房訊網(wǎng)訊 9月11日，第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇暨第十六屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店舉辦，主題為：新商辦新園區(qū)新文旅，聚焦新形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新科技新物種新服務(wù)，把脈行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，探尋行業(yè)發(fā)展新機(jī)遇，助力產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和創(chuàng)新發(fā)展。
第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)共同主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦，邀約行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、頂級(jí)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和行業(yè)大腕，多角度全方位對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)和園區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行解讀、反思和破局，圍繞聯(lián)合辦公、城市更新、新基建、產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)等熱點(diǎn)話題展開(kāi)系列主題演講，就后疫情時(shí)代企業(yè)選址的趨勢(shì)展開(kāi)供需雙方之間直接的對(duì)話與討論，探索疫情后商辦地產(chǎn)復(fù)蘇的路徑。
據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱介紹，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇源于2009年6月，從關(guān)注產(chǎn)業(yè)園到科技園到關(guān)注產(chǎn)城融合，已連續(xù)成功舉辦十一屆年會(huì)。論壇從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)著眼，聚焦新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)、新園區(qū)驅(qū)動(dòng)城市發(fā)展進(jìn)程，圍繞當(dāng)年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)設(shè)定主題，各界人士對(duì)行業(yè)內(nèi)各相關(guān)層次的變化做深度交流與有效探討，并形成對(duì)當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的共識(shí)。
以下為第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇實(shí)錄（一）：
主持人：各位尊敬的領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，大家下午好！非常歡迎大家再次來(lái)到我們的主會(huì)場(chǎng)，來(lái)出席我們第十六屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)暨第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇。我是本次峰會(huì)的主持人，來(lái)自專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)盈石資產(chǎn)的盧琦，感謝認(rèn)識(shí)大家。
我們本次論壇中國(guó)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇其實(shí)是源于2009年6月，我們都是從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)著眼，聚焦產(chǎn)業(yè)園的商務(wù)區(qū)發(fā)展的進(jìn)程，每年6月相約在北京，今年也是非常不容易，我們把論壇延期到了9月份，希望能夠和大家再次見(jiàn)面。我看到今天高朋滿座，相信大家也非常期待著我們本次論壇的舉行。
我們每年6月在論壇當(dāng)中要探討的內(nèi)容是什么呢？我們基本上在論壇當(dāng)中會(huì)探討產(chǎn)業(yè)園的新趨勢(shì)、科技驅(qū)動(dòng)園區(qū)的創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)園招商與運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與樓宇經(jīng)濟(jì)等熱點(diǎn)話題，就行業(yè)的發(fā)展、企業(yè)的戰(zhàn)略以及相關(guān)的成功案例，我們?cè)谡搲?dāng)中來(lái)用系列的演講和對(duì)話，跟大家思維的碰撞。
在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，疫情對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有著重大的戰(zhàn)略調(diào)整意義，早期依靠土地增值獲取紅利這種模式已經(jīng)難以為計(jì)，那么我們?cè)撊绾巫プ∮邢薜恼叽翱谄�，�?lái)重塑我們的商業(yè)模式，也是我們?cè)诒敬握搲?dāng)中即將探討的話題之一。
在疫情之后，智能化樓宇、低密的生態(tài)化園區(qū)、智慧化管控系統(tǒng)，將成為園區(qū)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，新科技數(shù)字化的進(jìn)步與應(yīng)用的賦能，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的提升提供了無(wú)限的可能性。在新形勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商該如何的更好的來(lái)運(yùn)用新科技與之融合，提供更創(chuàng)新體驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)辦公空間呢？
剛剛圍繞著以上這些問(wèn)題，都會(huì)在今天的論壇當(dāng)中邀請(qǐng)到了相關(guān)行業(yè)的專業(yè)學(xué)者、協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、開(kāi)發(fā)商高層、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一線操盤精英，通過(guò)主題和圓桌對(duì)話的形式，來(lái)暢談產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的創(chuàng)新路徑，圍繞當(dāng)前的這些熱點(diǎn)話題來(lái)共同觀點(diǎn)的碰撞與現(xiàn)場(chǎng)的討論。
另外，我們同時(shí)上午延續(xù)到現(xiàn)在的第十六屆商業(yè)地產(chǎn)投資展覽會(huì)同步在進(jìn)行，我們的參展商還在展示我們的項(xiàng)目。本次論壇是由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、寫字樓商會(huì)承辦，主題為“新商辦、新園區(qū)、新文旅”。同時(shí)人民網(wǎng)、新華網(wǎng)、搜狐、騰訊、今日頭條、新京報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、中華工商時(shí)報(bào)等百余家主流媒體進(jìn)行大力宣傳和報(bào)道。
