全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生

　　“十四五”新征程系列訪談：

　　2011——2021年，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新合作分會(huì)承辦的中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新合作高峰論壇已邁入第十年，過去的十年來，緊隨中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展浪潮，我們一同見證行業(yè)的跌宕起伏與迭代升級(jí)，為行業(yè)健康發(fā)展貢獻(xiàn)了商會(huì)應(yīng)有的力量。

　　2021“十四五規(guī)劃”開局之年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也正式進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展階段，面對(duì)下一個(gè)充滿挑戰(zhàn)與機(jī)遇的十年，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)與產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新合作分會(huì)策劃年度訪談欄目“育新機(jī)、開新局、話趨勢(shì)”——中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈“十四五“新征程系列訪談，一同尋找企業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)之策。

　　1、2019年全國(guó)的60歲以上的老人達(dá)到25388萬(wàn)，已經(jīng)占到全國(guó)人口的18%，據(jù)預(yù)測(cè)十四五期間全國(guó)的老年人口將突破3億，我國(guó)已經(jīng)從輕度的老齡化進(jìn)入到中度的老齡化階段。因此在“十四五規(guī)劃”中，國(guó)家提出要實(shí)施積極應(yīng)對(duì)人口老齡化的國(guó)家戰(zhàn)略，推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，那么在“十四五”開局之年，面對(duì)廣闊的市場(chǎng)空間，我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著哪些困難和機(jī)遇？

　�。�1）2000—2020從準(zhǔn)備到探索，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐漸走向成熟

　　聶梅生：目前中國(guó)的養(yǎng)老，在我看來已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)成熟期，其實(shí)中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大概是從2010年開始有比較多的企業(yè)進(jìn)入到養(yǎng)老領(lǐng)域，開始考慮這個(gè)問題，在2000年~2010年中國(guó)的養(yǎng)老問題還沒有真正的被整個(gè)社會(huì)和政府所關(guān)注，基本上是處在一個(gè)準(zhǔn)備階段，在這10年中，一方面是政府主辦或負(fù)責(zé)的福利型養(yǎng)老占大多數(shù)，不管是農(nóng)村還是城市，在低保這一塊做的比較多，然后開始探索機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，2010年~2020年有很多來自房地產(chǎn)，以及其他各方面的企業(yè)開始進(jìn)入養(yǎng)老這個(gè)產(chǎn)業(yè)，包括來自醫(yī)療，地產(chǎn)、保險(xiǎn)方面的，甚至于來自旅居、旅游的都有開始進(jìn)入，這個(gè)時(shí)候是在一個(gè)探索階段。總結(jié)來看，第一階段（2000年~2010年）實(shí)際上是在一個(gè)準(zhǔn)備階段，第二階段（2010年~2020年）是在一個(gè)探索階段。

　　在第二階段當(dāng)中，我們?nèi)〉昧碎L(zhǎng)足的進(jìn)步，慢慢的形成了三個(gè)方面的主力軍，第一部分仍然是以政府作為主導(dǎo)的，屬于民政部門管理的福利型的養(yǎng)老，解決了城市低收入和農(nóng)村五保戶的養(yǎng)老，這是不可或缺的；第二部分就是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老階段，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老當(dāng)中也分成中低檔，中檔，中高檔和高檔，在這個(gè)時(shí)期開始細(xì)分，有保險(xiǎn)系，例如泰康，然后現(xiàn)在基本上所有的大的保險(xiǎn)公司都開始做養(yǎng)老；然后以地產(chǎn)為主的，比如說像綠城，萬(wàn)科，保利等都開始做地產(chǎn)型機(jī)構(gòu)養(yǎng)老；第三部分就是其他的產(chǎn)業(yè)開始轉(zhuǎn)過來，例如醫(yī)療，旅游等。所以在這個(gè)階段開始形成了不同產(chǎn)業(yè)背景的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而且在近幾年社區(qū)養(yǎng)老在政府的扶持之下，城市的社區(qū)，社區(qū)驛站的養(yǎng)老服務(wù)開始為大家所接受，這也是和整個(gè)社會(huì)的老齡化有關(guān)，當(dāng)老齡化的程度越來越高的時(shí)候，不可能所有人都住到機(jī)構(gòu)里去，所以居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老或者說是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，在社區(qū)當(dāng)中嵌入一些養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，這個(gè)形式就開始實(shí)現(xiàn)了。所以在過去20年當(dāng)中，中國(guó)養(yǎng)老的全面覆蓋已經(jīng)開始成熟了。

　�。�2）邁向未來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)列入“十四五”國(guó)家戰(zhàn)略

