轉(zhuǎn)眼2021年即將邁入第二季度，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有哪些轉(zhuǎn)機(jī)，哪些領(lǐng)域會(huì)讓人們眼前一亮，又有哪些趨勢(shì)將帶領(lǐng)市場(chǎng)參與者“牛轉(zhuǎn)乾坤”，今天JLL就來(lái)為大家盤(pán)一盤(pán)我們眼中的商業(yè)地產(chǎn)10大關(guān)鍵詞。

　　“房地產(chǎn)科技”

　　重塑商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局

　　在數(shù)字科技、5G時(shí)代，Proptech正從人性化體驗(yàn)、高效運(yùn)營(yíng)、安全健康、數(shù)字化驅(qū)動(dòng)層面，提升商業(yè)地產(chǎn)的“韌性”，這正是商業(yè)地產(chǎn)舊時(shí)代與新時(shí)代的分水嶺。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)研數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)在Proptech領(lǐng)域的預(yù)算投入，正以每年10%-30%的增幅遞增。2021年，疫情常態(tài)下的商業(yè)地產(chǎn)將有更多的亮點(diǎn)誕生于Proptech領(lǐng)域，無(wú)論是在智慧辦公、智慧物管，還是零售地產(chǎn)、物流地產(chǎn)，Proptech將會(huì)加速提升變革與改變競(jìng)爭(zhēng)格局。

　　“三道紅線(xiàn)”

　　開(kāi)發(fā)商加速分化 強(qiáng)者愈強(qiáng)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受疫情影響，“三道紅線(xiàn)”資金約束，商業(yè)物業(yè)空置率高企，以及新建物業(yè)開(kāi)業(yè)延后等影響，布局商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，將呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)。

　　2021年，進(jìn)取型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將迎來(lái)擴(kuò)大規(guī)模的好時(shí)機(jī)，處在“三道紅線(xiàn)”及沉重債務(wù)壓力中的房企，不得不做好處置商業(yè)物業(yè)的打算，對(duì)于重資產(chǎn)持有機(jī)構(gòu)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，亦帶來(lái)潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，資產(chǎn)出售、并購(gòu)案例將超過(guò)2020年。

　　“新能源車(chē)”

　　“大玩具”加速拓店

　　國(guó)家商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2020年，新能源汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量均創(chuàng)歷史新高，同比分別增長(zhǎng)7.5%和10.9%。京東大數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間訂單量飆升10-20倍。

　　在需求暴增的同時(shí)，也帶來(lái)了線(xiàn)下新能源汽車(chē)門(mén)店和新能源汽車(chē)4S店的開(kāi)店潮。伴隨銷(xiāo)售市場(chǎng)的下沉，新開(kāi)門(mén)店趨勢(shì)將從一線(xiàn)向二線(xiàn)、甚至三四線(xiàn)核心商圈拓展，這將成為核心商圈主力租戶(hù)的一大看點(diǎn)。新能源汽車(chē)門(mén)店，將成為高端商圈的標(biāo)志，更是一種“潮”文化的符號(hào)。

　　“奢侈品”

　　線(xiàn)上線(xiàn)下“比翼齊飛”

　　令人意想不到的是，2020年奢侈品在國(guó)內(nèi)的銷(xiāo)售是如此大爆發(fā)的一年。疫情加速了奢侈品公司的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，在線(xiàn)零售成為主力渠道之一。2020年，中國(guó)奢侈品市場(chǎng)，全年銷(xiāo)售規(guī)模同比大幅增長(zhǎng)48%，線(xiàn)上消費(fèi)占比，更是從11%提升至30%。

　　各大品牌積極發(fā)展線(xiàn)上線(xiàn)下聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)攻勢(shì)。淘寶開(kāi)店、抖音直播等方式使得奢侈品線(xiàn)上銷(xiāo)售變得更為本土化，當(dāng)然線(xiàn)下門(mén)店布局仍然重要。全渠道模式仍將是2021年奢侈品擴(kuò)張的焦點(diǎn)。

　　“Z時(shí)代經(jīng)濟(jì)”

　　3.7億主流人群的消費(fèi)趨勢(shì)

　　Quest Mobile數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)Z世代規(guī)模已達(dá)到3.7億人。這一群體，正在成為主流消費(fèi)人群。單就潮玩領(lǐng)域，2020年天貓潮玩收納消費(fèi)用戶(hù)規(guī)模同比2019年增長(zhǎng)100倍。

　　Z世代具有“易被種草、樂(lè)于嘗新”的特征，契合上述理念的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，會(huì)受到Z世代的追捧。我們預(yù)測(cè)，繼游戲電競(jìng)、二次元文化、潮玩手辦等線(xiàn)下零售業(yè)態(tài)蓬勃興起之后， 2021年零售地產(chǎn)租戶(hù)將會(huì)涌現(xiàn)更多的品牌，如美妝、健身、線(xiàn)下實(shí)體娛樂(lè)等方向。商業(yè)地產(chǎn)需要面向Z世代進(jìn)行由內(nèi)而外的革命，擁抱Z時(shí)代就是擁抱新時(shí)代。