首先請(qǐng)?jiān)试S我為大家介紹今天到場(chǎng)的重量級(jí)嘉賓：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì) 秘書長(zhǎng) 趙正挺
優(yōu)客工場(chǎng) 創(chuàng)始人 毛大慶
富力集團(tuán) 商業(yè)副總裁兼華北東北地區(qū)總經(jīng)理 云彤
中海商業(yè)北京公司 總經(jīng)理 李佳林
CBRE世邦魏理仕華中區(qū) 董事總經(jīng)理 羅瑾
富華置地 董事長(zhǎng)助理 溫亮
高和資本投資管理部 執(zhí)行董事 馮巍
中科產(chǎn)城 董事長(zhǎng) 郭瑩輝
米蘭之窗節(jié)能建材有限公司 董事長(zhǎng) 馬俊清
堅(jiān)朗五金副總裁 白寶萍
中信和業(yè)（中國(guó)尊） 副總經(jīng)理 羅能鈞
金地商置北京公司 副總經(jīng)理 呂麗華
隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司 董事長(zhǎng) 張毅
電子城高科 副總裁 張南
中耀盛世房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 總經(jīng)理 馬耀揚(yáng)
高力國(guó)際華北區(qū) 董事總經(jīng)理 嚴(yán)區(qū)海
金融街企業(yè)家俱樂(lè)部 理事長(zhǎng) 董春平
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)秘書長(zhǎng)、房訊網(wǎng)董事長(zhǎng) 劉凱
歡迎各位嘉賓，此外我們還有100多家媒體機(jī)構(gòu)以及千余家主流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、園區(qū)商、運(yùn)營(yíng)商、金融機(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司、企業(yè)客戶等都來(lái)參加了我們的活動(dòng)。
現(xiàn)在我宣布第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇正式開(kāi)幕。
首先有請(qǐng)：全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì) 秘書長(zhǎng)趙正挺致辭。
趙正挺：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓、媒體朋友們，大家下午好！首先我謹(jǐn)代表主辦方全球房地產(chǎn)商會(huì)對(duì)大家出席第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！謝謝大家。
突如其來(lái)的疫情，給中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的沖擊，一季度重點(diǎn)城市商辦市場(chǎng)幾近冰封，供需兩端受疫情影響非常嚴(yán)重。二季度以來(lái)，商辦市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)回暖的跡象，投資交易的市場(chǎng)的活躍度也得到了逐步提升。
從開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)方的角度，我們看到提高樓宇綠色健康標(biāo)準(zhǔn)，著重塑造綠色、健康、安全的工作場(chǎng)所，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，成為越來(lái)越多項(xiàng)目吸引客戶的著力點(diǎn)。而靈活調(diào)整租賃政策、租戶結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等，則成為增強(qiáng)客戶黏性的重要因素。對(duì)智能化辦公生態(tài)的打造，成為商辦物業(yè)運(yùn)營(yíng)中的新趨勢(shì)。
總結(jié)以上三點(diǎn)，我們認(rèn)為疫情后產(chǎn)業(yè)園區(qū)將出現(xiàn)三大趨勢(shì)。首先是綠色、健康、安全成為用戶的首選。第二，專業(yè)方運(yùn)營(yíng)和資管服務(wù)將大行其道。第三，科技賦能智慧運(yùn)營(yíng)迎來(lái)了新的窗口期。
而本屆論壇是抗擊新冠肺炎疫情狙擊戰(zhàn)取得重大戰(zhàn)略成果后，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務(wù)園區(qū)為代表的園區(qū)經(jīng)濟(jì)第一個(gè)全國(guó)性的專業(yè)論壇，當(dāng)前我們知道受全球疫情和國(guó)際經(jīng)貿(mào)關(guān)系的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨了前所未有的挑戰(zhàn)。如何提振市場(chǎng)信心，擴(kuò)大消費(fèi)需求，也面臨著巨大的壓力。在這樣一個(gè)特殊時(shí)期，論壇聚焦后疫情時(shí)代的新商辦、新園區(qū)、新文旅的融合發(fā)展，既對(duì)商貿(mào)行業(yè)發(fā)展具有重要的推動(dòng)作用，無(wú)疑對(duì)新的企業(yè)選址的需求、提振經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信心、助力產(chǎn)業(yè)升級(jí)，帶動(dòng)全國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)和園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有十分重要的意義。
尤其值得關(guān)注的是，本屆論壇是在中央提出要逐步形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新戰(zhàn)略發(fā)展格局的背景下召開(kāi)，而樓宇經(jīng)濟(jì)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)正成為雙循環(huán)的重要推動(dòng)力之一。
最后預(yù)祝第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇以及第十六屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)圓滿成功，祝各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓身體健康、萬(wàn)事如意。謝謝大家！
主持人：下面有請(qǐng)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)秘書長(zhǎng)、房訊網(wǎng)董事長(zhǎng) 劉凱致辭。
劉凱：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓、各位渠道伙伴、媒體朋友，大家好！首先代表房訊網(wǎng)、代表全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)對(duì)大家蒞臨本次論壇表示熱烈歡迎和衷心感謝！
在新冠疫情之后，再次和大家相聚，也是倍感親切，雖然大部分伙伴都戴著口罩，但是仍然我們能夠從眼睛里看到笑容，看到溫暖。也向大家致敬，因?yàn)榇蠹业呐Γ尞a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)更加美好。
