世邦魏理仕正式發(fā)布《2022年成都甲級(jí)寫字樓租戶普查》，調(diào)查覆蓋58棟符合CBRE定義的甲級(jí)寫字樓，涉及企業(yè)總數(shù)約3,300家，總承用面積達(dá)268萬平方米，樣本率接近94%。CBRE于2017和2022年先后對(duì)成都甲級(jí)寫字樓入駐企業(yè)進(jìn)行全面普查，而2022年的普查旨在從寫字樓租戶的視角，展現(xiàn)5年來成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)能，產(chǎn)業(yè)集聚的新趨勢。
林晴嵐 研究部負(fù)責(zé)人
本次租戶普查是CBRE繼2017年后再次聚焦成都寫字樓需求結(jié)構(gòu)。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重塑、存量周期來臨、市場格局演變的背景之下，租戶結(jié)構(gòu)的變化對(duì)市場前瞻性預(yù)判意義重大。成都寫字樓的租戶結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢同步，新舊動(dòng)能加速轉(zhuǎn)換，寫字樓需求逐步迎來新風(fēng)口。
主力租戶前三保持不變，
但TMT需求占比顯著增加
對(duì)比2017年數(shù)據(jù)，成都甲級(jí)寫字樓前三大主力租戶保持不變，仍然是金融業(yè)、TMT和房地產(chǎn)建筑，但TMT是唯一呈快速擴(kuò)張趨勢的行業(yè)，需求占比增加5個(gè)百分點(diǎn)至19%。2020年，成都電子信息產(chǎn)業(yè)規(guī)模首次突破萬億，且2020-2021年均保持20%左右的增速。另一方面，細(xì)分領(lǐng)域積極邁向產(chǎn)業(yè)鏈高端，聚焦人工智能、集成電路、軟件產(chǎn)業(yè)等，繼而帶動(dòng)科技互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展提速，進(jìn)而衍生相關(guān)辦公需求。普查數(shù)據(jù)顯示，科技互聯(lián)網(wǎng)占市場整體需求比重達(dá)13%，而消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)在歷經(jīng)系列行業(yè)調(diào)整后，在線教育、生鮮電商等細(xì)分領(lǐng)域騰退了大量辦公面積，占市場整體需求比重降至6%。
金融業(yè)的需求規(guī)模有所減少，主要是源于非傳統(tǒng)金融業(yè)的需求占比較2017年下降6%。房地產(chǎn)建筑方面，盡管近年來行業(yè)調(diào)整導(dǎo)致傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商的辦公面積出現(xiàn)一定收縮，但成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈和公園城市建設(shè)的雙重機(jī)遇之下，城鎮(zhèn)化進(jìn)程積極推進(jìn)，基建工程類企業(yè)擴(kuò)張勢頭不減，致使房地產(chǎn)建筑的需求占比較2017年仍上升1個(gè)百分點(diǎn)至15%。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
城南商務(wù)區(qū)吸引力進(jìn)一步提升，市中心消費(fèi)業(yè)和TMT的需求增長明顯
相較2017年，城南區(qū)域的商務(wù)吸引力進(jìn)一步提升：2022年城南的金融城和大源兩個(gè)區(qū)域市場共占總體需求的比重達(dá)44%，顯著提升了9個(gè)百分點(diǎn)；其中，金融業(yè)企業(yè)的辦公面積增長最為顯著，該行業(yè)需求占比從2017年的29%上升至2022年的46%。究其原因，隨著城南更多甲寫交付、地鐵基建及商業(yè)配套走向成熟，加之企業(yè)跨區(qū)域流動(dòng)因產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及人口沉淀而加速顯現(xiàn)，區(qū)域競爭力逐年提升，而金融城板塊也于2018年晉升為核心商務(wù)區(qū)。綜上，開發(fā)強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)集聚等多項(xiàng)指標(biāo)的優(yōu)異表現(xiàn)支撐城南商務(wù)區(qū)的吸引力攀升。
市中心方面，其依然是消費(fèi)業(yè)青睞的選址區(qū)域，需求占比持續(xù)引領(lǐng)全市，高達(dá)79%。另一方面，出于成本控制及可租賃面積的考慮，自2019年起TMT企業(yè)也開始于三環(huán)內(nèi)各商務(wù)板塊布局，其中增量最大的板塊為傳統(tǒng)CBD和城東北，占TMT企業(yè)市場整體需求的24%和5%，分別較2017年上升10和3個(gè)百分點(diǎn)。
市中心指傳統(tǒng)CBD、東大街、人民南路和城東北寫字樓商務(wù)區(qū)；城南指金融城和大源寫字樓商務(wù)區(qū)。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
成都對(duì)外開放程度不斷提升，中資企業(yè)需求首超四川本土企業(yè)
“十四五”期間，成都積極打造全國重要的經(jīng)濟(jì)、科技、金融、文創(chuàng)、對(duì)外交往中心和國際綜合交通通信樞紐，對(duì)外開放程度進(jìn)一步提升，繼而吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)來蓉發(fā)展。對(duì)比2017年，中資企業(yè)需求占比顯著增長8個(gè)百分點(diǎn)，并首次超越四川本土企業(yè)。
外資企業(yè)方面，盡管需求占比有所收縮，但主要集中在以領(lǐng)事館為代表的政府及公共組織、醫(yī)藥及生命科學(xué)、消費(fèi)品制造業(yè)等，反映出成都仍是中西部重要的對(duì)外交流窗口和外資高端產(chǎn)業(yè)的落腳地之一。布局方面，傳統(tǒng)CBD和人民南路為外資企業(yè)的主要落腳地，需求占比分別為23%和12%。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
聚勢總部經(jīng)濟(jì)賦能高質(zhì)量發(fā)展，帶動(dòng)大面積段需求增長
成都謀求高質(zhì)量發(fā)展新支點(diǎn)，塑造總部經(jīng)濟(jì)新格局，而不斷發(fā)展的寫字樓市場規(guī)模與質(zhì)量為這一聚勢提供了土壤。一方面，更多頭部企業(yè)在蓉布局，設(shè)立區(qū)域型總部；另一方面，積極培育本土企業(yè)，逐步形成總部效應(yīng)。普查數(shù)據(jù)顯示，面積需求在3,000平方米及以上的大面積租戶數(shù)量成倍增長，從2017年的45家增長至2022年的133家，其所租用的辦公面積在整體需求中的占比也相應(yīng)地?cái)U(kuò)大，上升13個(gè)百分點(diǎn)至31%。從行業(yè)端看，金融業(yè)和TMT主導(dǎo)大面積段需求，分別占比28%和20%。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
黃璐 顧問及交易服務(wù)部 辦公樓負(fù)責(zé)人
隨著‘建圈強(qiáng)鏈’行動(dòng)的不斷深化，科技互聯(lián)網(wǎng)、集成電路、醫(yī)藥及生命科學(xué)等重點(diǎn)領(lǐng)域?qū)⑻豳|(zhì)增效，駛?cè)氚l(fā)展快車道，繼而衍生相關(guān)辦公需求；鏈主企業(yè)外引內(nèi)培，驅(qū)動(dòng)總部經(jīng)濟(jì)聚勢賦能。而寫字樓市場下一周期的高品質(zhì)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)回升，也將為上述中長期發(fā)展趨勢提供承載。我們將持續(xù)監(jiān)測成都甲級(jí)寫字樓租戶結(jié)構(gòu)的變化，助力成都樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
