化解房企風(fēng)險(xiǎn)、提振樓市信心、改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表……這是過去一年房企、地產(chǎn)從業(yè)者以及購房者十分關(guān)注的話題。那么，關(guān)于房地產(chǎn)市場，今年全國兩會釋放了哪些新信號？
仔細(xì)研讀今年政府工作報(bào)告后可知，有三大方面內(nèi)容值得關(guān)注，一是有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)；二是支持剛性和改善性住房需求；三是加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，解決好新市民、青年人等住房問題。這意味著，今年房地產(chǎn)行業(yè)將聚焦“防風(fēng)險(xiǎn)+保民生+促消費(fèi)”三大方面，促進(jìn)行業(yè)走向新發(fā)展模式。
全國人大代表、58同城CEO姚勁波向記者表示，“當(dāng)下，房地產(chǎn)業(yè)已從‘增量時(shí)代’進(jìn)入到‘存量時(shí)代’�；诖耍ㄗh拓寬房企的融資通道、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管制度、加速數(shù)智化落地，讓房企行穩(wěn)致遠(yuǎn)�！�
至于房地產(chǎn)行業(yè)如何向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變？姚勁波認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)本身需要從“帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展”單引擎作用，向“經(jīng)濟(jì)發(fā)展與保障民生需求”的雙引擎作用轉(zhuǎn)變；地方政府逐步從土地財(cái)政向優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)開發(fā)從“舊三高”模式向更關(guān)注城市低碳化發(fā)展、提供與居住需求升級相匹配的產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)升維的模式轉(zhuǎn)變。
多措并舉化解房企風(fēng)險(xiǎn)
改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表
今年政府工作報(bào)告提出，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。
“過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)�？焖贁U(kuò)張主要靠‘快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略+高杠桿’模式，這種發(fā)展模式是不可持續(xù)的�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，建立良性循環(huán)模式需要繼續(xù)降低企業(yè)杠桿，動態(tài)調(diào)整政策，促進(jìn)整體市場平穩(wěn)運(yùn)行。
“要防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到優(yōu)質(zhì)房企。當(dāng)下實(shí)施‘三箭齊發(fā)’等政策，重點(diǎn)是穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)房企，這是行業(yè)和市場的基本盤�！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，對于其他出險(xiǎn)企業(yè)，應(yīng)堅(jiān)持市場化原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)、該重組的重組。
“降杠桿、縮規(guī)模是當(dāng)前改善房企資產(chǎn)負(fù)債情況的主要方式，也是控制風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。保持合理負(fù)債水平、調(diào)整債務(wù)期限結(jié)構(gòu)及融資結(jié)構(gòu)、提升股權(quán)比例是降杠桿的主要途徑；推動收并購、發(fā)行CMBS/CMBN、REITs等實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表，可達(dá)到補(bǔ)充現(xiàn)金流和縮表的效果。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向記者表示。
至于實(shí)操層面如何落地，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向記者表示，“2022年底，‘金融16條’‘三支箭’等政策措施先后出臺，至今已有超190家房企獲得銀行授信額度超6萬億元，交易商協(xié)會已受理儲架式發(fā)債申請超1400億元，近40家企業(yè)公布定增、配股募資計(jì)劃。其中，碧桂園、雅居樂已完成配股，企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善。”
在優(yōu)化A股房企股權(quán)融資后，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至目前，共有14家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布再融資預(yù)案，預(yù)計(jì)融資合計(jì)約573.16億元；在全面實(shí)行股票發(fā)行注冊制過程中，多家房地產(chǎn)企業(yè)的再融資申請已順利平移至交易所，近日均已受理。
“此外，房企可以拿出優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)，參與REITs發(fā)行，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表與現(xiàn)金補(bǔ)充的雙贏�！眲⑺硎�，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入存量時(shí)代，盤活自持物業(yè)成為補(bǔ)充現(xiàn)金流、提高資產(chǎn)流動性的良好手段。