這次突如其來(lái)的疫情實(shí)際上對(duì)我們整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也包括我們寫字樓、產(chǎn)業(yè)園都是一次前所未有的考驗(yàn)，也進(jìn)一步加速了行業(yè)的洗牌，同時(shí)倒逼行業(yè)大變革和大發(fā)展。當(dāng)前從全國(guó)看，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的痛點(diǎn)還是主要集中在連續(xù)多年的供應(yīng)高峰推動(dòng)了我們的空置率的走高和租金水平和售價(jià)水平的下調(diào)，我們認(rèn)為當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的低迷狀態(tài)，疫情可能并不是唯一的因素，包括我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，包括我們貿(mào)易的爭(zhēng)議，包括供應(yīng)增加、需求低迷，各種因素綜合的疊加的結(jié)果，所以商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖同樣也依賴于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇的腳步。
我們知道剛剛落下帷幕的2020年中國(guó)國(guó)際服務(wù)貿(mào)易交易會(huì)，這次交易會(huì)我們看到有一個(gè)數(shù)字，2019年我國(guó)的服務(wù)貿(mào)易總額達(dá)到了5.4萬(wàn)億人民幣，隨著我國(guó)包括旅游、餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)業(yè)全面的復(fù)蘇，帶動(dòng)我們消費(fèi)的復(fù)蘇，也支撐了我們經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。同時(shí)也支撐我們商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)的回暖。
根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，7月之后，我國(guó)主要從事商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園的看房量和訂購(gòu)量也出現(xiàn)增幅，北京上半年有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，總交易額超過(guò)了310億，也傳出了回暖的信號(hào)。
今天我們邀請(qǐng)了行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、頂級(jí)的專家、行業(yè)的大腕，分別從宏觀的、產(chǎn)業(yè)的、市場(chǎng)的、企業(yè)的各個(gè)方面，進(jìn)行解讀、反思，就我們敏捷辦公的多維度戰(zhàn)略、衍生路徑、城市更新、新基建、城市副中心的機(jī)遇、產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)等等這樣的話題，展開(kāi)系列的主題演講和對(duì)話，聚焦新商辦、新園區(qū)、新文旅，產(chǎn)套產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)之路。我相信通過(guò)我們今天的論壇，大家一定會(huì)有所啟發(fā)、有所啟迪。
最后我要再次感謝大力支持和幫助本次論壇的遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中海商置、金隅商管、大悅城控股、金融街、富力集團(tuán)、優(yōu)客工場(chǎng)和所有合作的伙伴，感謝所有領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓和媒體朋友12年來(lái)不離不棄對(duì)房訊網(wǎng)、對(duì)論壇的信任和支持。因?yàn)槟銈兊闹С郑覀儗⒗^續(xù)努力前行。謝謝大家！
主持人：謝謝劉總的致辭，也很高興行業(yè)內(nèi)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)本次峰會(huì)以及歷來(lái)峰會(huì)的支持，在此次峰會(huì)基礎(chǔ)之上，我們要舉辦一個(gè)中國(guó)好商辦·選址萬(wàn)里行的大型啟動(dòng)儀式。
當(dāng)前，疫情防控進(jìn)入常態(tài)化，工作生活有望恢復(fù)。對(duì)于中小微企業(yè)來(lái)說(shuō)，正是看房選址、辦公調(diào)整的窗口期， 中國(guó)好商辦·選址萬(wàn)里行大型活動(dòng)通過(guò)線上和線下活動(dòng)，送政策、摸需求、聽(tīng)實(shí)情、收建議，建立了開(kāi)發(fā)商和中小微企業(yè)之間的溝通渠道，打通選址企業(yè)“最后一公里”。相信通過(guò)中國(guó)好商辦·選址萬(wàn)里行大型活動(dòng)，中小微企業(yè)選址的精準(zhǔn)化和實(shí)效性將得到提高。選址中國(guó)好商辦，選址中國(guó)好園區(qū)，我們希望通過(guò)線上直播包括項(xiàng)目推介會(huì)、項(xiàng)目發(fā)布會(huì)、全國(guó)城市行，通過(guò)線下企業(yè)看房團(tuán)、代理推介會(huì)、選址大講堂，尋找中國(guó)好商辦，尋找中國(guó)好園區(qū)，講好商辦的中國(guó)故事。
請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓就位，讓我們一起倒計(jì)時(shí)5,4,3,2,1。
現(xiàn)在我宣布：中國(guó)好商辦·選址萬(wàn)里行大型活動(dòng)啟動(dòng)儀式正式啟航 ！
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)新的起點(diǎn)！
請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓留步 合影留念！
主持人：下面進(jìn)入增補(bǔ)儀式環(huán)節(jié)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)增補(bǔ)副會(huì)長(zhǎng)、常務(wù)理事授牌儀式。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)（簡(jiǎn)稱CORC）是國(guó)內(nèi)首家寫字樓行業(yè)協(xié)會(huì)組織，隸屬于全國(guó)工商聯(lián)，主管單位為全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)，以“引領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)創(chuàng)新”為使命，成立近五年來(lái)隊(duì)伍不斷壯大，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物不斷加入。今天又有新的成員加入寫字樓分會(huì)的大家庭！
首先有請(qǐng)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)秘書長(zhǎng)——?jiǎng)P先生為我們宣讀寫字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)增補(bǔ)名單：
富華置地有限公司、CBRE世邦魏理仕、高力國(guó)際
主持人：有請(qǐng)新增補(bǔ)的副會(huì)長(zhǎng)單位代表上臺(tái)。有請(qǐng)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì) 秘書長(zhǎng) 趙正挺先生授牌。
主持人：再次有請(qǐng)劉凱先生我們宣讀寫字樓分會(huì)常務(wù)理事增補(bǔ)名單：
�。ㄒ�(jiàn)名單）
主持人：有請(qǐng)新增補(bǔ)的常務(wù)理事上臺(tái)，有請(qǐng)趙正挺秘書長(zhǎng)為大家授牌。
