“北京現(xiàn)在除了西城區(qū)以外，寫字樓價格對比2021年都降了很多，也是一個抄底的好時機。”5月26日，北京某中介機構(gòu)寫字樓租賃人員向記者表示。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受到疫情影響，北京部分商圈寫字樓出租或出售均價出現(xiàn)了不同程度下跌。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，截至2022年5月11日，全市九個甲級辦公樓子市場中大部分受到了此輪疫情不同程度的影響。
不過，高力國際中國區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴區(qū)海5月26日接受記者采訪時表示，企業(yè)辦公需求屬于剛性需求，在沒有出現(xiàn)大規(guī)模企業(yè)因疫情導致的破產(chǎn)或由此導致退租的情況下，空置率短期內(nèi)不會劇烈波動。
同日，仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負責人米陽也在接受記者采訪時表示，因此輪疫情導致的看房量驟減、企業(yè)業(yè)務(wù)流程緩慢等影響造成部分需求的積壓，將在疫情緩和后小幅釋放。
多區(qū)寫字樓市場租售價下調(diào)
“平均情況來看，基本此前租金接近10元/平/天的寫字樓，目前成交價能降至7元/平/天，有些品質(zhì)較高的寫字樓物業(yè)，租金能從12元/平/天降至10元以下�！鄙鲜鲎赓U人員向《華夏時報》記者介紹，“受到此輪疫情的影響，北京多區(qū)的寫字樓租賃價格出現(xiàn)不同程度下調(diào)�！�
按照面積一千平米的辦公樓計算，此前12元/平/天價格，日租金在1.2萬元，月租金在36萬元，年租金約在432萬元；價格調(diào)整至10元/平/天后，日租金在1萬元，月租金30萬元，年租金360萬元。等同于一千平米寫字樓的年租金能減少約72萬元。
不僅是租賃價格，據(jù)3房網(wǎng)5月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，5月北京望京商圈、三元橋商圈、百子灣商圈、知春路商圈等寫字樓出售價格也有所下跌。
其中百子灣商圈寫字樓出租及出售價格雙降，寫字樓出租均價5.36元/平/天，環(huán)比下跌2.9%，寫字樓出售價格71895元/平米，環(huán)比下跌0.27%，靜態(tài)投資回報率約為37年。
對于部分區(qū)域出現(xiàn)的寫字樓租金調(diào)整情況，米陽向《華夏時報》記者表示：“面對此輪疫情，租戶可以提前進行現(xiàn)有租約評判，主動與業(yè)主方進行溝通，討論疫期租金減免的可能性及其他靈活性條款。若需原址續(xù)租，積極與業(yè)主協(xié)商續(xù)租成本�！�
雖然市場整體租金承壓，但依舊有部分區(qū)域的寫字樓價格堅挺甚至有所上漲。例如國貿(mào)商圈寫字樓出租均價11.31元/平/天，環(huán)比上漲24.42%；寫字樓出售價格79918元/平米，環(huán)比上漲0.34%。
事實上，在嚴區(qū)海看來，疫情防控的三年，對于寫字樓市場的影響其實沒有什么不同，真正不同的可能是每個市場參與者的心態(tài)變化。從最開始的手足無措，到現(xiàn)在已經(jīng)形成常態(tài)化的疫情應(yīng)對方案，能夠更好的應(yīng)對疫情防控期和正常經(jīng)營期。嚴區(qū)海向《華夏時報》記者表示，“作為從業(yè)人員的我們，最顯著的感受可能是此輪疫情影響應(yīng)該是更大，居家辦公期間絕大部分的企業(yè)租賃客戶都停止了新項目的推進并持觀望態(tài)度。”
寫字樓短期承壓
而按照仲量聯(lián)行5月16日發(fā)布的有關(guān)北京疫情波動對辦公樓市場影響的獨家解讀來看，疫情下北京辦公樓市場的確出現(xiàn)了短期承壓的情況。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年5月11日，全市九個甲級辦公樓子市場中大部分受到此輪疫情不同程度的影響。其中CBD、第三使館區(qū)、望京、奧林匹克區(qū)域以及部分東長安街子市場項目位于朝陽區(qū)范圍內(nèi)，受到顯著波及的總辦公面積達630萬平方米，占全市總存量的近六成。
其中，北京整體辦公樓宇市場租賃行為均有所減緩，主要因為看房人數(shù)驟減，以及在談客戶內(nèi)部匯報流程受阻。
不過，記者在與前述租賃人員交談過程中也了解到，雖然目前多數(shù)寫字樓因疫情影響到崗率有所下調(diào)，但目前還是能實地看項目的，成交上也沒有太明顯浮動�！耙驗槟壳霸S多寫字樓給出了免租期、減租等一系列優(yōu)惠，還是有意向客戶抄底的�！逼湎颉度A夏時報》記者表示。
嚴區(qū)海也向《華夏時報》記者表示：“從我們觀察到的客戶需求來看，依然是有新增的辦公需求的，只不過受疫情影響，暫時放緩了，所以市場感受還好，不過整體二季度的市場表現(xiàn)和疫情影響還要等到季度末的最終數(shù)字出來以后才能更清楚。”
此外，據(jù)米陽介紹，雖然大部分業(yè)主方仍持觀望態(tài)度，尚未提出明確的降租計劃，但已有部分業(yè)主方在調(diào)整其租賃策略。另外，部分國企辦公項目正在落實為符合要求的服務(wù)業(yè)中小微企業(yè)減免租金的措施。
《華夏時報》記者獲悉，針對目前寫字樓面對的承壓情況，部分國企辦公項目延續(xù)2020年租金減免政策，對于符合要求的服務(wù)業(yè)中小微企業(yè)減免3或6個月租金。
而根據(jù)仲量聯(lián)行研究部對北京辦公樓市場的調(diào)查，業(yè)主方普遍對當前的租賃市場表示出謹慎、略微向好的整體預(yù)期。仲量聯(lián)行方面5月26日向《華夏時報》記者表示：“盡管面對多重壓力，在當前看房難的疫情防控嚴格環(huán)境下，北京的辦公樓租賃市場并未停滯，仍有大客戶的新租及擴租簽約。在業(yè)主方積極調(diào)動資源及應(yīng)對措施的情況下，有搬遷或擴租需求的租戶也在尋求抄底機會�！�
嚴區(qū)海在5月26日接受《華夏時報》記者采訪時還透露，據(jù)其了解，后續(xù)會有相關(guān)的租金優(yōu)惠或減免的政策出臺，已經(jīng)知道的是朝陽區(qū)對外發(fā)布的《朝陽區(qū)關(guān)于鼓勵商務(wù)樓宇減免租金政策支持事宜的實施細則》，各樓宇業(yè)主方目前也有正在討論制定中。
需求有望在疫情緩和后小幅釋放
而綜合此次寫字樓市場的整體情況來看，米陽向《華夏時報》記者表示：“北京甲級辦公樓市場在今年一季度指標表現(xiàn)優(yōu)異，復(fù)蘇勢頭明顯，但此輪疫情導致主要決定需求端走勢的新租、擴租類需求明顯減緩，市場租金在短期內(nèi)承壓�！�
不過，嚴區(qū)海表示：“因疫情直接原因?qū)е碌氖袌鐾际菚簳r性的，隨著本輪疫情防控結(jié)束，整體市場會回歸常態(tài)。針對北京的甲級寫字樓市場，疫情對于整體市場并沒有決定性影響，其影響更多在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化方面�！�
實際上，記者在采訪米陽時還了解到，面對因疫情出現(xiàn)的短期寫字樓市場承壓情況，當前市場上已有租戶考慮一定程度的分散式辦公，分散式辦公的場景可以是創(chuàng)新型靈活辦公空間，為企業(yè)提供臨時業(yè)務(wù)連續(xù)性解決方案。
而展望未來，嚴區(qū)海表示，在疫情緩和后，需要重點關(guān)注的還是需求端的變化。
嚴區(qū)海向記者表示，在關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)科技、金融和專業(yè)服務(wù)三大支柱行業(yè)的持續(xù)性經(jīng)營情況時，也要關(guān)注到新興成長或疫情受益的行業(yè)在下半年的擴張情況，比如醫(yī)療健康，新能源汽車、集成電路等產(chǎn)業(yè)，還包括細分賽道的龍頭企業(yè)需求情況，如傳統(tǒng)行業(yè)信息化、元宇宙等�！叭绻衲暌咔椴辉俪霈F(xiàn)反復(fù)，企業(yè)經(jīng)營可以正�；�，到那時企業(yè)需求才能真正得到釋放，這些也是我們下半年將持續(xù)關(guān)注的重要方向�！眹绤^(qū)海講道。
來源：華夏時報
編輯：wangdc
