3月8日，戴德梁行發(fā)布《2021年兩會政府工作報(bào)告房地產(chǎn)解讀》。戴德梁行首席政策分析專家魏東指出，本次兩會的政策將在一定程度上促進(jìn)中國寫字樓、零售物業(yè)和物流地產(chǎn)的發(fā)展，并在住房、租房建設(shè)方面保證地價、房價和市場預(yù)期的穩(wěn)定。
TMT行業(yè)將繼續(xù)成為寫字樓租賃市場的中堅(jiān)力量
政府在科研創(chuàng)新領(lǐng)域的政策傾斜將會有效帶動寫字樓市場的發(fā)展。自加入世貿(mào)組織以來，中國不斷加大在科技研發(fā)方面的投入。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2019年，中國研究與試驗(yàn)經(jīng)費(fèi)支出達(dá)到22143.6億元，是2009年的3.8倍，是2002年的17倍。2020年，雖然新冠疫情肆虐，但中國在世界知識產(chǎn)權(quán)組織的專利申請數(shù)量達(dá)到68,720件，專利申請數(shù)量連續(xù)兩年位居世界首位。
在一線城市，TMT行業(yè)過去五年在寫字樓租賃市場扮演了重要角色，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，從2016年至2020年，北上廣深四個一線城市中TMT行業(yè)的租賃占比分別達(dá)到36%，20.3%，28.3%及23%。隨著政府在鼓勵科研創(chuàng)新領(lǐng)域政策的不斷落實(shí)，未來TMT行業(yè)將繼續(xù)成為寫字樓租賃市場的中堅(jiān)力量。
來源：戴德梁行研究部
零售業(yè)將見證強(qiáng)勁反彈和新興發(fā)展機(jī)遇
結(jié)合擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革將促進(jìn)零售地產(chǎn)的發(fā)展。十三五期間實(shí)施的供給側(cè)改革取得了初步的勝利，"三去一降一補(bǔ)"有效的去除了多余的產(chǎn)能和庫存，降低了企業(yè)杠桿。經(jīng)過十三五期間五年的調(diào)整，居民需求和市場供給嚴(yán)重不匹配的情況得到了極大地改善。在2021年的發(fā)展目標(biāo)中，"堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個戰(zhàn)略基點(diǎn)，充分發(fā)掘國內(nèi)市場潛力"是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)的重要前提和保障。2020年，在疫情的影響下，社會消費(fèi)品零售總額出現(xiàn)較大下滑，隨著疫情的逐步控制，社消同比增幅從2020年8月開始由負(fù)轉(zhuǎn)正，且在年底達(dá)到4.6%的同比增幅（圖四）。
圖四：2020年社會消費(fèi)品零售總額走勢
來源：國家統(tǒng)計(jì)局
隨著疫情的控制，2021年的零售業(yè)將會見證較為強(qiáng)勁的反彈，與之相伴隨的是零售物業(yè)的發(fā)展機(jī)遇。疫情之下導(dǎo)致購物中心出現(xiàn)較高的空置讓業(yè)主得以借此時機(jī)對項(xiàng)目進(jìn)行品牌和定位調(diào)整，疫情之后奢侈品、新能源汽車、國潮、潮流茶飲等仍將保持較為強(qiáng)勁擴(kuò)張趨勢，這些將會給零售地產(chǎn)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。
跨境電商的發(fā)展將促進(jìn)物流地產(chǎn)發(fā)展
聯(lián)合國貿(mào)易和發(fā)展會議的數(shù)據(jù)顯示，2017年中國跨境B2C銷售額達(dá)到790億美元，僅次于美國排在全球第二位，不過，這個數(shù)字僅占出口總額比例的3.5%，占B2C銷售比例的7.5%，低于全球10.7%的平均水平。2021年的政府工作報(bào)告將發(fā)展跨境電商列入工作內(nèi)容，用"互聯(lián)網(wǎng)+外貿(mào)"實(shí)現(xiàn)優(yōu)進(jìn)優(yōu)出，從而進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)、推動開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展升級、打造新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)�？缇畴娚痰陌l(fā)展無疑將會增加物流地產(chǎn)的需求，從而促進(jìn)以進(jìn)出口貿(mào)易為主的區(qū)域的物流地產(chǎn)市場發(fā)展。
表一：全球跨境B2C電商銷售額排名
來源：UNCTAD
城鎮(zhèn)化進(jìn)程利好區(qū)域零售物業(yè)市場
城鎮(zhèn)化將繼續(xù)成為中國經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要動力。截止到2019年，我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)到60.6%，過去十年中，中國平均每年有1786.5萬人從農(nóng)村進(jìn)入到城市。十四五期間，城鎮(zhèn)化進(jìn)程雖然將會放緩，但按照城市發(fā)展規(guī)律，要達(dá)到城市化率70%的穩(wěn)定比例，我們?nèi)杂?0%的增長空間，這意味著每年仍將有超過1600萬的人口進(jìn)入城市。在此前提下，城市的有機(jī)更新，跨省域的城市群、都市圈、城市帶的有序發(fā)展將會更加重要。對房地產(chǎn)市場而言，農(nóng)村人口進(jìn)駐到城市會增加住宅市場的需求，激發(fā)消費(fèi)，從而利好區(qū)域零售物業(yè)市場。
房住不炒及增加保障性住房建設(shè)、發(fā)展長租房市場將成為大城市的重點(diǎn)發(fā)展方向
本次報(bào)告首次提出解決大城市新市民和青年人的住房問題，保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)住房會成為大城市的重點(diǎn)發(fā)展方向。長久以來，一線城市高居不下的住宅價格嚴(yán)重影響了居民的消費(fèi)和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新能力，高額的住宅價格讓新市民和青年人的生活品質(zhì)也得不到保證，生活的幸福感低。與之相對比的，是近幾年嶄露頭角的二線城市由于住宅價格平抑，消費(fèi)較低，因此對大學(xué)畢業(yè)生和青年人才更具吸引力，2020年，成都、武漢的一手房價格不到上海和深圳的30%，南京價格稍高，也僅約為上海深圳房價的50%。解決大城市新市民、青年人的住房問題迫在眉睫。2021年，預(yù)計(jì)政府會在需求相對集中的區(qū)域增加租賃房源的供給，租賃市場的發(fā)展將更聚焦于長租房的發(fā)展，政府也將對租賃性住房給與相關(guān)的財(cái)政金融支持政策。
圖五：2015-2020年主要城市住宅價格走勢
來源：中國指數(shù)研究院
戴德梁行首席政策分析專家魏東表示："2021年是十四五的開局之年，也是為未來五年中國經(jīng)濟(jì)及社會穩(wěn)步發(fā)展打基礎(chǔ)的一年�？萍甲粤⒆詮�(qiáng)、充分發(fā)掘國內(nèi)市場消費(fèi)潛力，發(fā)展跨境電商，堅(jiān)持房住不炒，發(fā)展長租房市場，切實(shí)解決新市民、青年人的住房需求等政策將會在很大程度上影響中國的寫字樓、零售、物流及住宅市場的發(fā)展。"
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