下面我們進(jìn)入論壇的第二部分：主題演講環(huán)節(jié)，聽(tīng)一聽(tīng)來(lái)自一線的老總們的思想和聲音，在新冠疫情影響下商業(yè)辦公市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)與機(jī)遇？以及商業(yè)辦公如何模式創(chuàng)新？如何轉(zhuǎn)型升級(jí)？
首先有請(qǐng)：北京大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，清華大學(xué)深圳研究生院兼職教授，中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)客客座教授，東南大學(xué)建筑系特聘教授，中科院MBA中心客座教授。歷任嘉德集團(tuán)高管、萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、萬(wàn)科北京公司總經(jīng)理，2015年3月，創(chuàng)辦共享辦公企業(yè)優(yōu)客工場(chǎng)；同年12月，發(fā)起成立共享際。下面有請(qǐng)優(yōu)客工場(chǎng) 創(chuàng)始人 毛大慶
題目：敏捷辦公的多維度戰(zhàn)略衍生路徑
毛大慶：感謝房訊網(wǎng)和全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)，今天下午這個(gè)主題也很契合我們現(xiàn)在在做的事情，所以下午利用一段時(shí)間給大家做一下我們最近關(guān)于新商辦和以企業(yè)推進(jìn)變化的辦公趨勢(shì)的變化，關(guān)于樓宇管理、關(guān)于辦公和工作場(chǎng)景變化的一些思考，跟大家做一些分享。
大家可能注意到今天我們?cè)谘葜v的第一頁(yè)上有一些關(guān)鍵詞，關(guān)于優(yōu)客工場(chǎng)，實(shí)際上我們這幾年的思考從聯(lián)合辦公、共享辦公、敏捷辦公到辦公的服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，實(shí)際上在公司的整個(gè)發(fā)展中，我們給自己設(shè)立了兩個(gè)比較清晰的愿景，這個(gè)愿景就是上面這兩行字，我們一直在致力于成為中國(guó)領(lǐng)先的敏捷辦公的連鎖服務(wù)商和企業(yè)聚合的價(jià)值平臺(tái)。同時(shí)我們也希望能夠逐漸成為中國(guó)辦公資產(chǎn)的專業(yè)管理者和金融服務(wù)商。
這兩行字里面就了剛才劉凱和正挺的致辭里談到的，無(wú)論是從中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還是中國(guó)企業(yè)的組織架構(gòu)以及生產(chǎn)方式變遷的過(guò)程之中，關(guān)于我們?cè)趶臉怯罱?jīng)濟(jì)出發(fā)，來(lái)如何看待未來(lái)我們自己的價(jià)值定位。這里邊有幾個(gè)關(guān)鍵詞，“敏捷辦公”、“連鎖服務(wù)”、“企業(yè)價(jià)值聚合”、“辦公資產(chǎn)的專業(yè)管理者”和“金融服務(wù)商”，這五個(gè)關(guān)鍵詞代表著我們正在向著一個(gè)專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)公司在轉(zhuǎn)變的過(guò)程。另外，到底是什么東西在促使新商辦、新園區(qū)、新文旅。我想我們?cè)谡勥@些“新”的時(shí)候，我們大家都問(wèn)問(wèn)自己，它新在何處，為什么會(huì)新，為什么不是舊的，跟舊的區(qū)別在哪里，是什么要素驅(qū)使這個(gè)新事物的產(chǎn)生，而這個(gè)新事物的生命力到底在哪里。所以如果我們?cè)谡勑律剔k、新文旅、新園區(qū)的時(shí)候，都要回答這個(gè)問(wèn)題，如果回答不出來(lái)，證明它不是新東西，證明它不是有真正的大的促進(jìn)動(dòng)力所產(chǎn)生的新物種。
今天我們?cè)谡勑律剔k的過(guò)程中，我寫了一句話，叫“工作文化的變遷”。工作文化的變遷是對(duì)于城市樓宇服務(wù)業(yè)里面，特別是我們今天下午談的一個(gè)種類，叫做寫字樓也好，新商辦也好，其實(shí)這個(gè)“辦”難道一定要在寫字樓里嗎？“辦”會(huì)在什么場(chǎng)景下發(fā)生？在越來(lái)越移動(dòng)、越來(lái)越彈性的生產(chǎn)方式和生產(chǎn)組合下，到底辦意味著一定會(huì)在什么樣的場(chǎng)景下完成呢？所以這里邊特別值得去回顧和思考一些趨勢(shì)性的東西。
在我們的城市樓宇、城市不動(dòng)產(chǎn)的種類里面，大家可能把樓宇不動(dòng)產(chǎn)分分類，我們今天沒(méi)有談住宅，我們談的有商辦、有文旅、有園區(qū)，我們談到城市樓宇不動(dòng)產(chǎn)里邊有商場(chǎng)、有購(gòu)物、有文化產(chǎn)業(yè)，比如有劇場(chǎng)、電影院等等，還有一些以體育為主題的設(shè)施，還有很大的一宗，就是旅宿，就是酒店業(yè)，其實(shí)大家把這些行業(yè)和樓宇歷史產(chǎn)生的動(dòng)力和他們當(dāng)時(shí)產(chǎn)生的原因做一些歷史的追溯的話，其實(shí)我是做了一些分析的。在我們城市不動(dòng)產(chǎn)種類里面，最年輕的一個(gè)種類其實(shí)恰恰就是我們的為辦公提供服務(wù)的辦公樓宇。而辦公樓宇為什么會(huì)產(chǎn)生？辦公樓宇產(chǎn)生什么時(shí)代？當(dāng)時(shí)產(chǎn)生它的時(shí)代背景到底是什么？
今天我們看世界的辦公樓歷史和我們所謂的辦公樓宇的歷史分析，看到了我們真正成型的大規(guī)模集中化作業(yè)的辦公室，其實(shí)最早可以追溯的大約也就僅僅是在1860年前后，而1860年之前是第一次工業(yè)革命，1860年之后，1870年開(kāi)始了第二次的工業(yè)革命和技術(shù)革命。第一次我們只談的是工業(yè)革命，第二次我們涉足了大量的科技革命，就是工業(yè)革命+技術(shù)革命。這個(gè)過(guò)程產(chǎn)生了一個(gè)什么物種呢？產(chǎn)生了一個(gè)物種叫公司。
如果看過(guò)中央電視臺(tái)有一個(gè)長(zhǎng)篇的新聞連續(xù)劇，叫做《公司的力量》，這部電視片里面告訴我們，公司是在一個(gè)什么背景下產(chǎn)生的，它恰恰是在人們進(jìn)入快速的技術(shù)迭代期和工業(yè)革命之后，開(kāi)始進(jìn)入技術(shù)革命的時(shí)期，產(chǎn)生了一個(gè)新的物種，這也是一種新的生產(chǎn)組織方式的新產(chǎn)生的新的力量，就是公司。當(dāng)產(chǎn)生了公司以后，我們開(kāi)始注意到在城市的不動(dòng)產(chǎn)和城市的服務(wù)業(yè)里面，開(kāi)始真正出現(xiàn)了一個(gè)物種，就叫做寫字樓。統(tǒng)稱為辦公樓，就是用來(lái)服務(wù)于工作的專業(yè)的樓宇。
在美國(guó)，正好處在第二次技術(shù)革命的前夜，美國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)了隔間的辦公室，隨著商業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，辦公室種類在日益不斷變化。最早的真正的辦公樓是服務(wù)于會(huì)計(jì)、服務(wù)于做結(jié)算人員的，當(dāng)時(shí)只有這一伙人，一是人多，二，它是最早出現(xiàn)的城市服務(wù)業(yè)。我們服貿(mào)會(huì)剛剛結(jié)束，服務(wù)貿(mào)易當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)在城市里興起的時(shí)候，而不再是工廠藍(lán)領(lǐng)，出現(xiàn)了大量做服務(wù)業(yè)的人群，他們叫白領(lǐng)。其實(shí)那時(shí)候做寫字樓的人，也不知道領(lǐng)子是白的還是藍(lán)的，就是介乎于白的和藍(lán)的一幫人，是對(duì)著紙張、文書去作業(yè)，然后就出現(xiàn)了寫字樓，或者叫辦公室。