今年2月份，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，明確不動產(chǎn)投資范圍、管理人試點(diǎn)要求等。貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，“從房企角度來看，私募基金入場將有助于房企盤活存量資產(chǎn)，增加融資渠道，化解房企金融風(fēng)險(xiǎn)。”
“對于持有商業(yè)地產(chǎn)的房企來說，要提升運(yùn)營效率、加強(qiáng)地產(chǎn)的盈利能力，進(jìn)而做高商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，有利于REITs的發(fā)行與融資。對于持有租賃物業(yè)的房企來說，要積極打造長租品牌，貼合政策開發(fā)長租市場。一方面利用窗口期通過REITs實(shí)現(xiàn)融資，另一方面也為探索新模式、拓展經(jīng)營方向打好基礎(chǔ)�！眲⑺硎尽�
全國政協(xié)委員、中信資本控股有限公司董事長兼首席執(zhí)行官張懿宸建議，階段性推出具有中國特色的商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs工具，助力化解住宅交付風(fēng)險(xiǎn)。具體來看，盤活問題房企的存量資產(chǎn)，通過“問題房企”和“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的隔離，控制產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)；所募集資金除歸還項(xiàng)目自身的負(fù)債以外，全部用于解決問題房企自身的“爛 尾樓”交付問題，嚴(yán)禁挪作他用；制定特殊的募集資金監(jiān)管要求，針對該類別企業(yè)和資產(chǎn)的特殊情況，建立專門的資金監(jiān)管機(jī)制。
劉水認(rèn)為，私募基金投資此類項(xiàng)目有兩種方式，一是注入股權(quán)資本，二是提供相應(yīng)借款，為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供資金保障，加速項(xiàng)目“保交付”進(jìn)程。不動產(chǎn)私募基金的投資范圍相對公募REITs更為廣泛，資金體量也更為龐大，對房企來說是更有潛力的融資方式。
劉麗杰表示，展望2023年，化解房企風(fēng)險(xiǎn)仍將是各地政府的關(guān)注重點(diǎn)，各項(xiàng)已出臺政策將進(jìn)一步深化落地，房企金融風(fēng)險(xiǎn)有望加快出清。
落實(shí)“保交樓”保民生工作
激活樓市需求提振購房信心
多位行業(yè)專家表示，在防風(fēng)險(xiǎn)、改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況同時(shí)，要將政策著力點(diǎn)落在進(jìn)一步強(qiáng)化“保交樓”保民生、支持合理住房消費(fèi)需求等方面，堅(jiān)持“房住不炒”定位。
“‘保交樓’仍是化解房企金融風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)�！眲Ⅺ惤鼙硎荆路宽�(xiàng)目順利交付，滿足剛性和改善性需求，房地產(chǎn)市場才能從根本上恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。2022年，在多項(xiàng)金融政策支持下，“保交樓”取得一定進(jìn)展，但仍有一定體量的停工項(xiàng)目尚未得到妥善處置，2023年“保交樓”任務(wù)仍需努力落實(shí)。
當(dāng)前，多地都將“保交樓”工作視為重要任務(wù)。比如，吉林省今年要求完成1.5萬套保交樓任務(wù)；安徽省推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逾期交房專項(xiàng)治理，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金、交付質(zhì)量等監(jiān)管力度。
“對于房企來說，要抓住當(dāng)前各項(xiàng)利好政策，通過補(bǔ)充資金完成‘保交樓’任務(wù)，通過借新償舊、合理展期緩解償債壓力，通過收并購等市場化方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)‘瘦 身’�！眲⑺硎�，在積極主動化解風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，房企才有望在銷售市場和融資市場上重獲信任，進(jìn)而修復(fù)現(xiàn)金流。
今年政府工作報(bào)告指出，“支持剛性和改善性住房需求”。2022年以來，各地持續(xù)出臺優(yōu)化購房信貸、公積金、松綁限購、限售等政策，降低購房門檻及成本，加快剛需及改善性需求入市。
全國人 大代表、榮華控股集團(tuán)董事長崔榮華建議，在全國范圍內(nèi)推行住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款的政策。她表示，“在房地產(chǎn)市場規(guī)模大、影響人群數(shù)量多的一線城市，加快推行速度，讓惠民政策盡快落地，在已出臺‘商轉(zhuǎn)公’政策的城市出臺實(shí)施細(xì)則，推動‘商轉(zhuǎn)公’的真正落地，并為后續(xù)跟進(jìn)城市提供參考樣本�！�
全國政協(xié)委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心原黨組書記馬建堂表示，在居民消費(fèi)中，住房及相關(guān)消費(fèi)占比很高，去年四季度中央出臺了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的若干條政策，目前一些一線城市的房地產(chǎn)市場有所復(fù)蘇，消費(fèi)和價(jià)格都有所回升。
“要繼續(xù)實(shí)施中央已經(jīng)出臺的穩(wěn)房地產(chǎn)市場的舉措，多種方式緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動資金困難，鼓勵剛性和改善性住房消費(fèi)需求�？傊欢ㄒ逊康禺a(chǎn)市場穩(wěn)住�！瘪R建堂說。
