二季度，受北京疫情反復(fù)、多個項目集中入市、市場需求恢復(fù)緩慢、新租動力不足等綜合因素影響，北京甲乙級寫字樓市場整體空置率走高，租金水平處于緩慢下行通道。目前雖然疫情已基本得到控制，但其中長期影響仍不可忽視。國外疫情依舊呈現(xiàn)蔓延趨勢，未來經(jīng)濟形勢不確定性加劇，整體市場需求被繼續(xù)抑制。因此，預(yù)計下半年北京寫字樓市場面臨的形勢依然較為嚴峻，市場完全恢復(fù)尚需時日。
宏觀經(jīng)濟
整體來看，上半年北京全市經(jīng)濟穩(wěn)步恢復(fù)。根據(jù)地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果，上半年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值16205.6億元，同比下降3.2%，降幅比一季度收窄3.4個百分點。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值40.4億元，下降20.8%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2404.8億元，下降4.2%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值13760.4億元，下降3.0%。
圖：北京第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值及增速
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
北京的服務(wù)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)復(fù)蘇，信息服務(wù)業(yè)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐下的經(jīng)濟韌性與新興動能帶動的經(jīng)濟活力不斷增強。上半年，全市第三產(chǎn)業(yè)增加值按可比價格計算，同比下降3.0%，降幅比一季度收窄1.8個百分點。其中，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值2607.1億元，增長8.3%，增速比一季度提高4.8個百分點；金融業(yè)實現(xiàn)增加值3433.5億元，增長5.7%，增速提高0.2個百分點。信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)以及金融業(yè)的穩(wěn)健增長，對穩(wěn)定全市經(jīng)濟發(fā)揮了重要支撐作用。
供給與需求
2020年二季度，位于中央商務(wù)區(qū)的三星大廈、恒大中心等多個項目竣工進入北京甲級寫字樓市場，帶來36.2萬㎡的新增供應(yīng)，乙級寫字樓市場本季度無新項目入市。預(yù)計全市將在下半年迎來以新興商務(wù)園區(qū)為代表的大量新增供應(yīng)的集中放量，新項目遍布海淀上地、北清路、豐臺科技園、亦莊、順義、大興和石景山等各個區(qū)域。這將為一些對租金成本較敏感，需求面積較大的企業(yè)進行搬遷、整合和擴張?zhí)峁└鼮槎嘣倪x擇。
從辦公樓市場運行情況來看，上半年，北京竣工辦公樓面積大幅增長，但是新開工和銷售面積均大幅下降。上半年，全市新開工辦公樓面積為12.3萬㎡，同比下降84.7%；竣工辦公樓面積為45.2萬㎡，同比增長73.8%；銷售辦公樓面積為13.6萬㎡，同比下降36.4%。
圖：北京辦公樓新開工、竣工和銷售面積情況
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
注：圖中數(shù)據(jù)為累計值，1月份數(shù)據(jù)缺失
需求方面，雖然疫情在近期有所反復(fù)，但全市對疫情的整體有效控制，令租戶活躍度在二季度有所提升。從行業(yè)看，TMT、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)是北京寫字樓市場需求的最主要驅(qū)動力，受疫情沖擊較小的頭部企業(yè)仍積極尋找擴張或升級樓宇品質(zhì)的機會。
相比去年四季度，今年二季度金融業(yè)、房地產(chǎn)占比分別擴大0.21、0.19個百分點；受疫情沖擊明顯的租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)占比縮減0.90個百分點，其次為TMT、文體娛樂業(yè)和制造業(yè)，占比分別縮減0.27、0.19和0.08個百分點。
