據(jù)世邦魏理仕《2020年第一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，一季度，甲級(jí)寫字樓供應(yīng)“歸零”，預(yù)計(jì)年內(nèi)新增供應(yīng)新供應(yīng)約120萬平方米，比去年末的預(yù)測(cè)量縮減35%。(第一太平戴維斯)一季度，上海僅兩個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目完工。(戴德梁行)一季度，上海寫字樓租賃放緩，主力需求具有韌性，TMT、醫(yī)療及生命科學(xué)等行業(yè)需求穩(wěn)健。
3月20日，5家全球知名金融機(jī)構(gòu)同時(shí)舉行中國項(xiàng)目“云開業(yè)”儀式，落戶陸家嘴金融城;4月29日，18家跨國公司地區(qū)總部意向項(xiàng)目在浦東集中簽約……通過多家機(jī)構(gòu)的分析，以及目前的成交情況，我們可以看到基本一致的結(jié)論——上海的寫字樓需求有韌性，但今年供應(yīng)量縮減。
上海的寫字樓需求有韌性，但今年供應(yīng)量或?qū)⒖s減，那么今年是不是“抄底年”?什么樣的寫字樓值得投資?
“抄底”上海寫字樓，如今已是最佳時(shí)機(jī)
2019年，整體經(jīng)濟(jì)疲軟、中美貿(mào)易戰(zhàn)等因素的多重影響下，國內(nèi)寫字樓市場(chǎng)承壓明顯，隨著今年年初新冠疫情的蔓延，使整個(gè)寫字樓市場(chǎng)雪上加霜。無疑2020年對(duì)于寫字樓甚至商業(yè)物業(yè)來說都是“難過”的一年。
數(shù)據(jù)來源：高力國際
“這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代。”
雖然2020年的“壞年景”甚至將會(huì)延續(xù)影響到2021年的寫字樓市場(chǎng)，但隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，寫字樓租賃活動(dòng)也已開始恢復(fù)，而待全球疫情結(jié)束后，健康、醫(yī)療、IT及物流行業(yè)的需求將被看好。
尤其是在經(jīng)歷了疫情后，寫字樓測(cè)溫、通風(fēng)、定時(shí)消毒等防疫措施，以及期間與房地產(chǎn)科技的結(jié)合運(yùn)用，企業(yè)將愈加重視樓宇健康和安全，高品質(zhì)樓宇將獲得更多的關(guān)注。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2020年一季度
另一方面，政府發(fā)布30條具體措施，推進(jìn)上海國際金融中心建設(shè)和金融支持長(zhǎng)三角一體化發(fā)展。在2020年，上海向外國金融機(jī)構(gòu)全面開放證券、基金管理和期貨業(yè)務(wù)，摩根大通證券(中國)有限公司、大韓再保險(xiǎn)上海分公司、羅素投資管理(上海)有限公司就是第一批入滬金融公司。
可見，無論是借機(jī)“疫情”快速發(fā)展的健康、醫(yī)療、IT等行業(yè)，還是上海作為金融重鎮(zhèn)支撐的金融行業(yè)，都將在未來三年有集中的需求出現(xiàn)。那么需要著重考量的就是，這些企業(yè)需求的將是什么樣的辦公物業(yè)?
虹橋商務(wù)區(qū)還是內(nèi)環(huán)商圈?公司選址區(qū)域各有優(yōu)勢(shì)
雖然上海寫字樓的供應(yīng)今年整體將有所放緩，但整體上由于規(guī)劃與設(shè)計(jì)，虹橋商務(wù)區(qū)、內(nèi)環(huán)商圈作為重要區(qū)域仍將會(huì)有部分供應(yīng)提供給企業(yè)選擇。而這兩個(gè)截然不同的地方，對(duì)不同企業(yè)又將有怎樣的影響?