　　聶梅生：對(duì)于未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我認(rèn)為是一個(gè)很大的機(jī)遇，十四五規(guī)劃中，已經(jīng)把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)列入了國(guó)家戰(zhàn)略，這不僅僅是解決一個(gè)服務(wù)，同時(shí)也是作為一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)來進(jìn)入，大踏步的進(jìn)入了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的第十四個(gè)五年規(guī)劃中，這里邊有了很多的升級(jí)，除了布局方面開始成熟，包括盈利模式，金融支持，比如保險(xiǎn)行業(yè)的進(jìn)入就是一個(gè)很重要的金融支持，如果沒有一個(gè)很強(qiáng)的資金支持，光靠房地產(chǎn)企業(yè)用地產(chǎn)的方式來做養(yǎng)老，我認(rèn)為肯定是做不成的，一定要有另外的相對(duì)來說是長(zhǎng)期的資金來支持，因?yàn)轲B(yǎng)老并不是像房地產(chǎn)那樣在較短時(shí)間內(nèi)可以獲取較高回報(bào)，高收益的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，好的養(yǎng)老產(chǎn)品的盈利模式、商業(yè)模式以及資金整合都會(huì)考慮到老年人的支付能力。適銷對(duì)路、考慮服務(wù)對(duì)象才是最重要的。另外，在房地產(chǎn)最初的頂層設(shè)計(jì)里，土地財(cái)政沒有形成互相優(yōu)化、互相制約的拳頭�，F(xiàn)在養(yǎng)老又遇到了同樣的問題，一個(gè)事情分散在幾個(gè)部門，誰(shuí)說了都不算。想做好要先建立一套國(guó)家層面的戰(zhàn)略。發(fā)展成本里融資成本、土地成本最重要。融資成本到最后還是攤在老人身上。土地成本是指新開發(fā)項(xiàng)目，這跟房?jī)r(jià)的道理一樣。房?jī)r(jià)上漲就是因?yàn)榈貎r(jià)上去了：招拍掛，舉牌，價(jià)格越來越高，那房?jī)r(jià)肯定高，所以養(yǎng)老也要控制土地成本。

　�。�3）“夕陽(yáng)人”的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，帶動(dòng)醫(yī)療、生物、智能、IT等技術(shù)快速發(fā)展

　　聶梅生：中國(guó)老齡人口在直線的上升，而獨(dú)生子女這一代人的父母也開始邁入60歲，一邊是老齡人口的人數(shù)增加，一邊是供養(yǎng)老人的人數(shù)在減少，所以依靠居家養(yǎng)老，子女養(yǎng)老已經(jīng)越來越難，這種情況之下就必須依靠機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，或者是社區(qū)養(yǎng)老。所以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必然將形成一個(gè)龐大的消費(fèi)需求，而且這個(gè)消費(fèi)還是廣譜的，它不是一件事情，不光是吃的問題，因?yàn)槔先吮旧碛懈鞣N各樣身體狀況，如慢性病，保養(yǎng)保健服務(wù)等。從推動(dòng)醫(yī)療、保健、生物基因、智能科技快速發(fā)展的角度來看，針對(duì)老年人占比很大的慢病和老年病來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將對(duì)基礎(chǔ)科學(xué)和尖端科學(xué)，尤其是生物科學(xué)方面都會(huì)起到很大的促進(jìn)推動(dòng)作用，而且隨著IT技術(shù)、AI技術(shù)的發(fā)展，我們也看到在解決醫(yī)療方面的問題時(shí)它是和這些高新技術(shù)的發(fā)展是不可分隔的。那么當(dāng)這些技術(shù)嫁接到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)嫁接到醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，那他一定會(huì)跟著科技的發(fā)展騰飛。

　　2、在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，房企加速布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為了企業(yè)多元化發(fā)展的主流趨勢(shì)之一，通過您的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐，如何才能更好的做好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)給我們房企提供一些建議？

　�。�1）借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，打造適合我國(guó)國(guó)情的適老化公寓

　　聶梅生：地產(chǎn)企業(yè)做養(yǎng)老，嚴(yán)格意義來講就是所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上是一種變相的公寓，只不過服務(wù)對(duì)象不一樣而已，實(shí)際上是一種適老化的產(chǎn)品，是介于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和普通的住宅之間的一個(gè)適老化公寓，這種產(chǎn)品在美國(guó)是有的，他叫活力社區(qū)即美國(guó)的55+社區(qū)，就是55歲以上的人群，但是還沒有到進(jìn)入養(yǎng)老公寓的階段可以選擇的一種適老化公寓，等到大概80歲以上后就可以入住養(yǎng)老公寓。那么在55-80之間這段時(shí)間形成了一個(gè)適老化的社區(qū)，這個(gè)產(chǎn)權(quán)是歸個(gè)人的，那么這樣的項(xiàng)目就適合地產(chǎn)企業(yè)來做，但是目前我國(guó)還沒有這方面的政策，沒有針對(duì)55~80歲這個(gè)區(qū)間專門的政策，當(dāng)房產(chǎn)證在老人手里的時(shí)候，地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)只能是物業(yè)管理一類的服務(wù)，無(wú)法提供更加深度的養(yǎng)老服務(wù)。

　�。�2）REITs助力養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　聶梅生：房企加速布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在“房住不炒”的前提下，房企不可能永遠(yuǎn)在增量上下功夫，肯定要在存量上下功夫。存量里面，長(zhǎng)租公寓的租金回報(bào)率相對(duì)較低，于是房企加速布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。以恒大、保利、中海、華潤(rùn)、招商、遠(yuǎn)洋、富力等為代表的頭部房企已經(jīng)非常積極的進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但是目前房企投資養(yǎng)老物業(yè)的投資渠道相對(duì)單一，且財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)重。通過養(yǎng)老REITs引進(jìn)資本，打破以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的投資方式，激發(fā)企業(yè)進(jìn)行再投入的意愿。一方面解決了在房住不炒的前提之下，房地產(chǎn)的大量資金投入到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，另一方面REITs為企業(yè)提供較低的融資成本，同時(shí)使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈能夠形成，反過來又反哺REITs的進(jìn)一步發(fā)展。所以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這部分和REITs是互補(bǔ)的，互相反哺的。同時(shí)REITs也可以促進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)當(dāng)中的專業(yè)分工，使它的開發(fā)、投資、運(yùn)營(yíng)專署化，使它整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈更加規(guī)范化、精細(xì)化、專業(yè)化。

　　來源：全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)

編輯：wangdc