經(jīng)歷新一輪疫情沖擊，接觸式的線下商業(yè)尚未恢復(fù)到疫前水平，但5G、人工智能、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等高科技領(lǐng)域等迎來發(fā)展契機，北京向由信息技術(shù)拉動的新經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的發(fā)展路徑更為清晰。以人工智能、數(shù)字化為代表的技術(shù)創(chuàng)新，以互聯(lián)網(wǎng)平臺化為代表的商業(yè)模式創(chuàng)新，正在成為北京下一輪經(jīng)濟增長的關(guān)鍵點所在，將為寫字樓市場創(chuàng)造更多租賃需求。
租金與空置
租金方面，二季度北京甲乙級寫字樓租金緩慢下行。中指數(shù)據(jù)寫字樓版監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至6月份，全市甲乙級寫字樓日租金降至7.19元/㎡·天，同環(huán)比分別下降6.74%和0.28%。其中，甲級寫字樓日租金降至10.32元/㎡·天，同環(huán)比分別下降7.86%和1.15%；乙級寫字樓日租金降至6.08元/㎡·天，同環(huán)比分別下降7.18%和0.33%。當前市場環(huán)境下，業(yè)主們可通過為租戶提供優(yōu)惠的租金、靈活的交付狀態(tài)、更大的免租力度，以提高入駐率和最大程度地減少損失。
圖：北京甲乙級寫字樓租金走勢
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
空置方面，上半年北京核心商圈市場空置率持續(xù)上揚。傳統(tǒng)核心商圈和新興商圈的空置率都出現(xiàn)不同程度的浮動，其中豐臺區(qū)的麗澤和科技園空置率環(huán)比變動較大，上半年空置率分別達21.26%和9.07%，較2019年底環(huán)比上升11.46和5.37個百分點。傳統(tǒng)核心商圈中金融街、中關(guān)村也監(jiān)測到空置率的上升。空置率攀升的原因，除了供應(yīng)量加大外，也與市場需求放緩有關(guān)。受疫情影響，企業(yè)的成本控制較為嚴格，擴張速度下降，外資租戶表現(xiàn)更為謹慎。
大宗交易
二季度，盡管北京商用物業(yè)市場中長期的基本面仍被看好，因疫情造成的交易延滯使得投資者未能延續(xù)以往的活躍態(tài)勢，北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場表現(xiàn)平淡。根據(jù)中指數(shù)據(jù)寫字樓版監(jiān)測，二季度內(nèi)僅完成3宗大宗投資交易，合計成交超過45.12億元。無論是交易金額還是交易筆數(shù)，北京投資市場表現(xiàn)均不及去年同期。其中兩宗大宗成交案例收到業(yè)內(nèi)關(guān)注：其一為東方資產(chǎn)以33.12億元的價格接盤爛尾樓中弘大廈廣受業(yè)內(nèi)關(guān)注；其二為中海晟融收購北京工體項目，并轉(zhuǎn)讓40%股權(quán)引入世茂，雙方后續(xù)將攜手操盤，對項目進行重新定位、設(shè)計改造、營銷、運營等資產(chǎn)管理工作。
當前，投資者避險情緒有所加深，一方面，大型投資者在謹慎觀望的同時，更為偏好具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，而中小型投資者和自用買家則迎來難得的拓展機會窗口；另一方面，持有項目的投資者在當前的情況下會將更多精力放在資產(chǎn)管理上，維持好現(xiàn)有資產(chǎn)的租金水平與出租率；尚未入手資產(chǎn)的投資者在短期內(nèi)仍處于持幣觀望、尋找合適的投資標的階段。
總結(jié)與展望
盡管上半年疫情反復(fù)的不確定性以及企業(yè)經(jīng)營成本壓力為市場帶來諸多挑戰(zhàn)，但具備前瞻性眼光的投資者持續(xù)聚焦于更長期的市場周期和趨勢，不斷挖掘新的投資機會。隨著疫情逐步得到控制，優(yōu)質(zhì)項目租金回落將釋放部分潛在需求，并增強租戶搬遷以改善辦公環(huán)境的信心。未來隨著經(jīng)濟和租賃需求的回暖，北京寫字樓市場也將逐步進入復(fù)蘇軌道。而北京作為國內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達的城市之一，在服務(wù)業(yè)、金融業(yè)擴大開放，發(fā)展新基建以及“五新”培育新業(yè)態(tài)、新模式等政策鼓勵下，我們對北京寫字樓市場前景保持樂觀。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