到了第二次技術(shù)革命的后期，科技大幅度發(fā)展。我們?nèi)祟惖浇裉�，談的是第四次技術(shù)革命。第二次技術(shù)革命是前三次技術(shù)革命對(duì)人類影響最大的一次技術(shù)革命，是圍繞著電所產(chǎn)生的大量的新的物種。從1870年到1910年的92項(xiàng)人類社會(huì)的重大顛覆式發(fā)明，產(chǎn)生了重大的生產(chǎn)作業(yè)的方式的轉(zhuǎn)型。在這個(gè)過(guò)程里面出現(xiàn)了一個(gè)人，就是泰勒，泰勒是人類歷史上第一個(gè)提出的辦公室管理理論的人。今天我們查寫字樓歷史，能追溯到最早談辦公室理論的人只有泰勒。他當(dāng)時(shí)是按照非常明確的在一個(gè)公司、在一個(gè)企業(yè)里面的等級(jí)區(qū)分，把這些員工像一顆一顆螺絲釘一樣，安排在一個(gè)密閉的空間里。雖然沒(méi)有我們產(chǎn)業(yè)工人那樣的艱苦，但是實(shí)際上也分了非常多的等級(jí)。這就是1898年到1920年一次大戰(zhàn)前后的美國(guó)的典型的辦公室的樣子，等級(jí)高的人和等級(jí)低的人是不一樣的，等級(jí)森嚴(yán)的生產(chǎn)狀態(tài)。這時(shí)候人們開(kāi)始用電了，開(kāi)始用電報(bào)、電話辦公了。所以這個(gè)時(shí)候辦公室的文化以及辦公室的科技感明顯強(qiáng)過(guò)了第一代的辦公室。
到了1920年到1980年。這次技術(shù)革命之后，董事會(huì)、有限合伙公司等等這些概念都產(chǎn)生了，社會(huì)化作業(yè)產(chǎn)生了巨大的分工，就出現(xiàn)了律師樓、會(huì)計(jì)師樓、分析師、券商等等這些概念，統(tǒng)統(tǒng)出現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代，這個(gè)時(shí)代里對(duì)辦公樓的要求急劇提升。而這個(gè)時(shí)代最大的特征就是人們開(kāi)始用電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，電子計(jì)算機(jī)取代了紙張、取代了傳真、取代了我們簡(jiǎn)單的電報(bào)電話，開(kāi)始在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行工作。
1946年計(jì)算機(jī)開(kāi)始出現(xiàn)，1960年計(jì)算機(jī)開(kāi)始逐漸普及在金融公司、咨詢公司，到1967年，從五角大樓離開(kāi)時(shí)出現(xiàn)了點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的互聯(lián)網(wǎng)，到1980年互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)社會(huì)。所以美國(guó)的辦公樓拔地而起，今天我們?cè)诩~約看見(jiàn)的大量的、純粹的寫字樓、辦公樓，大約就出現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代，就是1920到1980年，辦公室被普遍認(rèn)為工作場(chǎng)所要好、要干凈、光線要充足，這時(shí)候人們開(kāi)始注意了辦公樓等級(jí)，今天我們談到的國(guó)際甲級(jí)、國(guó)際乙級(jí)、甲A等等亂七八糟的，那時(shí)候已經(jīng)開(kāi)始對(duì)辦公樓出現(xiàn)了非常明確的分類的工作。
1980年的北京，大家還記得人們哪上班嗎？那時(shí)候是計(jì)劃體制，只有單位蓋的辦公樓，到了80年代中后期，外資企業(yè)進(jìn)北京，都在哪上班呢？都在酒店里上班，最多的在北京飯店、友誼賓館，那時(shí)候開(kāi)滿了公司，北京到80年代我們?nèi)匀粵](méi)有寫字樓的概念，到國(guó)貿(mào)出現(xiàn)的時(shí)候，大家開(kāi)始注意有這么大的寫字樓開(kāi)始出來(lái)了。但是在美國(guó)比我們?cè)缌税雮�(gè)多世紀(jì)，他們已經(jīng)把寫字樓開(kāi)始分標(biāo)準(zhǔn)、分技術(shù)的種類了。這時(shí)候有一個(gè)重要的寫字樓的設(shè)計(jì)師和理論者，他認(rèn)為工作場(chǎng)所里隨機(jī)互動(dòng)和合作變得非常重要，于是他開(kāi)始在辦公室里設(shè)立了交流空間、公共空間，設(shè)立了前臺(tái)與等候區(qū)等等，他開(kāi)始認(rèn)為平庸標(biāo)準(zhǔn)的小辦公室設(shè)計(jì)不是內(nèi)部辦公者的需要，他開(kāi)始注意使用者的舒適感，跟他們交流的需要。
到1960到1990年代，我們?cè)谝苿?dòng)互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)有產(chǎn)生之前，PC非常普及的時(shí)代下，我們開(kāi)始注意到辦公室的設(shè)計(jì)開(kāi)始得到了人們的重視，在90年代的早期，80年代后期，中國(guó)開(kāi)始大量的在一線城市開(kāi)始新建，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)照貓畫虎學(xué)來(lái)的寫字樓。設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師們，他們最早接觸寫字樓那一批人大約就是1985年以后，他們才開(kāi)始知道什么叫寫字樓。
當(dāng)今社會(huì)，今天的社會(huì)我們開(kāi)始越來(lái)越重視個(gè)人的能力，越來(lái)越重視移動(dòng)的能力、彈性的能力，越來(lái)越重視一個(gè)人可以從事多種多元化工作的能力。昨天晚上我剛剛分享了一本翻譯的新書，叫《斜杠生活》，一個(gè)人可以斜杠成為好幾份職業(yè)，人們工作的場(chǎng)景變得越發(fā)靈活多樣、越發(fā)豐富多彩，人們開(kāi)始注意到傳統(tǒng)的寫字樓、格子間已經(jīng)越來(lái)越不能夠適應(yīng)今天移動(dòng)化強(qiáng)、斜杠性強(qiáng)、彈性強(qiáng)的辦公場(chǎng)景和文化。所以我們說(shuō)無(wú)紙化辦公、無(wú)領(lǐng)地辦公、自由職業(yè)人、激發(fā)創(chuàng)意，并鼓勵(lì)互動(dòng)的辦公設(shè)計(jì)正在興起，靈活辦公、遠(yuǎn)程辦公越來(lái)越得到大家的追捧，不同群體共處于相同的空間，疫情以后這個(gè)趨勢(shì)越發(fā)明顯。
在2018年和2019年兩年的CBRE和仲量聯(lián)行的各種報(bào)告里面都提出了未來(lái)辦公場(chǎng)景變化的驅(qū)動(dòng)力和企業(yè)要求和需求的變化，這里面他們談到關(guān)于企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，其實(shí)我們經(jīng)常在談辦公樓，辦公樓有一個(gè)新的名字叫企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)趨勢(shì)，仲量聯(lián)行提出了十個(gè)調(diào)研以后的結(jié)論。
1，員工隊(duì)伍多元化，大家看到的員工越來(lái)越從80后轉(zhuǎn)向85后，85后轉(zhuǎn)向90后，再有兩三年，00后開(kāi)始進(jìn)入工作場(chǎng)景，員工隊(duì)伍越來(lái)越多元。2，空間靈活化的需要越來(lái)越凸顯。3，創(chuàng)新文化，幾乎沒(méi)有一家公司不在談創(chuàng)新文化。幾乎沒(méi)有一個(gè)老板和雇主不希望自己的團(tuán)隊(duì)具有創(chuàng)新的意識(shí)。4，數(shù)字驅(qū)動(dòng)化。數(shù)字經(jīng)濟(jì)、數(shù)字科技、數(shù)字運(yùn)營(yíng)，成為大家共同的驅(qū)動(dòng)力。5，智能化。6，企業(yè)的自適應(yīng)化。7，技術(shù)的前瞻性。8，關(guān)注健康。9，社群化。10，人性化。
