2022年下半年以來，珠海、深圳、東莞相繼出臺(tái)相關(guān)政策，表示每年計(jì)劃將供應(yīng)1,000-2,000萬㎡以上的低租金/低售價(jià)、高質(zhì)量、工業(yè)上樓的政策性載體。而廣州也于今年2月出臺(tái)《廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)支持市場(chǎng)主體高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)率先整體好轉(zhuǎn)若干措施的通知》，當(dāng)中第十七條也明確表示將加入大灣區(qū)“筑巢引鳳”產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入攻堅(jiān)戰(zhàn)。在新形勢(shì)、新挑戰(zhàn)的大背景下，廣州未來又應(yīng)注意哪些關(guān)鍵點(diǎn)？
從珠海實(shí)施路徑 預(yù)判廣州未來模式
根據(jù)珠海市工業(yè)和信息化局以及珠海市招商署于去年9月聯(lián)合發(fā)布的《珠海5.0產(chǎn)業(yè)新空間》電子手冊(cè)，珠海全市5.0產(chǎn)業(yè)新空間共謀劃115個(gè)項(xiàng)目+4片區(qū)，供應(yīng)主要集中在香洲區(qū)，而高新區(qū)目前謀劃10個(gè)新興產(chǎn)業(yè)空間項(xiàng)目，新開工建設(shè)體量已達(dá)200萬㎡。除新增用地項(xiàng)目外，還將通過改擴(kuò)建低效廠房完成每年1,000萬㎡的建設(shè)任務(wù)，當(dāng)中新開工增量項(xiàng)目與存量改造項(xiàng)目的占比約55:45，存量低效廠房盤活是新興產(chǎn)業(yè)空間的重要供應(yīng)來源。
珠海市5.0產(chǎn)業(yè)新空間規(guī)劃分布情況
而從廣州本地情況來看，2020至2022年三年，廣州全市累計(jì)出讓土地2.4萬畝，每畝均價(jià)87.6萬元，平均每宗地塊占地面積約63畝，主要供應(yīng)區(qū)域集中在黃埔、南沙、花都和增城四區(qū)。盡管過往幾年廣州市工業(yè)用地持續(xù)高位供應(yīng)，但大多數(shù)項(xiàng)目為企業(yè)拿地自建自用項(xiàng)目小部分為平臺(tái)型產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。此外，由于部分區(qū)域較高的準(zhǔn)入門檻或土地成本，單純僅靠增量用地完成廣州市“低成本、高質(zhì)量、政策性標(biāo)準(zhǔn)廠房”的年度建設(shè)目標(biāo)是不可行的，因此通過“工改工”盤活低效閑置廠房將成為廣州未來重要“水源”。
廣州“工改工”企業(yè)未來應(yīng)注意哪些點(diǎn)
一、 “實(shí)用程度高的產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì) = 適合企業(yè)生產(chǎn)所需的產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計(jì) + 內(nèi)部最優(yōu)空間布置”。
在項(xiàng)目啟動(dòng)前期，首先進(jìn)行本地產(chǎn)業(yè)情況研究，在找準(zhǔn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位的同時(shí)，進(jìn)行企業(yè)訪談，真正了解企業(yè)需求，而非盲目生搬硬套外地產(chǎn)品參數(shù)或盲目拉高產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，從而避免造成產(chǎn)品與實(shí)際需求錯(cuò)配情況；
一、 “適合本地基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)所需的標(biāo)準(zhǔn)層面積及園區(qū)配套 + 實(shí)用程度高的產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì) = 最大程度吸納每個(gè)潛在客戶”。
“工業(yè)上樓”除企業(yè)生產(chǎn)能真正“上樓”以外，物業(yè)參數(shù)及垂直運(yùn)輸效率也十分重要。但工業(yè)物業(yè)不應(yīng)過分追求高容積率，否則將可能造成使用率銳減、成本飆升、租售價(jià)格與投入成本不成正比等負(fù)面錯(cuò)配情況；
二、 “身份及心態(tài)轉(zhuǎn)變，招商前置而非過往高周轉(zhuǎn)模式”。
對(duì)于“低成本、高質(zhì)量、政策性標(biāo)準(zhǔn)廠房”而言，開發(fā)商不能再沿用傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)思路。在政策性產(chǎn)業(yè)園的大規(guī)模入市沖擊下，應(yīng)盡快轉(zhuǎn)換定位，轉(zhuǎn)換為與產(chǎn)業(yè)的深度合作的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，從而與企業(yè)實(shí)現(xiàn)互利共贏。
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
