房訊網(wǎng)訊 CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布市場報(bào)告顯示，2022年第一季度，北京寫字樓新增供應(yīng)量環(huán)比回落，三個(gè)新交付項(xiàng)目體量總計(jì)15.1萬平方米，分別位于燕莎區(qū)域以及首見優(yōu)質(zhì)辦公入市的新興商務(wù)區(qū)金盞。
市場需求上，受春節(jié)、冬奧和疫情等影響，新租交易環(huán)比和同比均有下降，其中金融街、中關(guān)村、奧體和望京等子市場在國有企業(yè)、頭部科技企業(yè)整合影響下，租賃需求均有縮減。全市凈吸納量環(huán)比下降66%至9.4萬平方米，其中麗澤和CBD分列前兩位，是主要貢獻(xiàn)區(qū)域。全市空置率環(huán)比升高0.2個(gè)百分點(diǎn)至17.3%，季內(nèi)新入市項(xiàng)目去化速度較慢，而現(xiàn)有項(xiàng)目空置率漲跌互現(xiàn)，其中下降的數(shù)量占36%，上升的數(shù)量占32%，市場競爭仍然激烈。
具體行業(yè)來看，金融再回新租需求行業(yè)榜首（占比32%），其中證券、基金以及金融科技擴(kuò)租需求強(qiáng)勁。TMT的新租需求則集中在軟件開發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)+消費(fèi)服務(wù)及人工智能等領(lǐng)域。隨著租戶和對(duì)共享辦公的使用和業(yè)主接受度的提升，第三方辦公繼續(xù)增設(shè)新點(diǎn)，新租占比超過專業(yè)服務(wù)業(yè)位列第三。此外，消費(fèi)品制造和醫(yī)藥及生命科學(xué)需求穩(wěn)步增長。中等面積的新租需求漸成主流，季內(nèi)1000-5000平方米的新租交易面積占比達(dá)51%，較去年全年的42%有明顯提升。
全市租金報(bào)價(jià)每月每平方米389.0元，剔除新項(xiàng)目影響環(huán)比持平。從成交看，CBD和麗澤區(qū)域需求持續(xù)放量下，業(yè)主議價(jià)能力小幅回升；金融街、東二環(huán)、燕莎等空置率抬升的子市場則面臨一定的下行壓力。
世邦魏理仕預(yù)計(jì)，今年還有近74萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)投放市場，其中通州體量占41%居首。全年新興商務(wù)區(qū)占總?cè)行略龉⿷?yīng)的53%，為租戶提供高性價(jià)比的外延選擇。部分核心拓展區(qū)有大體量新增供應(yīng)入市，租戶或有一定議價(jià)空間。而核心商務(wù)區(qū)則無新增供應(yīng)，選址機(jī)會(huì)將聚焦存量市場。
世邦魏理仕建議，在當(dāng)前的行業(yè)波動(dòng)和不確定環(huán)境下，業(yè)主需要關(guān)注高速成長的“腰部”企業(yè)和金融科技、生物醫(yī)藥、新能源、人工智能等新興行業(yè)，挖掘新經(jīng)濟(jì)、新賽道下的多元化市場需求。
商務(wù)園區(qū)市場方面，2022年第一季度，北京商務(wù)園區(qū)市場兩個(gè)項(xiàng)目共計(jì)建筑面積14.8萬平方米交付使用。新項(xiàng)目來自東升和亦莊子市場，分別定位智能制造和生命科學(xué)專項(xiàng)園區(qū)，目前均未錄得新租戶入駐，但為區(qū)域帶來了更多優(yōu)質(zhì)的可選空間。
在疫情反復(fù)和互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)調(diào)整方針整合面積的大環(huán)境下，季內(nèi)整體市場活躍度有所放緩，凈吸納量環(huán)比下降55%至3.1萬平米，同比也有明顯下跌。全市商務(wù)園區(qū)平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.1%至每月每平方米162.4元。泛中關(guān)村集群整體租金同樣本比環(huán)比微漲0.1%，僅有北清路子市場小幅上漲，而上地、中關(guān)村軟件園和東升結(jié)束去年租金高速增長，環(huán)比持平。而經(jīng)開區(qū)、豐臺(tái)科技園子市場依舊面臨空置壓力，環(huán)比小幅下調(diào)租金。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“2022年北京商務(wù)園區(qū)市場預(yù)計(jì)還將迎來109萬平方米的新增供應(yīng)，全年有望迎來歷史供應(yīng)高峰。本季度北京市政府出臺(tái)針對(duì)“專精特新”中小企業(yè)、外資研發(fā)中心等重點(diǎn)領(lǐng)域和豐臺(tái)、通州等重點(diǎn)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)支持政策，更新和細(xì)化北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄，并在《北京市2022年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中宣布將推出120萬平方米研發(fā)用地和230萬平方米工業(yè)用地，這些政策的出臺(tái)將強(qiáng)化北京及重點(diǎn)區(qū)域在數(shù)字經(jīng)濟(jì)和高精尖產(chǎn)業(yè)的競爭力�！�
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