　　“物流地產(chǎn)”

　　新興需求加速市場(chǎng)擴(kuò)容

　　過(guò)去十年，中國(guó)核心物流地產(chǎn)高標(biāo)倉(cāng)規(guī)模翻了兩番。除電商、零售、第三方物流與高端制造業(yè)需求外，疫情加速電商、生鮮、冷鏈及醫(yī)藥企業(yè)這一類(lèi)“新興”需求高漲。2021年，倉(cāng)儲(chǔ)物流需求依然處于高位擴(kuò)容階段。

　　仲量聯(lián)行調(diào)研顯示，94%投資者認(rèn)為未來(lái)5-10年將加大對(duì)中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)的投資，71%的租戶(hù)表示，未來(lái)五年內(nèi)將增加高標(biāo)倉(cāng)的租賃數(shù)量和面積。

　　“REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）”

　　中國(guó)REITs元年

　　如果說(shuō)科創(chuàng)板助推中國(guó)資本市場(chǎng)制度創(chuàng)新躍升一步，REITs則為中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展樹(shù)立價(jià)格之“錨”，引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。去年4月30日，國(guó)家推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行試點(diǎn)，今年可期的首批REITs，很快將在滬深交易所上市。

　　中國(guó)經(jīng)歷二十多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，積累了百萬(wàn)億規(guī)模的不動(dòng)產(chǎn)存量資產(chǎn)，REITs不僅僅能夠盤(pán)活巨量基礎(chǔ)設(shè)施，有望形成一個(gè)萬(wàn)億量級(jí)的大類(lèi)資產(chǎn)市場(chǎng)，也為商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈管理、“投融管退”閉環(huán)打造、不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期投資市場(chǎng)的建立，寫(xiě)下歷史性的一頁(yè)。

　　“ESG（Environmentel，Social and Corporate Governance）”

　　商業(yè)地產(chǎn)的“綠色浪潮”

　　中國(guó)將在2060年達(dá)到碳中和，在這一目標(biāo)下，綠色地產(chǎn)的增長(zhǎng)給綠色資產(chǎn)的發(fā)展注入動(dòng)力。仲量聯(lián)行研究顯示，擁有LEED認(rèn)證的辦公樓，比非綠色認(rèn)證的辦公樓，租金高出6.1%-13.8%，綠色建筑的內(nèi)部收益率（IRR）比投資于非綠色建筑高出約2.5-2.8%。

　　2021年商業(yè)地產(chǎn)ESG趨勢(shì)，一方面，更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)引入ESG管理模式，另一方面，綠色建筑與綠色資產(chǎn)也將快速遞增，其中新建綠色建筑達(dá)到60%，現(xiàn)有建筑的綠色改造與綠色星級(jí)認(rèn)證數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)。

　　“存量物業(yè)”

　　存量舊改 鳳凰涅盤(pán)

　　無(wú)論是住建部提出的“城市更新”行動(dòng)，還是地方城市的舊改加速，2021年，城市更新依舊保持熱度。在中國(guó)一線(xiàn)及二線(xiàn)核心城市，超過(guò)1億平方米左右的存量物業(yè)需要改造，舊百貨、舊廠房、舊辦公樓，都亟需價(jià)值重塑、鳳凰涅盤(pán)。

　　仲量聯(lián)行認(rèn)為，商業(yè)存量物業(yè)加速進(jìn)入更新名單，將使得投資板塊更為活躍，進(jìn)一步為市場(chǎng)提供核心的商業(yè)資產(chǎn)。同時(shí)，商業(yè)舊改也將對(duì)周邊街區(qū)、社群進(jìn)行重構(gòu)，繼而提升租金水平與商業(yè)環(huán)境，為市場(chǎng)注入新的活力。

　　“社區(qū)型商業(yè)”

　　疫情之下，利基市場(chǎng)“逆襲”

　　疫情給大型購(gòu)物中心帶來(lái)一定的影響，卻讓社區(qū)商業(yè)成為逆勢(shì)而上的代表。以超市為代表的業(yè)態(tài)，成為2020年線(xiàn)下實(shí)體店中消費(fèi)增長(zhǎng)最快速的一類(lèi)。尤其是線(xiàn)上線(xiàn)下結(jié)合體現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)，一些區(qū)域超市的線(xiàn)上銷(xiāo)售占比從疫情前的2%-3%，激增至疫情后的10%-20%。

　　社區(qū)商業(yè)體現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)將支撐這一領(lǐng)域，成為2021年利基市場(chǎng)中快速崛起的“黑馬”。此外，仲量聯(lián)行追蹤上海2021年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心，體量在5萬(wàn)方以下的社區(qū)型購(gòu)物中心占比達(dá)到40%，這也說(shuō)明社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc