進(jìn)入7月，今年上半年房地產(chǎn)市場交易成績單出爐。受購房者觀望情緒濃厚、疫情反復(fù)等因素影響，今年上半年新房、二手房市場成交面積均出現(xiàn)明顯下滑，但成交價(jià)格相對穩(wěn)定。同時(shí)，重點(diǎn)城市短期庫存穩(wěn)定在相對高位，出清周期有所延長。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年5月底，按近6個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，重點(diǎn)城市短期庫存出清周期均在1年以上，其中三四線代表城市庫存出清周期已攀升至23.4個(gè)月。

　　新房、二手房交易價(jià)格微增 三四線城市新房價(jià)格低位徘徊

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，今年上半年全國百城新建住宅、二手住宅價(jià)格均出現(xiàn)微增。其中，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.15%，為2016年以來同期最低水平，漲幅較2021年同期收窄1.55個(gè)百分點(diǎn)；二手房住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.17%，較2021年上半年收窄2.39個(gè)百分點(diǎn)。

2020年1月至2022年6月百城新建住宅均價(jià)及環(huán)比變化，中指研究院制表

　　從城市能級看，一線城市新建住宅價(jià)格持續(xù)橫盤，上半年累計(jì)上漲0.21%，累計(jì)漲幅處于近五年同期較低水平；二線城市新房價(jià)格有所恢復(fù)，累計(jì)上漲0.33%；三四線代表城市新房價(jià)格持續(xù)低位，上半年各月價(jià)格環(huán)比均下跌。

　　在各城市群中，長三角城市群新房市場穩(wěn)步恢復(fù)，上半年價(jià)格累計(jì)上漲0.24%，嘉興、寧波等城市房價(jià)累計(jì)漲幅均超1%；珠三角價(jià)格累計(jì)漲幅較2021年同期收窄幅度最大，房價(jià)低位盤整，肇慶、中山等城市新建住宅價(jià)格累計(jì)跌幅居百城前列；京津冀新房市場分化，價(jià)格恢復(fù)動(dòng)力不足；山東半島新房市場仍顯低迷，價(jià)格累計(jì)變化由漲轉(zhuǎn)跌。

　　分析上半年百城新建住宅、二手住宅價(jià)格變化，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，4月以來，百城新建住宅價(jià)格穩(wěn)中微升，6月百城新建住宅均價(jià)16205元/平方米，環(huán)比上漲0.04%，房價(jià)呈現(xiàn)底部企穩(wěn)跡象。而多地疫情反復(fù)沖擊，市場信心有所走弱，二手住宅5月、6月價(jià)格環(huán)比再次下跌，但跌幅有限，房價(jià)整體呈橫盤態(tài)勢。

　　商品房銷售面積減半 6月環(huán)比增長37%

　　與穩(wěn)中微增的房價(jià)不同，今年上半年全國百城新建商品房住宅銷售面積呈現(xiàn)較大幅度的下滑。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年全國百城新建商品住宅成交面積約1.33億平方米，同比下滑49%，與去年下半年相比下降33%。中指研究院數(shù)據(jù)則顯示，2022年上半年，全國百城新建商品住宅月均成交面積約3099萬平方米，同比下降42%。

易居研究院制表

　　“今年1-4月份較為疲軟的行情，拖累了半年度的數(shù)據(jù)。隨著5-6月份數(shù)據(jù)的改善，類似降幅也有筑底的跡象。”分析今年上半年全國百城新建商品住宅銷售情況，嚴(yán)躍進(jìn)用“大病初愈、但仍虛弱”8個(gè)字概括。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著下半年社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)改善，交易行情有望呈現(xiàn)“漸入復(fù)蘇、積極向上”的良好發(fā)展態(tài)勢。

　　這一觀點(diǎn)從5、6月的交易數(shù)據(jù)上也能佐證一二。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年1-5月，全國商品房銷售面積為5.1億平方米，同比下降23.6%，商品房銷售額為4.8萬億元，同比下降31.5%。5月，全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅較4月分別收窄7.2和8.9個(gè)百分點(diǎn)，市場邊際有所修復(fù)。初步統(tǒng)計(jì)，6月環(huán)比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%。易居研究院的數(shù)據(jù)則顯示，6月全國百城新建商品住宅成交面積為2837萬平方米，環(huán)比增長37%，同比下降34%，呈現(xiàn)“環(huán)比增速擴(kuò)大、同比降速收窄”的良好態(tài)勢，同時(shí)成為今年上半年成交最佳月份。

　　對于6月份全國百城銷售面積環(huán)比大幅上揚(yáng)的現(xiàn)象，中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，一方面，因政策效果初顯，市場情緒有所修復(fù)；另一方面，部分城市項(xiàng)目集中網(wǎng)簽，一定程度亦帶動(dòng)交易數(shù)據(jù)回升。