這十項(xiàng)正在驅(qū)動(dòng)著這個(gè)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的快速的變化。
各大權(quán)威機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)都表明，中國(guó)的城市已經(jīng)累計(jì)了大量的不動(dòng)產(chǎn)，在宏觀政策下，傳統(tǒng)方式的商業(yè)運(yùn)營(yíng)回報(bào)率越來(lái)越不可控再者隔離面，市場(chǎng)正在大力的各方面的嘗試和創(chuàng)新，去嘗試、創(chuàng)新那些能夠產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)、投資回報(bào)率、資產(chǎn)回報(bào)率的運(yùn)營(yíng)方案，敏捷辦公是普遍的今天被四大寫字樓、研究機(jī)構(gòu)公認(rèn)的今天越來(lái)越變得普及性的解決方案。
敏捷辦公又是新一代的年輕人和新一代的工作者他們?cè)絹?lái)越呼喚的辦公環(huán)境，他們?cè)絹?lái)越不喜歡自己被關(guān)在格子間里，面對(duì)少數(shù)的幾個(gè)同事。他們?cè)絹?lái)越不喜歡沒(méi)有社交、沒(méi)有人文、沒(méi)有輕松快樂(lè)環(huán)境的辦公室。
幫助大量的中小企業(yè)，以最高效率、最低成本、最便捷的方式，能夠在城市的好地段能夠落地。我最近注意到，無(wú)論是在國(guó)貿(mào)還是在金融街，還是在說(shuō)還陸家嘴這樣的地方，各種樓宇里都紛紛出現(xiàn)了能夠滿足人們即插即用、服務(wù)式的辦公，已經(jīng)越來(lái)越被中小企業(yè)和彈性用工的企業(yè)接受的工作環(huán)境。幫助異地、跨國(guó)、轉(zhuǎn)型升級(jí)和拓展需要的大中型企業(yè)，能夠在不同的地區(qū)快速落地。在優(yōu)客工場(chǎng)過(guò)去的五年里，現(xiàn)在我們排前五大的用戶，字節(jié)跳動(dòng)、阿里巴巴、美團(tuán)、若干個(gè)大的互聯(lián)網(wǎng)公司，以及像得到app，把總部都放在我們里面的企業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)在今天的新經(jīng)濟(jì)模式下的新的企業(yè)，他們對(duì)于辦公室的選擇，越來(lái)越關(guān)注我是不是能夠即插即用，我是不是能夠根據(jù)員工的數(shù)量及時(shí)調(diào)整對(duì)辦公空間的彈性使用的面積，以及其他設(shè)施設(shè)備，不再花時(shí)間去購(gòu)買和讓別人代我去運(yùn)營(yíng)，等等這樣的需求。
所以才有了我們對(duì)敏捷辦公帶來(lái)了未來(lái)辦公環(huán)境趨勢(shì)的，我們采訪了一千多個(gè)用戶以后，得出了企業(yè)的愿望清單，這個(gè)愿望清單跟仲量聯(lián)行討論的十大趨勢(shì)是完全吻合的，他們告訴我們即插即用是他們最喜歡的辦公室，他們喜歡有大量的辦公設(shè)備，云打印、云投影、人臉識(shí)別，包括疫情以后的無(wú)接觸式的防控和記錄，互動(dòng)式的辦公室。既可以有自由環(huán)境，又可以不被打擾的辦公空間，有貼心的各種服務(wù)，無(wú)論是企業(yè)服務(wù)還是辦公室內(nèi)的各種各樣的人文服務(wù)。
我們最近調(diào)研了很多用戶對(duì)于共享辦公的需要，除了你給我提供一些人力資源、法務(wù)支持以外，他們說(shuō)你們給我提供好的搬家服務(wù)、安家服務(wù)，以及能夠在當(dāng)?shù)匮杆賹?duì)接工商局、對(duì)接稅務(wù)局等等這些企業(yè)類的服務(wù)，還有員工的各種需要。比如我們有三個(gè)大的互聯(lián)網(wǎng)用戶，到了我們十幾個(gè)城市里面，我們對(duì)接當(dāng)?shù)氐那嗄晟缛�，包括一些商業(yè)的協(xié)作單位等等。
社交咖啡館式的文化，關(guān)注員工健康的辦公室。這些都是企業(yè)的愿景清單，在這個(gè)背景下，才是真正促使我們新商辦變化的主要?jiǎng)恿?lái)源。
這個(gè)數(shù)據(jù)告訴我們，這是每次我談到辦公室變遷的時(shí)候都會(huì)談到中國(guó)的特別現(xiàn)象。我們到2018年12月底，中國(guó)國(guó)家工商總局和各地工商局算的一個(gè)總體數(shù)字，我們一共頒發(fā)出去了1.1億張的工商執(zhí)照，有的已經(jīng)注銷和不再經(jīng)營(yíng)了，這些營(yíng)業(yè)執(zhí)照的背后標(biāo)志著企業(yè)的種類，五千萬(wàn)的個(gè)體工商戶，三千萬(wàn)的小微企業(yè)，還有500萬(wàn)的中小企業(yè)，40多萬(wàn)的中型企業(yè)。所以大家仔細(xì)看一下，實(shí)際上中小微個(gè)體工商戶加在一起，占了這1.1億里面的將近9千萬(wàn)張營(yíng)業(yè)執(zhí)照。這9千萬(wàn)張營(yíng)業(yè)執(zhí)照的背后是我們中國(guó)主要的工作人群，這些人真的不在大型企業(yè)、大型國(guó)有企業(yè)和大型跨國(guó)企業(yè)，他們主要都在中小微和個(gè)體工商戶，中國(guó)的中小微和個(gè)體工商戶承載了中國(guó)將近80%以上的就業(yè)。
這些公司和這些機(jī)構(gòu)會(huì)去什么地方工作？他們未來(lái)會(huì)選擇什么樣的場(chǎng)景去工作？非常值得我們新商辦人群去研究的，這是中國(guó)一大特色。經(jīng)濟(jì)下行、不穩(wěn)定的時(shí)期，會(huì)產(chǎn)生更多的中小微企業(yè)。所以這個(gè)時(shí)候我們需要研究當(dāng)他們的主力是90和00后的時(shí)候，他們會(huì)選擇什么樣的商辦去辦公，他們會(huì)是原來(lái)的寫字樓嗎，他們還會(huì)去買家具裝修辦公室嗎？他們需要什么樣的工作環(huán)境去激發(fā)他們的創(chuàng)造意識(shí)呢？這是我們做新商辦，所謂新在哪？首先是人新、用戶新，而不是我們?cè)O(shè)計(jì)的東西告訴我們新，這是我們自說(shuō)自話的東西。
我們也看到建筑物的要求，從我們最早的自動(dòng)化建筑，到千禧年之前的智能建筑，到今天無(wú)論是阿里巴巴、騰訊、曠視科技、商湯科技等等，大家都在談到的認(rèn)知建筑。當(dāng)一個(gè)建筑物有認(rèn)知以后，我們還會(huì)把它當(dāng)做一個(gè)物理的辦公場(chǎng)所和物理空間嗎？它難道不能夠跟人交互、互動(dòng)、記憶、學(xué)習(xí)嗎？所以當(dāng)我們看到一個(gè)辦公室，能夠記住用戶的習(xí)慣，當(dāng)它能夠?qū)W習(xí)用戶的需要，這就會(huì)產(chǎn)生新商辦認(rèn)知下的商辦。
還有一些共性的需要，比如吧臺(tái)、茶水間、商店、大堂、節(jié)約區(qū)，包括樓梯空間都會(huì)變成非常有趣的交互空間，我們?cè)诩~約、倫敦等等看到了很多舊樓，他們把大樓梯釋放出來(lái)，甚至把消防樓梯釋放出來(lái)，變成大家在這做演講、做展示，大家在這休息一會(huì)兒，聊聊天，很有意思的輕松場(chǎng)景。所以社區(qū)型的辦公需要制造、不斷地營(yíng)造讓員工之間、員工與用戶之間、員工與訪客之間，各種各樣的交流的場(chǎng)面和場(chǎng)景。
我們也可以看到辦公室的敏捷性，除了體現(xiàn)在智能化、體現(xiàn)在各種智能設(shè)備、認(rèn)知建筑之外，還有各種各樣的讓大家可以在一個(gè)空間里，讓各種各樣的形態(tài)使用的空間，所以它一定具備開(kāi)放性、靈活性，同時(shí)有隱私性。
回歸自然、與水為鄰、靜謐私密，這些都是共享辦公和彈性辦公，關(guān)注人們心靈感受的時(shí)候必須去考慮的問(wèn)題，不再是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層、電梯廳，討論一個(gè)進(jìn)深的問(wèn)題，更多的會(huì)討論當(dāng)你進(jìn)入一個(gè)辦公室的時(shí)候，你有什么樣的心情和心境，你是不是能夠有瑜伽式的心境開(kāi)始坐在辦公桌前工作。
