金規(guī)模的增加及新投資者的引入，有望提升不動(dòng)產(chǎn)投資的二級市場流動(dòng)性，從而打開資產(chǎn)估值空間。

　　2023年上半年大宗交易市場分析

　　市場概述

　　今年上半年中國大宗交易市場錄得人民幣809億元的交易總額，較去年同期水平上漲4%，市場整體呈現(xiàn)升溫跡象。其中一季度反彈明顯，交易總額576億元，同比漲幅達(dá)到33%；二季度增長勢頭明顯放緩，表明市場復(fù)蘇力度仍然疲弱。

　　資產(chǎn)類別

　　產(chǎn)業(yè)園上半年交易金額達(dá)到163億元，同比增長逾4倍。作為新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)的代表類別，產(chǎn)業(yè)園投資吸引力不斷提升，內(nèi)外資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)積極收購商務(wù)園區(qū)核心資產(chǎn)的同時(shí)，大型藥企及地產(chǎn)基金積極布局生物醫(yī)藥園區(qū)，推動(dòng)上半年產(chǎn)業(yè)園交易金額超過上年全年相關(guān)資產(chǎn)交易總額。另一方面，商業(yè)類資產(chǎn)的交易金額較去年同期也錄得較大提升，近期觀察到投資者通過特殊機(jī)會(huì)投資布局該類資產(chǎn)的趨勢愈發(fā)顯著，機(jī)會(huì)型和增值型或成為投資者低價(jià)入手并盤活資產(chǎn)的主流投資策略。

　　買家類型

　　內(nèi)資仍為上半年市場交易金額占比最大的資金來源，以保險(xiǎn)公司為代表的機(jī)構(gòu)投資者展現(xiàn)出強(qiáng)勁購買力，連續(xù)錄得多宗交易落地。此外，生物醫(yī)藥、科技及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)購置自用辦公資產(chǎn)屢見不鮮。

　　投資目的地

　　上半年一線城市成交額占比70%以上。大宗交易雖仍然集中在流動(dòng)性較好的上海和北京，但廣深和二線城市交易總額漲幅尤為明顯，廣深兩城、二線城市錄得大宗交易金額分別同比上漲26%、50%和78%。與一線城市成交主要集中在辦公資產(chǎn)不同，非一線城市超過一半的成交集中在工業(yè)/物流資產(chǎn)。長沙、南京、沈陽工業(yè)/物流資產(chǎn)交易額同比增漲4倍以上。

　　下半年展望

　　貨幣政策上，上半年降息刺激效果可能有限，后續(xù)隨著債務(wù)壓力的持續(xù)增加以及居民收入和消費(fèi)信心的下降，今年的降息概率仍然較大，民營房企信貸獲取難度將有所改善。

　　匯率政策上，在美國加息和中國降息的宏觀背景下，匯率可能仍有一定貶值壓力，這種背景下資本外流壓力可能較大。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定成為最高決策層的政策方向，預(yù)計(jì)下半年穩(wěn)匯率舉措可期。

　　公募REITs方面，已正式步入“新發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的擴(kuò)容時(shí)期，預(yù)計(jì)將會(huì)有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的項(xiàng)目申報(bào)；保障性租賃住房REITs板塊將持迎來首批擴(kuò)募。

　　房地產(chǎn)市場方面，土地市場成交萎縮進(jìn)一步加大地方政府債務(wù)壓力，后續(xù)銀行信貸投放抵押品可能不足、不良資產(chǎn)或有增加。需注意的是，本次政治局會(huì)議首次提出需“指定實(shí)施一攬子化債方案”，表明對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)以及地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高度重視，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場穩(wěn)中求進(jìn)發(fā)展。

　　投資心態(tài)方面，外資機(jī)構(gòu)將會(huì)繼續(xù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，而內(nèi)資方面，以Pre REITs基金為代表的人民幣基金，預(yù)計(jì)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注成熟運(yùn)營的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)。

來 源： 第一太平戴維斯 

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