對(duì)于剛起步，或者處于高速發(fā)展的健康、醫(yī)療、IT等行業(yè)，其實(shí)更適合虹橋商務(wù)區(qū)，從創(chuàng)業(yè)城到創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，再從創(chuàng)業(yè)政策到未來規(guī)劃，虹橋的野望都是一個(gè)全球視野下的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心。
但雖然有眾多支持，但眾多和紛雜的創(chuàng)業(yè)體系下，很難形成某一個(gè)獨(dú)特行業(yè)的合力。就像上海的陸家嘴，北京的金融街，合力打造成的城市金融心臟。而目前以陸家嘴為核心的內(nèi)環(huán)商圈的特色就更加明確表現(xiàn)出來了。
但陸家嘴和外灘最大的問題就是“性價(jià)比”，或者更直接的說就是“價(jià)格”。動(dòng)輒10萬加的價(jià)格，無疑是另外一種風(fēng)險(xiǎn)的。那內(nèi)環(huán)是不是就沒有適合入滬公司選址的地段了?未必。
其實(shí)，陸家嘴和外灘的商業(yè)資源已經(jīng)開始外溢，這種外溢從北外灘的發(fā)展上就可以看出來，而且北外灘的價(jià)格已經(jīng)逐漸向陸家嘴和外灘靠攏，黃金三角已經(jīng)形成。而下一個(gè)將受益的板塊則是東外灘。
東外灘不僅可以承載從陸家嘴外溢的金融產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還有五角場(chǎng)商圈的購物娛樂產(chǎn)業(yè)。而且值得注意的是，上海北橫通道直接打通了虹橋商務(wù)區(qū)和東外灘內(nèi)環(huán)的溝通�？梢哉f，未來的東外灘內(nèi)環(huán)將兼容陸家嘴、五角場(chǎng)、虹橋的三方優(yōu)勢(shì)。
如果從東外灘內(nèi)環(huán)的“面”更加細(xì)分下去，到某一個(gè)“點(diǎn)”，那這些資源的聚焦處，就是大連路總部商圈。
“大換小”、“小換大”，企業(yè)所需的“流動(dòng)性”
但是，無論是企業(yè)高速發(fā)展中，因場(chǎng)地不足面臨的“小換大”;還是將寫字樓作為投資手段，在面臨現(xiàn)金流不足情況下的樓盤折現(xiàn);又或者傳統(tǒng)公司辦公場(chǎng)地“大換小”，整體資源整合，企業(yè)需求趨緩。這些都將成為寫字樓市場(chǎng)未來的一種重要現(xiàn)象，在這樣的情況下流動(dòng)性就變成公司必須面臨的問題。
虹橋商務(wù)區(qū)未來數(shù)年的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)都將處于供過于求的狀態(tài)，對(duì)于企業(yè)的總部選址來說將面臨尷尬。面對(duì)可以說是“巨量”的供給，寫字樓的出售就將面對(duì)一系列問題，時(shí)間成本、溝通成本也都將增加。相應(yīng)商辦未來價(jià)值的判斷也將受到更多的因素影響。
在上海的部分金融公司也面臨同樣問題，在陸家嘴這樣“寸土寸金”的核心區(qū)域安營扎寨的金融公司，也面臨著相當(dāng)高額的房租成本。如果選擇節(jié)約場(chǎng)地成本，與陸家嘴隔江相望的北外灘、東外灘就成了相當(dāng)不錯(cuò)的選擇。
相比陸家嘴動(dòng)輒十幾萬的價(jià)格，北外灘的寫字樓價(jià)格低了20%。而東外灘內(nèi)環(huán)，以保利綠地廣場(chǎng)B4和高和云峰為例，價(jià)格更是低了30%-40%。對(duì)于急需整合資源節(jié)約成本，又集中依托于金融區(qū)位的公司，無疑具備相當(dāng)大的吸引力。
對(duì)于入滬企業(yè)既要“抄底”上海樓市，又需要為未來考慮，從區(qū)位、政策、流動(dòng)性等多方面考慮。如此，才能在發(fā)展中保證“進(jìn)退有度”，得到商業(yè)地產(chǎn)投資帶來的穩(wěn)定收益，同時(shí)保證企業(yè)的未來的發(fā)展有戰(zhàn)略縱深。
來源：大眾新聞
編輯：wangdc
