三年疫情沖擊，投資熱門悄然生變，作為擁有“三強(qiáng)租戶”——強(qiáng)承租能力、強(qiáng)行業(yè)前景、強(qiáng)政策支持的產(chǎn)業(yè)園，熱度與日俱增；二十大“制造強(qiáng)國(guó)”的方針引導(dǎo)更像是一針強(qiáng)心劑，將產(chǎn)業(yè)園關(guān)注度推向新高；產(chǎn)業(yè)園REITs，不僅給業(yè)界提供了退出渠道參考，也給投資人提供了新的思路，加速了其對(duì)產(chǎn)業(yè)園的出手。產(chǎn)業(yè)園憑借行業(yè)實(shí)力、政策支持和市場(chǎng)完善，成為了投資界的“新頂流”。
疫后復(fù)蘇強(qiáng)勁中國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性十足
作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)在外圍環(huán)境及國(guó)內(nèi)疫情的雙重影響下，也面對(duì)著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的壓力，不過(guò)中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面并未發(fā)生改變，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看仍是韌性強(qiáng)、且具穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體。雖2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速由去年高位回落，且因上半年因疫情反復(fù)，第二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(“GDP”)僅錄得O.4%正增長(zhǎng)，但隨著疫情防控措施的調(diào)整，以及相關(guān)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的出臺(tái)，第三季度的GDP增速得到明顯改善、錄得3.9%正增長(zhǎng)，好于市場(chǎng)預(yù)期。
產(chǎn)業(yè)園熱度正興
自1979起步至今，經(jīng)過(guò)四十余年的發(fā)展，中國(guó)最初的工業(yè)園已演變成現(xiàn)今的產(chǎn)業(yè)園;隨著近十年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)興起，為了透過(guò)協(xié)同效應(yīng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集在同一區(qū)域發(fā)展的效應(yīng)愈加明顯，產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。零散式傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)模式被逐步取代，集群式運(yùn)作模式成為各個(gè)地區(qū)發(fā)展的重要方向。1、目前，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要由兩大國(guó)家級(jí)核心園區(qū)推動(dòng)，即以技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)為主的“經(jīng)開(kāi)區(qū)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū))”，和以智慧密集型產(chǎn)業(yè)為主的“高新區(qū)（高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū))”。
截至2021年，國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)和高新區(qū)占全國(guó)國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布數(shù)目的近60%，為絕對(duì)主力。以區(qū)域分布來(lái)看，主要集中華東地區(qū)，江蘇、浙江、山東、廣東四個(gè)地區(qū)的園區(qū)數(shù)量最多，發(fā)揮示范引領(lǐng)的作用。2、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的重中之重，國(guó)家有意培育八大新興產(chǎn)業(yè)為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
政策支持加速行業(yè)迭代升級(jí)
除了行業(yè)本身發(fā)展速度可觀、熱度與日俱增，各方政策的不斷加碼支持也為中國(guó)產(chǎn)業(yè)園的加速發(fā)展保駕護(hù)航。
1、二十大報(bào)告
二十大報(bào)告中有不少內(nèi)容直接關(guān)系到產(chǎn)業(yè)園未來(lái)發(fā)展
1、）聚焦實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基石，而產(chǎn)業(yè)園則是發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要空間載體。高質(zhì)量發(fā)展制造業(yè)、高水平建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是新型工業(yè)化的必然趨勢(shì)。
2、）實(shí)施產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)再造工程二十大報(bào)告鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展圍繞基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的短板展開(kāi)。從相關(guān)衍生方案中涵蓋的產(chǎn)業(yè)范圍來(lái)看，包括核心基礎(chǔ)零部件、電子元器件、基礎(chǔ)軟件和關(guān)鍵基礎(chǔ)材料等在內(nèi)的領(lǐng)域?qū)⑹侵刂兄亍?/P>
3、）支持專精特新發(fā)展未來(lái)聚焦和深耕一個(gè)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)將快速發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園應(yīng)該做到有專注力、有特色，著力于引進(jìn)某一產(chǎn)業(yè)鏈條上下游的專業(yè)化分工企業(yè)，大大提高整個(gè)產(chǎn)業(yè)群體的競(jìng)爭(zhēng)力。
構(gòu)建新一代信息技術(shù)、人工智能、生物技術(shù)、新能源、新材料、高端裝備、綠色環(huán)保等一批新的增長(zhǎng)引擎。報(bào)告明確指出未來(lái)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的方向主要在硬科技、高端制造業(yè)、節(jié)能環(huán)保等產(chǎn)業(yè)上，包括5G、人工智能、半導(dǎo)體芯片、新能源車、太陽(yáng)能板、高分子材料制造、數(shù)據(jù)中心等具體方向。
4、）構(gòu)建優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)業(yè)新體系產(chǎn)業(yè)園輕資產(chǎn)服務(wù)建立在賽道專業(yè)化與運(yùn)營(yíng)精細(xì)化的基礎(chǔ)上，園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)要善于總結(jié)提煉運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，并將經(jīng)驗(yàn)推廣至其他服務(wù)較為落后的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，做好數(shù)字化、低碳化升級(jí)，如引入5G、IOT等先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用，做好排污、回收、綠化等配套服務(wù)等。
5、）發(fā)展綠色低碳產(chǎn)業(yè)零碳產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展將成為未來(lái)的政策引導(dǎo)重心之一，隨著“2030年碳達(dá)峰”的目標(biāo)期限不斷接近，產(chǎn)業(yè)園也需要積極進(jìn)行綠色轉(zhuǎn)型。
2、公募
產(chǎn)業(yè)園REITs是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)的重要組成部分。自2021年末起，各類產(chǎn)業(yè)園REITs相關(guān)政策頻出，更多的退出渠道大大增加投資的可能性及流動(dòng)性。至今已有8例成功發(fā)行的產(chǎn)業(yè)園RElTs，包括博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華夏合肥高新REIT、華安張江光大REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、建信中關(guān)村REIT及華夏和達(dá)高科REIT。
具備天時(shí)、地利、人和的產(chǎn)業(yè)園，正在快速迭代和升級(jí)，這也給投資市場(chǎng)帶來(lái)了新機(jī)遇。麥動(dòng)控股已經(jīng)布局產(chǎn)業(yè)園招商運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域多年，在這一行業(yè)迅速成長(zhǎng)，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。
來(lái)源：戴德梁行