“預(yù)計(jì)需求端的支持性政策仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性�！眲Ⅺ惤鼙硎荆�(dāng)前市場修復(fù)態(tài)勢尚未穩(wěn)固，仍要進(jìn)一步修復(fù)市場預(yù)期，應(yīng)加大對改善性住房消費(fèi)的支持力度。
陳文靜表示，“預(yù)計(jì)未來針對新市民住房的政策支持力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，特別是在新市民人口較多的城市，降低購房門檻和購房成本均有一定空間。同時(shí)，對于購買家具、家電等配套消費(fèi)的金融支持力度也可以加強(qiáng)。”
告別高負(fù)債無序擴(kuò)張時(shí)代
推動向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡
今年政府工作報(bào)告提出，“要加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，解決好新市民、青年人等住房問題”。在業(yè)內(nèi)看來，這是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要支撐點(diǎn)。
全國政協(xié)委員、四川省商會副會長、明宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長張建明建議，同步推進(jìn)保障性住房建設(shè)和商品房市場化，完善住房“雙軌制”長效體系。應(yīng)將“人人有房居”而非“人人有房產(chǎn)”作為政策導(dǎo)向，一手抓保障性住房建設(shè)，一手抓商品房市場化，加快完善住房“雙軌制”長效體系。
“從住房結(jié)構(gòu)來講，保障性住房的建設(shè)規(guī)模將會進(jìn)一步提高，向更多的人提供低成本住房。在實(shí)現(xiàn)‘住有所居’的同時(shí)，也能起到穩(wěn)定房價(jià)的作用�！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)向記者表示，“房價(jià)穩(wěn)定了，地價(jià)也就穩(wěn)定了，進(jìn)而預(yù)期也就穩(wěn)定了�！�
為了加快發(fā)展保障性租賃市場，2023年1月份舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，把發(fā)展保障性租賃住房，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題，作為2023年房地產(chǎn)市場工作的重點(diǎn)內(nèi)容之一。
那么，如何擴(kuò)大長租市場規(guī)模，同時(shí)確保租賃市場有合適的回報(bào)率呢？上海易居房地產(chǎn)研究院咨詢中心總監(jiān)姚臘向記者表示，可以從降低租賃住房建設(shè)運(yùn)營成本和完善退出機(jī)制等方面入手。一方面給予住房租賃企業(yè)一定風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償和其它相關(guān)政策支持；另一方面，通過確立清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系，不斷豐富基礎(chǔ)資產(chǎn)類別，加快推進(jìn)租賃住房領(lǐng)域REITs。
實(shí)際上，2022年12月份，證監(jiān)會副主席李超曾提出，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。
“此外，還可以發(fā)展公共服務(wù)，提升租賃住房本身的質(zhì)量，優(yōu)化租賃住房周邊配套設(shè)施，改善居住體驗(yàn)。通過探索積分賦權(quán)等方式，使公共服務(wù)的享受標(biāo)準(zhǔn)與住房擁有情況脫鉤，使租賃群體也能享有同等范圍與質(zhì)量的公共服務(wù)資源。”姚臘如是說。
更重要的是，對于業(yè)內(nèi)極為關(guān)注的房地產(chǎn)新發(fā)展模式，有分析人士稱，核心之一就是低負(fù)債、穩(wěn)杠桿、重運(yùn)營，房企業(yè)務(wù)重心從前端開發(fā)向后端運(yùn)營服務(wù)轉(zhuǎn)移，完成從開發(fā)商到運(yùn)營服務(wù)商的轉(zhuǎn)變。中金公司研報(bào)表示，新發(fā)展模式蘊(yùn)含著未來房企發(fā)展的五個(gè)新方向，一是新建商品住宅逐漸轉(zhuǎn)向重點(diǎn)服務(wù)于改善型需求；二是保障性和市場化租賃住房將成為發(fā)展藍(lán)海；三是綜合城市更新能力將為企業(yè)帶來更多機(jī)遇；四是存量房經(jīng)營和交易活動的體量逐步擴(kuò)大；五是房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)更加規(guī)范化發(fā)展。
“房地產(chǎn)新發(fā)展模式既是指業(yè)務(wù)方向的新模式，也是指經(jīng)營策略的新模式。房企要將業(yè)務(wù)發(fā)展方向與當(dāng)前改善資產(chǎn)負(fù)債表的導(dǎo)向相結(jié)合，在降低杠桿、縮減負(fù)債的前提下探索對應(yīng)的發(fā)展模式�！眲⑺J(rèn)為，房企首先要立足于開發(fā)業(yè)務(wù)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合政策導(dǎo)向探尋新的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，如參與城市更新、改善型住房建設(shè)、長租項(xiàng)目建設(shè)等。
總體而言，當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高負(fù)債模式，走上向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡之路。
來 源：證券日報(bào)
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