服務(wù)式辦公孕育著一個(gè)旁邊的hospitality式的產(chǎn)業(yè)。我是最早把服務(wù)式公寓的概念引入中國(guó)的一個(gè)人，我們?cè)谏虾＝ㄔ炝酥袊?guó)第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)意義上的服務(wù)式公寓，當(dāng)時(shí)有人問(wèn)服務(wù)式公寓到底是公寓還是酒店。我解釋解釋為什么服務(wù)式公寓能夠獨(dú)立于酒店而存在。它適應(yīng)的是家庭，適應(yīng)的是那些跨國(guó)公司們帶著太太、孩子在中國(guó)長(zhǎng)期生活，酒店他們肯定不喜歡，但同時(shí)他們又喜歡有酒店式的服務(wù)，有客房的清理，有酒店的部分服務(wù)設(shè)施，健身房、咖啡、餐廳等等。所以你跟我說(shuō)驢和馬和騾子是一個(gè)動(dòng)物嗎？所以我跟他們說(shuō)，這是住宅和酒店生出來(lái)的騾子。這是第三種動(dòng)物，是新物種�，F(xiàn)在林林總總的青年公寓、白領(lǐng)公寓都開(kāi)始使用當(dāng)年服務(wù)式公寓的各種各樣的理念，只不過(guò)用戶發(fā)生了變化，跨國(guó)公司的CEO們?cè)絹?lái)越少，而我們中國(guó)的用戶越來(lái)越多。
所以我想說(shuō)，其實(shí)在新商辦的背后，正在孕育著龐大運(yùn)營(yíng)管理集團(tuán)和連鎖運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)商的產(chǎn)生，這是優(yōu)客工場(chǎng)對(duì)自己定位。我們非常希望在幾年以后，我們類似于像華住那樣，成為一個(gè)大型的連鎖辦公的運(yùn)營(yíng)商。今天我們站在這說(shuō)話的時(shí)候，我們是一個(gè)接近400間連鎖店的連鎖運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，我們希望兩年時(shí)間能夠接近800家連鎖店，四年時(shí)間能夠接近兩千家連鎖店。在這個(gè)過(guò)程里邊，慢慢變成一個(gè)大型的hospitality的集團(tuán)，這個(gè)概念就是我們?cè)谡勑路⻊?wù)貿(mào)易的過(guò)程中，在城市服務(wù)業(yè)里面特別需要補(bǔ)充的大量的新型的樓宇服務(wù)業(yè)和背后它的運(yùn)營(yíng)商。
為什么我們說(shuō)在中國(guó)完全具備條件孕育著新商辦里面的大型hospitality的連鎖運(yùn)營(yíng)商呢？酒店運(yùn)營(yíng)行業(yè)的特性，必須需要專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商來(lái)運(yùn)營(yíng)，為就是告訴我們640年歷史的酒店行業(yè)，到今天歷久彌新，還在不斷產(chǎn)生出新的概念、新的運(yùn)營(yíng)商、新的運(yùn)營(yíng)公司。而對(duì)于一個(gè)不到十年的共享辦公、聯(lián)合辦公和敏捷辦公行業(yè)來(lái)說(shuō)，我們的路才剛剛起步。所以在這個(gè)背景下，我非常深信，在10年、20年以后，如果我們房訊網(wǎng)還召開(kāi)這個(gè)會(huì)的時(shí)候，你們記住，那個(gè)時(shí)候城市里邊大概有一半的人在使用服務(wù)式的辦公室的時(shí)候，當(dāng)時(shí)劉總會(huì)說(shuō)，好像疫情以后有一天毛大慶講過(guò)這樣的話。
酒店640年還能存在，聯(lián)合辦公在一個(gè)最年輕的城市不動(dòng)產(chǎn)的服務(wù)里面，這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)比酒店都少了好幾百年，1860年才有了這么一個(gè)種類，這個(gè)行業(yè)才十年都不到，所以這個(gè)行業(yè)方興未艾，孕育的前景無(wú)比巨大。
專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司正在取代開(kāi)發(fā)商樓主背景物業(yè)公司正在不斷為樓宇和企業(yè)提供專業(yè)化的、讓你能夠非常好的安置和冷啟動(dòng)的辦公空間，當(dāng)然辦公樓宇的使用形態(tài)正在發(fā)生著本質(zhì)的變化。這一頁(yè)上面的12點(diǎn)，這個(gè)12點(diǎn)其實(shí)是我們認(rèn)為這個(gè)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的主要方向。
敏捷辦公的增長(zhǎng)，戴德梁行對(duì)這個(gè)行業(yè)有一篇很長(zhǎng)的報(bào)告，我只截取了其中一部分，在疫情之中和疫情之后，戴德梁行做了一些調(diào)研，這個(gè)里頭談到了51%的企業(yè)都在討論有可能會(huì)更換和使用新的辦公模式，這里面新的辦公模式里面包括了遠(yuǎn)程辦公、彈性辦公、換一個(gè)辦公室、讓自己的子公司分公司不再長(zhǎng)期固定的租用一個(gè)辦公樓等等等等，這都屬于考慮要更換的原因。敏捷辦公在疫情中也是影響很大，但是一個(gè)非常讓我們有啟發(fā)的事情。在疫情以后，我們的用戶量在激增，我們平均一周搬進(jìn)來(lái)的企業(yè)在120到150間企業(yè)，每周穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)脑谌珖?guó)150家的企業(yè)在搬進(jìn)來(lái)。我們看到的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只中小型企業(yè)，更多的是外地企業(yè)的分公司、分支機(jī)構(gòu)在使用。這是有服務(wù)的辦公室。
這是沙利文對(duì)于未來(lái)敏捷辦公在中國(guó)發(fā)展趨勢(shì)的研究，這個(gè)行業(yè)起步于2013、2014年，當(dāng)2018、2019年之后，我們上面那黑色的部分將快速增長(zhǎng)，也就是說(shuō)在敏捷辦公行業(yè)的收入結(jié)構(gòu)里面，服務(wù)性收入將在未來(lái)的五年，逐漸和空間性收入并駕齊驅(qū)。這就是這個(gè)行業(yè)孕育的過(guò)程。當(dāng)年主要就是二房東，開(kāi)始的時(shí)候就是收差價(jià)，后來(lái)開(kāi)始收服務(wù)費(fèi)，服務(wù)于樓宇、資產(chǎn)托管，加上大量的新的企業(yè)服務(wù)種類在平臺(tái)上衍生。這是服務(wù)商和樓宇持有人合作的模式，二房東慢慢就不存在了。
市場(chǎng)利好，驅(qū)動(dòng)敏捷辦公的發(fā)展。城鎮(zhèn)化、城市化的人口已經(jīng)不是老叔叔、老阿姨了，越來(lái)越是年輕人，越來(lái)越是新一代的后浪，分享經(jīng)濟(jì)的興起和Z時(shí)代對(duì)辦公的需求，肯定不是我們這代人的需求。小型辦公空間的專業(yè)管理需求，政策利好，中小企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)仍然很強(qiáng)勁。在今年的6個(gè)月經(jīng)歷疫情過(guò)程中，我們工商總局調(diào)查新企業(yè)注冊(cè)的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像大家想象的那樣，倒閉的很多，但是注冊(cè)的也很多。新企業(yè)注冊(cè)還在增長(zhǎng)，但是也關(guān)門了很多，新陳代謝的非常快，死了的兩三年就死了，但是又出來(lái)一大批。這樣前浪、后浪的關(guān)系，對(duì)于彈性辦公、敏捷辦公的需要會(huì)非常強(qiáng)勁。
中國(guó)每天大概有1.1億人在工作，我們姑且估計(jì)在未來(lái)五年期間，即便只有2200萬(wàn)人用彈性辦公和敏捷辦公，這個(gè)行業(yè)的收入規(guī)模都是巨大的。
