房訊網訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績，國民經濟運行數據有了非常亮眼的表現。外部不確定性因素對寫字樓產業(yè)園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機構投資者對商辦物業(yè)表現出長期的信心。

　　那么，疫情常態(tài)化下，經過疫情沖擊之后的商業(yè)地產行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現了哪些破局之道？展現了哪些未來趨勢？

　　近日，針對疫情常態(tài)化下商業(yè)地產，包括寫字樓產業(yè)園的變局與破局，房訊網采訪了第一太平戴維斯華北區(qū)高級董事溫書閱。

第一太平戴維斯華北區(qū)高級董事 溫書閱

　　在商業(yè)地產新的變局和變化方面，據溫書閱介紹，在疫情之前的2019年，北京寫字樓市場就開始有了下行的趨勢，而且這個趨勢非常明顯，但這本身是市場經濟的正常反應。因為市場供應尤其是非核心區(qū)域比如麗澤商圈供應越來越多。其次， 18、19年的中美貿易戰(zhàn)，導致經濟大環(huán)境不景氣，這兩方面的影響，導致從19年開始寫字樓市場從過去供需兩旺的黃金十年，開始有所走下行趨勢。這種下行趨勢主要表現在兩個方面，一個是租金的下降，一個是成交量的萎縮，而且疫情加劇了這個趨勢。

　　疫情對市場的影響主要表現在2020年，2021年疫情常態(tài)化防控以后，市場受到疫情的影響減輕。但是北京因為受到二次疫情的影響，可能會比別的城市更嚴重一些。從2021年的數據來看，租賃需求增長強勢，而且是過去幾年前所未見的，主要原因還是租賃需求在疫情期間被壓制，目前來看，北京一季度的市場表現是最好的。

　　雖然從成交面積來看，2、3季度表現強勢，但是2、3季度從需求企業(yè)來看，主要局限于比較大的互聯(lián)網企業(yè)，比如字節(jié)跳動、美團、阿里、華為等，這種表現還不能完全稱之為市場復蘇，更不能稱之為觸底反彈。只是因為互聯(lián)網企業(yè)受疫情影響比較小，甚至是受益的，因此，這類企業(yè)抓住了時機，迅速擴張，使得北京寫字樓市場表面呈現出市場好轉的跡象。

　　溫書閱強調，這種市場表現并不健康，因為龍頭互聯(lián)網企業(yè)之間的競爭使得十幾萬平米的寫字樓被兩三家這樣的企業(yè)去化，試想一下，這樣的企業(yè)業(yè)務發(fā)生轉變或精簡的時候，市場表現會立即呈下降趨勢。所以，這只是市場的一個特例，并不能說明市場的整體復蘇。

　　短期來看，這種互聯(lián)網企業(yè)的擴張近兩年是可持續(xù)的，但是后期卻表現出不確定性。因為互聯(lián)網企業(yè)本身的的發(fā)展是根據盈利模式來確定，業(yè)務線的發(fā)展前景決定了市場需求能力。因此，拋開互聯(lián)網企業(yè)，本身北京的寫字樓市場是下降的�；ヂ�(lián)網的頭部企業(yè)決定了北京市場的走向，而且撐起了北京市場的半壁江山。從教育雙減對北京市場的影響便可看出端倪，

　　在疫情對商業(yè)地產的深遠影響中如何開拓出破局之道，溫書閱強調，其實早有案例。但是到目前來說，很多開發(fā)商業(yè)主卻很難取舍。首先從開發(fā)商業(yè)主分類來說，有傳統(tǒng)開發(fā)商，比如國企、央企、私企等，還有投資類的企業(yè)。從傳統(tǒng)開發(fā)商來說也是截然不同的。對于國企央企來說，會固守自己的策略，租金變化不會很快，對于租賃的KPI考核沒有很硬性的要求，作為國有資產，責任會大于效益。而傳統(tǒng)房企，租金就是他們的生命線。這些業(yè)主主要面臨大型客戶的取舍。