　　嚴(yán)躍進(jìn)則指出，環(huán)比數(shù)據(jù)的改善，客觀上對同比降幅指標(biāo)也產(chǎn)生了積極的影響。從同比降幅數(shù)據(jù)看，今年6月份全國百城新房成交同比下降34%，相比5月份降幅收窄了22個(gè)百分點(diǎn)，復(fù)蘇動(dòng)力在增強(qiáng)，房企積極推盤促銷售，購房者的市場預(yù)期發(fā)生變化，入市意愿增強(qiáng)，供需兩端出現(xiàn)積極變化。

　　短期庫存出清周期拉長 90-120平方米產(chǎn)品為市場主流需求

　　在上半年總體市場銷售呈現(xiàn)疲態(tài)的同時(shí)，部分城市短期庫存出清周期有所延長。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積處于2017年以來的相對高位，按近12個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，短期庫存出清周期為15.3個(gè)月，較2021年末延長3.3個(gè)月；若按近6個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，短期庫存出清周期為18.9個(gè)月，較2021年末延長5個(gè)月。

　　其中，截至2022年5月底，按近6個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，一線城市短期庫存出清周期13.9個(gè)月；二線代表城市出清周期18.3個(gè)月，較2021年末延長4.9個(gè)月，短期庫存面臨一定壓力；三四線代表城市出清周期23.4個(gè)月，較2021年末延長6.1個(gè)月，市場庫存去化壓力較大。

按近6個(gè)月月均銷售面積計(jì)算2020年以來各線代表城市商品住宅短期庫存出清周期變化，中指研究院制表

　　同時(shí)，房企推盤積極性不足，供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩。據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，重點(diǎn)50城商品住宅月均新批上市面積1675萬平方米，同比下降44%，與2019-2021年同期均值相比下降39%，較2019年同期亦下降39%。6月，企業(yè)推盤節(jié)奏有所加快，50個(gè)代表城市商品住宅月均供應(yīng)規(guī)模同比下降近四成，降幅較5月收窄約10個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增長42%，市場供應(yīng)端有所修復(fù)。

　　在需求端，置業(yè)者更青睞90-120平方米產(chǎn)品。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海、廣州、深圳、南京、蕪湖、沈陽、福州、廊坊、佛山等30個(gè)代表城市中，90-120平方米住宅成交套數(shù)占比普遍在4成以上，19個(gè)城市的90平方米以下住宅產(chǎn)品成交套數(shù)下滑，改善類產(chǎn)品表現(xiàn)相對較好。

　　曹晶晶認(rèn)為，2022年以來，受國際環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和國內(nèi)疫情沖擊明顯的超預(yù)期影響，經(jīng)濟(jì)新的下行壓力進(jìn)一步加大、居民收入預(yù)期走弱以及市場預(yù)期不穩(wěn)等因素讓剛需置業(yè)群體觀望情緒更重，特別是房價(jià)較高的熱點(diǎn)一二線城市，低總價(jià)段產(chǎn)品的剛需客戶買房意愿下降明顯，需求釋放動(dòng)力不足；而較高總價(jià)段產(chǎn)品的改善性群體入市積極性相對較好，改善型產(chǎn)品體現(xiàn)出一定韌性。

　　隨著6月市場銷售情況的好轉(zhuǎn)，曹晶晶認(rèn)為全國市場逐步進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道，但市場恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)節(jié)奏、疫情防控效果及政策優(yōu)化力度等方面。她預(yù)測，熱點(diǎn)城市三季度有望繼續(xù)回升，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積同比降幅超10%。

　　而根據(jù)中指研究院監(jiān)測，上半年超180省市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，政策出臺頻次近500次，近兩個(gè)月因城施策加快，政策內(nèi)容向限購、限貸等方面延伸，城市明顯向二線城市擴(kuò)圍，同時(shí)住房政策與人口、租賃政策等方面結(jié)合，激發(fā)需求釋放。曹晶晶認(rèn)為，進(jìn)入下半年有利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策將繼續(xù)出臺。另外，她表示，核心城市土地縮量或?qū)е滦路侩A段性供應(yīng)不足，下半年市場重啟過程中，房價(jià)面臨上漲壓力。

　　嚴(yán)躍進(jìn)則指出，目前市場數(shù)據(jù)總體進(jìn)入回暖恢復(fù)過程，只不過需要注意的是恢復(fù)力度偏弱可能使得部分?jǐn)?shù)據(jù)同比仍下跌。在他看來，下半年三季度、四季度將呈現(xiàn)不同特點(diǎn)，其中三季度持續(xù)回暖趨勢，到四季度部分?jǐn)?shù)據(jù)將呈現(xiàn)正增長。

　　來源：央廣網(wǎng)

編輯：wangdc