4月以來(lái)，上海土地市場(chǎng)隨著政府供地節(jié)奏加快、競(jìng)買人數(shù)擴(kuò)大、部分地塊自持比例取消、資金凍結(jié)期調(diào)整等土拍規(guī)則修改后，土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖。
7月22日，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，上海共成交93宗經(jīng)營(yíng)性用地，規(guī)劃建面合計(jì)848.4萬(wàn)平方米，同比上漲147.4%，土地出讓金總額1252.4億元，同比上漲121.3%，成交樓面均價(jià)14761元/平方米，同比下降14.4%，平均溢價(jià)率4.0%，與去年同期大體一致。
圖：2017年以來(lái)上海商品住宅用地成交面積走勢(shì)
商品住宅用地成交48宗，規(guī)劃建面合計(jì)530.2萬(wàn)平方米，同比上漲65.5%，土地出讓金總額935.5億元，同比上漲136.2%；成交樓面均價(jià)17830元/平方米，平均溢價(jià)率5.2%，較去年同期提高4.3個(gè)百分點(diǎn)。
除了商品住宅用地，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海的商辦用地成交37宗，規(guī)劃建面合計(jì)207.3萬(wàn)平方米，同比上升317.0%，成交金額240.1億元，同比上升111.1%；樓面均價(jià)11580.0元/平方米，同比下降49.4%，平均溢價(jià)率0.85%，較去年同期下降26.08個(gè)百分點(diǎn)。另外，租賃住宅用地成交6宗，規(guī)劃建面合計(jì)80.16萬(wàn)平方米，成交金額29.1億元，樓面均價(jià)3630元/平方米。
值得一提的是，土地規(guī)則的調(diào)整，提升了房企在上海土地競(jìng)拍的熱情。自上海土拍規(guī)則調(diào)整以后，5月、6月上海共出讓28宗涉宅用地，僅9宗地塊底價(jià)成交，平均溢價(jià)率為11.6%。而2017年下半年至今年4月，上海溢價(jià)率超過(guò)10%的住宅用地僅有3宗。
今年4月開(kāi)始，一些地塊在出讓方式上做了不少調(diào)整，包括競(jìng)買人數(shù)擴(kuò)大、縮短保證金凍結(jié)期、取消15%租賃住宅自持比例等。
據(jù)中指院公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，上海住宅用地成交樓面均價(jià)13277元/平方米，同比上漲22.9%，溢價(jià)率4.5%，較2019年同期提高3.8個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅用地成交樓面均價(jià)17830元/平方米，同比下降2.2%，溢價(jià)率5.2%，較2019年同期提高4.3個(gè)百分點(diǎn)。
圖：2017年以來(lái)上海商品住宅用地樓面價(jià)及溢價(jià)率走勢(shì)
表：2020年上半年溢價(jià)率超10%的商品住宅用地
從溢價(jià)率來(lái)看，上半年，溢價(jià)率最高的地塊為閔行區(qū)浦錦街道蘆恒路北塊居住小區(qū)3-8地塊，溢價(jià)率164%，競(jìng)得人為上海閔行儲(chǔ)備糧管理總公司。商品住宅用地中，溢價(jià)率最高的為臨港NHC10101單元06-01地塊，溢價(jià)率為53.13%，競(jìng)得人為萬(wàn)達(dá)。
從商品住宅用地成交面積區(qū)域分布來(lái)看，主要集中于南匯、寶山、嘉定和青浦4區(qū)，4區(qū)成交面積占比合計(jì)68.5%。其中南匯成交面積占比全市最高，達(dá)32.2%。市區(qū)僅2宗商品住宅用地成交，成交面積占比僅3.8%，低于2019年的7.3%。
從成交金額來(lái)看，南匯、青浦、嘉定、寶山4區(qū)同樣位居前列，4區(qū)土地成交金額占比合計(jì)68.8%；其中，南匯成交金額占比全市最高，為19.7%。
得益于上海土拍政策的調(diào)整，今年上半年各陣營(yíng)房企積極入滬拿地。中指院數(shù)據(jù)顯示，48宗商品住宅用地被36家房企分獲。其中，萬(wàn)科、中海、保利等頭部陣營(yíng)房企，新城、招商、金地、旭輝、陽(yáng)光城等第一陣營(yíng)房企，萬(wàn)達(dá)、正榮、建發(fā)等第二陣營(yíng)房企均有所斬獲。此外，大名城、大家房產(chǎn)、中建東孚、寶華、景瑞為代表的中小型房企也表現(xiàn)不俗。其中，大名城上半年在多個(gè)區(qū)域競(jìng)得5宗宅地、金地在青浦、嘉定共競(jìng)得3宗宅地，建發(fā)在寶山、閔行各獲1宗宅地，萬(wàn)達(dá)在臨港也連獲2宗宅地，拿地態(tài)度積極。