我們也對(duì)敏捷辦公的延展方向做了五個(gè)總結(jié)：產(chǎn)業(yè)的鏈條化，功能的多元化，收益的復(fù)合化，運(yùn)營(yíng)輕量化，數(shù)據(jù)資產(chǎn)化。我們現(xiàn)在后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)里面有幾個(gè)T的用戶數(shù)據(jù)和企業(yè)數(shù)據(jù)，這些都會(huì)轉(zhuǎn)化成為我們做進(jìn)一步的企業(yè)服務(wù)場(chǎng)景和產(chǎn)品的重要生產(chǎn)資料。
我們從2016年開(kāi)始上互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)，做企業(yè)數(shù)據(jù)的整理，到2017年、2018年開(kāi)始并購(gòu)了大量同行，2019年我們開(kāi)始大量推出輕資產(chǎn)服務(wù)，還并購(gòu)了兩個(gè)專門做智能化辦公的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。2019年的時(shí)候我們?nèi)珖?guó)連鎖店超過(guò)了200家，截止到現(xiàn)在，我們進(jìn)入了全國(guó)的將近50個(gè)城市，到今天將近360多個(gè)連鎖店。這是一個(gè)發(fā)展?jié)摿芸�、發(fā)展速度很快的連鎖性的行業(yè)。
這張圖是我們用來(lái)指導(dǎo)我們工作的一張最核心的商業(yè)模式圖，中間是我們的數(shù)據(jù)化的中臺(tái)，一部分服務(wù)于連鎖店的經(jīng)營(yíng)、結(jié)算、數(shù)據(jù)合同管理、客戶管理，一部分用來(lái)支撐我們智能化的企業(yè)服務(wù)平臺(tái)，我們平臺(tái)上1100多個(gè)服務(wù)商，其中包括了我們自己投資的、控股的7個(gè)服務(wù)商，20余家我們投資的小額股權(quán)參與的企業(yè)服務(wù)商，還有將近900多個(gè)在平臺(tái)上注冊(cè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。所以我們的優(yōu) Data系統(tǒng)，在支撐著我們的十?dāng)?shù)種個(gè)人服務(wù)的模式。
這是艾瑞咨詢給我們畫的地圖。后臺(tái)開(kāi)發(fā)的軟件系統(tǒng)可以向各種園區(qū)進(jìn)行SaaS平臺(tái)的服務(wù)輸出。這是我們連鎖店發(fā)展的能力。
我們對(duì)自己的發(fā)展策略，也想談?wù)勑律剔k。我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程里面給自己定了四個(gè)大的發(fā)展維度，一個(gè)是我們會(huì)向房地產(chǎn)金融發(fā)展。當(dāng)你從一個(gè)二房東轉(zhuǎn)變成一個(gè)連鎖運(yùn)營(yíng)商，當(dāng)你管了大量的不動(dòng)產(chǎn)之后，你必然會(huì)走向REITs這樣的服務(wù)。這是我們第一大象限。
第二是電商平臺(tái)，電商平臺(tái)是酒店行業(yè)所不具備的，而恰恰是聯(lián)合辦公能夠具備的，我們現(xiàn)在上面注冊(cè)的會(huì)員將近100萬(wàn)，企業(yè)用戶3萬(wàn)多家，這里邊的所有的企業(yè)數(shù)據(jù)，都是跟天眼查、企查查聯(lián)系在一起的，我們建立了用戶自己的用戶商城，每一個(gè)入駐企業(yè)都可以自己在上面開(kāi)店，我們下一步會(huì)跟阿里巴巴、美團(tuán)進(jìn)行更深度的數(shù)據(jù)鏈接工作。
第三是企業(yè)服務(wù)是一件做不完的事，當(dāng)你用空間進(jìn)行了導(dǎo)流以后，圍繞他們可以展開(kāi)各種各樣的服務(wù)，這是酒店所不具備的增值服務(wù)和附加值的收入的內(nèi)容。
第四是投資孵化，這是我們最近水樓臺(tái)先得月的事情。
這是過(guò)去四年里頭，我們投資的30多家企業(yè)，中間這一圈是控股公司，外圍這一圈是少數(shù)用戶參與的公司，中國(guó)目前最大的活動(dòng)發(fā)布平臺(tái)，活動(dòng)行，是我們跟騰訊一起投資和孵化的，現(xiàn)在已經(jīng)成了將近一億用戶的，全國(guó)最大票務(wù)代理、賣票的平臺(tái)。
優(yōu)鮮集是我們開(kāi)發(fā)的小程序，跟我們場(chǎng)區(qū)內(nèi)的大量的智能設(shè)備在每天發(fā)生著巨大的關(guān)聯(lián)，無(wú)論是人臉識(shí)別、云打印、云投影、會(huì)議室等等。
這是我們的34個(gè)國(guó)家級(jí)的軟件專著和20多個(gè)作品專著。
我們正在搭一個(gè)會(huì)員消費(fèi)平臺(tái)，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在是一個(gè)將近100萬(wàn)人的集群，我們拿著100萬(wàn)人和我們的app進(jìn)行了每個(gè)個(gè)體身份認(rèn)證的處理，當(dāng)身份認(rèn)證可以個(gè)體化處理的時(shí)候，我們就可以跟其他商家進(jìn)行app的API端口的對(duì)接，當(dāng)API端口對(duì)接以后，自動(dòng)的推送跟結(jié)算就可以完成了。所以未來(lái)在加入優(yōu)客工場(chǎng)的平臺(tái)和辦公室以后，你就會(huì)變成擁有幾十項(xiàng)福利的個(gè)體，這是任何一個(gè)小企業(yè)老板做不到的。這就是我們搭建了以優(yōu)客工場(chǎng)的后臺(tái)、中臺(tái)、前臺(tái)為邏輯下的新的聯(lián)合辦公場(chǎng)景下的人貨場(chǎng)的新的邏輯，我們現(xiàn)在在代理很多貨物，到了夏天我們幫助平谷賣大桃，幫助農(nóng)村賣農(nóng)副產(chǎn)品等等，變成了一個(gè)新的電商渠道。
我們管理的靈活多樣、加盟商、合伙人、服務(wù)內(nèi)容的多樣化、推廣渠道的多樣化、產(chǎn)品模式多樣化，這是我們未來(lái)向大型連鎖店平臺(tái)進(jìn)行前進(jìn)的主要的地圖。
未來(lái)的收入增長(zhǎng)和盈利能力，將會(huì)在除了空間之外和空間服務(wù)費(fèi)之外，來(lái)自于電商收入、投資孵化、企業(yè)服務(wù)跟REITs的管理等等。
我們從前年開(kāi)始，在我們?nèi)腭v企業(yè)里面，開(kāi)始沉淀大量的優(yōu)秀企業(yè)案例，我們服務(wù)過(guò)的企業(yè)70多家獨(dú)角獸企業(yè)，實(shí)際上我們是非常容易變成一家教育公司和案例輸出公司的，我們?cè)谌ツ瓿霭媪说谝槐疽詢?yōu)客工場(chǎng)入駐企業(yè)的案例為集群的優(yōu)客工場(chǎng)的創(chuàng)意案例集，是照著哈佛商學(xué)院的標(biāo)準(zhǔn)所編制的，現(xiàn)在已經(jīng)變成大學(xué)教材了。未來(lái)我們變成一家開(kāi)放式的案例大學(xué)是不成問(wèn)題的，因?yàn)橥ㄟ^(guò)空間攏聚了一大批有意思的企業(yè)，再把企業(yè)案例沉淀下來(lái)，案例沉淀對(duì)我們來(lái)說(shuō)是沒(méi)有成本的，是完全很優(yōu)質(zhì)的副產(chǎn)品。
最后一頁(yè)是我們給自己定了一個(gè)發(fā)展地圖，在第一頁(yè)那兩行字的基礎(chǔ)上，我們希望變成：中國(guó)領(lǐng)先的敏捷辦公連鎖服務(wù)商，中國(guó)辦公資產(chǎn)專業(yè)管理者和金融服務(wù)商，企業(yè)聚合價(jià)值平臺(tái)，中國(guó)新生代企業(yè)案例教育機(jī)構(gòu)。
這是你們一個(gè)沒(méi)有看到的優(yōu)客工場(chǎng)。今天是為大家做了一個(gè)比較完整的闡述。謝謝各位！
未完待續(xù)……
第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄（二）
第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄（三）