　　據溫書閱介紹，北京今年出現了較多的大宗租賃交易，對于業(yè)主來說，需要考慮大客戶的進駐及流失帶來的不利影響。大客戶流失以后，新客戶對于以前的租金能否承受、現在是整租還是分租，對于業(yè)主來說都面臨很大的問題。首先現在很多傳統(tǒng)開發(fā)商都在考慮是否將雞蛋放在一個籃子里的問題，其次還要考慮國家政策比如教育雙減對寫字樓市場的影響等。在整租方面，業(yè)主表面是完成了租賃任務，但是整棟客戶的話語權很強，在商業(yè)談判中，提出的條件也是很苛刻的。這就意味著，在后續(xù)客戶的減租等方面業(yè)主處于不利地位。

　　所以第一太平戴維斯一直建議業(yè)主在選擇客戶的時候一定要多元化。比如產業(yè)、行業(yè)、面積等方面要進行有科學依據的劃分。這種多元化必定給業(yè)主帶來初期租賃及資金的壓力，去化會比較慢，但是后期的樓宇租賃會比較穩(wěn)定。

　　此外，對于整租的樓宇，業(yè)主的管理水平也很難體現出來。對于寫字樓閉環(huán)的四個關鍵要素，第一個樓宇本身品質是不容易更改的，第二個是租戶結構，第三個就是物業(yè)管理水平，而這三個因素決定著第四個最關鍵要素，也就是租金水平。這四個要素是經營性寫字樓最重要的要素，整租的客戶會忽視其中的租戶結構和物業(yè)管理水平。現在的樓宇市場就形成了兩極分化，有一些經營好的樓宇，經過十幾年的發(fā)展，已經形成了良性的租戶循環(huán)。而在大的市場變化中，新入市的樓宇，業(yè)主就比較茫然，在租戶結構中會出現一些疏忽或紕漏。所以，溫書閱認為，業(yè)主還是要靜下心來，恪守住科學的租賃模式。

　　對于頭部互聯(lián)網企業(yè)，有一些擴張是比較科學的選擇，有一些還是比較盲目的。對于企業(yè)的盲目選址，也會給業(yè)主帶來來很多潛在發(fā)風險。所以業(yè)主在選擇選址企業(yè)的時候，溫書閱也給出了自己建議：要對企業(yè)的發(fā)展、業(yè)務線、市場地位等做一個基本的判斷，合理的確定租賃面積，而且未來業(yè)主對于自己潛在客戶的業(yè)務研究要也要著手開展起來。

　　在未來市場趨勢和生態(tài)方面，溫書閱認為，北京這幾年寫字樓市場的變化，出乎了很多人的預料，包括互聯(lián)網企業(yè)的迅速發(fā)展和擴張、聯(lián)合辦公的發(fā)展等。從未來的大趨勢來看，北京的行業(yè)劃分會更明顯。核心商圈包括新的麗澤商圈的印記會越來越明顯，核心商圈的客戶群體和行業(yè)會更聚集。北京一直在去中心化，疏解首都功能，未來會跟雄安新區(qū)的發(fā)展形成緊密的關聯(lián)。從長期趨勢來看，傳統(tǒng)的金融行業(yè)還會穩(wěn)步發(fā)展，但未來將是新興互聯(lián)網頭部企業(yè)的天下。未來的兩三年，新興互聯(lián)網頭部企業(yè)的排名會比較穩(wěn)定，緊隨其后的企業(yè)也會脫穎而出，為寫字樓市場提供支撐。

　　相關鏈接

　　2021年12月8-9日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"變局與破局：商業(yè)地產的下一個十年"。論壇從中國經濟發(fā)展形勢著眼，聚焦商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展進程，將一如既往地邀請有思考精神和行動力的企業(yè)家、卓有成就的經濟學家及富有遠見的金融家，共同探討商業(yè)地產最深刻、最前沿的話題，同時記錄并見證中國商業(yè)地產歷史軌跡并推動行業(yè)健康向前的持續(xù)發(fā)展。預計將有600位各界嘉賓出席。

　　中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，由房訊網FUNXUN.COM發(fā)起，聯(lián)合全聯(lián)房地產商會權威主辦，已連續(xù)成功舉辦十七屆年會，是中國房地產行業(yè)規(guī)格最高、最權威、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！

　　來源：房訊網