在上周領(lǐng)展房產(chǎn)基金出手買下東百集團(tuán)三處位于長(zhǎng)三角的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)后，5月16日，新創(chuàng)建集團(tuán)公告稱，將向澳洲嘉民集團(tuán)收購(gòu)位于中國(guó)成都及武漢的六項(xiàng)物流地產(chǎn)物業(yè)，初始購(gòu)買價(jià)總額為22.9億元人民幣(約26.63億港元)。
上述六項(xiàng)物流地產(chǎn)物業(yè)的可出租總面積約53.1萬平方米，當(dāng)中包括五個(gè)已竣工項(xiàng)目、一個(gè)在建中項(xiàng)目及一幅待開發(fā)的地皮。相關(guān)項(xiàng)目位處于中國(guó)成都及武漢的中西部具戰(zhàn)略性地位的物流樞紐，由嘉民集團(tuán)開發(fā)且目前由其管理。
同時(shí)，新創(chuàng)建集團(tuán)將通過收購(gòu)GoodmanChina(Western)（后者直接擁有嘉民企業(yè)管理）的50%全部已發(fā)行股本與嘉民集團(tuán)方面成立合營(yíng)企業(yè)。
根據(jù)合營(yíng)企業(yè)的安排，嘉民企業(yè)管理將就目標(biāo)組合中各項(xiàng)物業(yè)的管理及經(jīng)營(yíng)向項(xiàng)目公司提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，同時(shí)，合營(yíng)企業(yè)將作為新創(chuàng)建集團(tuán)在中國(guó)發(fā)掘與嘉民集團(tuán)（及其管理的基金）更多合作機(jī)會(huì)的平臺(tái)。
截至2021年，嘉民集團(tuán)在華西區(qū)擁有100.51萬平方米物流空間。此次交易涉及的6個(gè)項(xiàng)目中，嘉民成都機(jī)場(chǎng)物流中心、嘉民龍泉物流中心、嘉民新津物流中心、嘉民新都物流中心及嘉民新都北工業(yè)園均位于四川成都，也是嘉民在該地區(qū)的全部?jī)?yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。武漢漢南物流園則是嘉民在該地區(qū)唯一優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告
上述物流地產(chǎn)物業(yè)的已竣工項(xiàng)目于截至2021年12月31日止年度產(chǎn)生逾人民幣1億元的總收益，截至2022年3月31日的平均出租率約90%及加權(quán)平均租約到期年期為3.1年。租戶方面則涉及國(guó)際零售商及頂尖的電商運(yùn)營(yíng)商。
不久前，第一太平戴維斯發(fā)布的《中國(guó)物流地產(chǎn)》報(bào)告顯示，位于華西地區(qū)的成都城市板塊，2021年成都物流市場(chǎng)新增供應(yīng)趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)新增供應(yīng)主要位于青白江區(qū)域，全市高標(biāo)倉(cāng)總存量約為500萬平方米，整體存量水平位居全國(guó)第三，僅次于長(zhǎng)三角區(qū)域的上海及蘇州。
報(bào)告指出，“由于物流資產(chǎn)價(jià)格攀升，目前其收益率相較十年前已減半，一線城市物流資產(chǎn)收益率徘徊在4.5%～5.5%之間，正逐步趨向與市中心甲級(jí)寫字樓相當(dāng)?shù)乃��！?/p>
據(jù)相關(guān)資料顯示，嘉民集團(tuán)（GoodmanGroup）是一家綜合性房地產(chǎn)集團(tuán)，在全球14個(gè)國(guó)家持有、開發(fā)和管理工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)。主要業(yè)務(wù)為投資直接或間接工業(yè)產(chǎn)權(quán)、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)發(fā)展及基金管理。投資領(lǐng)域包括商務(wù)辦公園區(qū)、工業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)和配送中心。
嘉民大中華區(qū)設(shè)有香港、上海、北京、成都、廣州五處辦事處，管理52項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目，另有22項(xiàng)在建項(xiàng)目和待開發(fā)土地儲(chǔ)備，總資產(chǎn)約123億元。
而相較于嘉民集團(tuán)在華西區(qū)擁有的100.51萬平方米物流空間，嘉民在以上海、蘇州、昆山、嘉興、常州、湖州等華東區(qū)域布局的優(yōu)質(zhì)物流空間則超250萬平方米。其中，僅在上海擁有的八項(xiàng)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)面積近77萬平方米。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，自2014年至今是物流地產(chǎn)發(fā)展的成熟期，而2014年萬科與黑石的合作拉開了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍物流地產(chǎn)的序幕，來自外部的政策支持則成為物流地產(chǎn)發(fā)展的加速器。
2021年7月以來，繼《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》《關(guān)于加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的意見》等相關(guān)文件發(fā)布，來自房企的收購(gòu)交易在物流資產(chǎn)上略顯多發(fā)。
5月12日，領(lǐng)展房產(chǎn)基金以約9.5億元買下東百集團(tuán)三處位于長(zhǎng)三角的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)。交易完成后，賣方東百集團(tuán)將繼續(xù)為該組合提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。
追溯至更早時(shí)候，2021年11月，領(lǐng)展完成了對(duì)東莞和佛山兩座配送中心75%股權(quán)的交易，總代價(jià)約為7.5億元，該次交易是領(lǐng)展首次涉足物流領(lǐng)域。
稍早于領(lǐng)展，去年10月，凱德投資旗下凱德中國(guó)信托宣布擬收購(gòu)位于上海、昆山、武漢和成都的四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，總金額16.83億元，該項(xiàng)交易則是凱德中國(guó)信托首次進(jìn)軍中國(guó)物流市場(chǎng)。
而此次收購(gòu)嘉民集團(tuán)物流資產(chǎn)的新創(chuàng)建集團(tuán)有限公司，是新世界發(fā)展有限公司旗下基建及服務(wù)旗艦，主要在香港及內(nèi)地投資和經(jīng)營(yíng)多元化業(yè)務(wù)，核心業(yè)務(wù)包括收費(fèi)公路、商務(wù)飛機(jī)租賃、建筑及保險(xiǎn)，策略組合則涵蓋物流及設(shè)施管理。
2021年下半年以來，新創(chuàng)建通過投資多間公司，在現(xiàn)代物流行業(yè)的拓展方面取得進(jìn)展。
例如投資于綜合物流服務(wù)營(yíng)運(yùn)商全球捷運(yùn)（上海）供應(yīng)鏈科技有限公司，該公司網(wǎng)路覆蓋青島、上海、寧波、深圳和廈門等內(nèi)地主要港口；以及投資于在內(nèi)地零擔(dān)運(yùn)輸市場(chǎng)處于領(lǐng)先地位的安能物流集團(tuán)有限公司（目前包括在策略性投資業(yè)務(wù)）。
在策略組合業(yè)務(wù)中，其對(duì)亞洲貨柜物流中心優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)空間的殷切需求，以及有利于中鐵聯(lián)集的內(nèi)地強(qiáng)勁物流需求，加上其中心站擴(kuò)建，將保持物流業(yè)務(wù)的穩(wěn)定。
新創(chuàng)建表示，連同亞洲貨柜物流中心香港有限公司和中鐵聯(lián)集，以建立一個(gè)物流業(yè)務(wù)內(nèi)的生態(tài)圈為目標(biāo)，預(yù)期在未來將產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，并使整個(gè)物流業(yè)務(wù)受益。
此外，在不久前新創(chuàng)建披露的截至2021年12月31日止六個(gè)月中期業(yè)績(jī)公告中，新創(chuàng)建表示將繼續(xù)尋找在物流行業(yè)的投資機(jī)會(huì)，包括優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，以及科技相關(guān)及／或以服務(wù)為主的物流項(xiàng)目，以把握正在蓬勃發(fā)展的物流業(yè)的增長(zhǎng)潛力。
新基建的概念之下，物流地產(chǎn)顯然已經(jīng)成為必爭(zhēng)之地，但相較于早期進(jìn)入的企業(yè)而言，留給房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)并不算多。相關(guān)研究分析顯示，當(dāng)前房企布局物流地產(chǎn)主要有四種模式：房企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)、收購(gòu)/參股物流企業(yè)、與物流企業(yè)合作、與電商企業(yè)合作。
而此次新創(chuàng)建集團(tuán)一方面收購(gòu)嘉民集團(tuán)部分物流地產(chǎn)物業(yè)，另一方面與嘉民集團(tuán)成立合營(yíng)公司，通過后者在物流領(lǐng)域的卓越營(yíng)運(yùn)專長(zhǎng)，新創(chuàng)建集團(tuán)在中國(guó)基建領(lǐng)域?qū)⒌靡赃M(jìn)一步擴(kuò)展。
顯然，此次事項(xiàng)是新創(chuàng)建集團(tuán)在物流市場(chǎng)上進(jìn)行的一次重要布局。
2003年至2021年，中國(guó)高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)的復(fù)合年增長(zhǎng)率為24.9%，2021年市場(chǎng)總規(guī)模達(dá)到7000萬平方米。中國(guó)對(duì)優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)的強(qiáng)勁需求乃以不斷發(fā)展的制造業(yè)、具抗跌力的消費(fèi)市場(chǎng)、預(yù)期快速轉(zhuǎn)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)型經(jīng)濟(jì)及全球最高的電子商務(wù)滲透率、跨境貿(mào)易的擴(kuò)張、供應(yīng)鏈現(xiàn)代化及多式聯(lián)運(yùn)的高效使用以及政府支持政策為支撐。
盡管需求快速增長(zhǎng)，但與中國(guó)的非優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場(chǎng)相比，優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)僅占總市場(chǎng)規(guī)模的6.3%。與其他發(fā)達(dá)市場(chǎng)相比，中國(guó)的優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)空間供應(yīng)仍然相對(duì)有限，優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的比例明顯較低，人均物流空間亦較低。
在該背景下，新創(chuàng)建集團(tuán)近年來的戰(zhàn)略之一為尋找機(jī)會(huì)擴(kuò)大在優(yōu)質(zhì)物流領(lǐng)域的發(fā)展及業(yè)務(wù)。目標(biāo)為建立一個(gè)具有整全平臺(tái)的物流生態(tài)系統(tǒng)，該平臺(tái)以核心資產(chǎn)及網(wǎng)絡(luò)作為骨干，亦可與集團(tuán)在該領(lǐng)域的現(xiàn)有投資產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。
新創(chuàng)建集團(tuán)董事會(huì)于公告中指出，收購(gòu)事項(xiàng)將成為公司在中國(guó)物流業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張的可持續(xù)平臺(tái)的基石，與公司通過把握具有強(qiáng)大現(xiàn)金流及增值潛力的機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)的愿景一致。
來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
