根據(jù)2020中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告，從核心測評指標(biāo)來看，2019年上市房企總資產(chǎn)均值為1409.37億元，同比上升25.67%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)均值為270.00億元，同比增長34.39%；凈利潤均值為28.68億元，同比增長11.94%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比上升1.87個百分點(diǎn)至69.96%；凈負(fù)債率均值同比上升3.25個百分點(diǎn)至95.77%。

　　整體看，上市房企呈現(xiàn)八大發(fā)展特點(diǎn)：

　　在資本市場方面，企業(yè)估值向下調(diào)整。報(bào)告顯示，2019年A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于港股內(nèi)房股板塊，這是因?yàn)橄愀凵鲜械牡禺a(chǎn)股大部分是龍頭房企，當(dāng)前市場向頭部集中的趨勢加速，資金更青睞龍頭房企。從估值來看，近兩年，滬深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致，2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升，但平均市凈率有所下降，依次為8.19倍、0.85倍，滬深上市房企平均市盈率與市凈率分別為7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。

　　在運(yùn)營規(guī)模表現(xiàn)上，經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步增長，行業(yè)分化趨勢延續(xù)。2019年上市房企總資產(chǎn)均值、凈資產(chǎn)均值、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值都呈現(xiàn)同比大幅增長。從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來看，截至2019年末，總資產(chǎn)超過千億的房企有57家，約占上市房企總量的28%，超過3000億的企業(yè)22家，約占上市房企總量的11%，其中，超過萬億的企業(yè)有5家，依次是萬科、恒大、碧桂園、保利和綠地。銷售金額方面，碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)等上市房企繼續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢，穩(wěn)居規(guī)模優(yōu)勢房企行列。

　　從償債能力來看，負(fù)債比率小幅提升，房企償債風(fēng)險(xiǎn)可控。測評研究報(bào)告顯示，2019年房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平保持穩(wěn)定，償債風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)。從長期償債能力看，2019年末上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為69.96%，較2018年上升1.87個百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為95.77%，較2018年末上升3.25個百分點(diǎn)。從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的分布上看，2019年約25%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于60%，約16%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于60%和70%之間，約26%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于70%和80%之間，約27%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于80%和90%之間；另外6%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于90%。

　　在盈利能力方面，行業(yè)利潤增速下滑。2019年上市房企凈資產(chǎn)收益率均值為9.50%，較2018年下降0.30個百分點(diǎn)；總資產(chǎn)凈利率均值為2.18%，較2018年上升0.18個百分點(diǎn)；總資產(chǎn)報(bào)酬率均值為4.74%，較2018年下降0.03個百分點(diǎn)。三大盈利效率指標(biāo)與2018年相比沒有太大變化，表明當(dāng)前市場進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期。但從絕對盈利規(guī)模和相對盈利能力來看，絕大部分房企盈利規(guī)模介于100億元以下，資產(chǎn)回報(bào)率介于0~10%之間。

　　在成長能力上，業(yè)績增速整體向好。2019年上市房企營業(yè)收入、凈利潤和凈資產(chǎn)規(guī)模同比均實(shí)現(xiàn)增長。從成長能力指標(biāo)看，離散程度較大，表明上市房企成長能力差異較大。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，52%的企業(yè)處于增收又增利的區(qū)間；22%的企業(yè)處于增收不增利的區(qū)間；11%的企業(yè)利潤增長較快，收入出現(xiàn)下降；15%的企業(yè)處于低速增長區(qū)間。

　　從經(jīng)營效率看，運(yùn)營效率基本穩(wěn)定，存貨規(guī)模溫和增長。2019年末存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.33、0.28和0.20，較上年數(shù)據(jù)略有小幅下降。同時(shí)，截至2019年底，上市房企存貨總計(jì)13.99萬億元，其中存貨超過1000億元的有33家，較去年增加4家；超過3000億元的有10家，分別為恒大、碧桂園、萬科、中海、保利、華潤、綠地、融創(chuàng)、龍湖和招商蛇口。另一方面，從各類型上市房企表現(xiàn)看，高速周轉(zhuǎn)型企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均領(lǐng)先于行業(yè)平均水平，三項(xiàng)指標(biāo)分別為0.59、0.46、0.35；平穩(wěn)經(jīng)營型企業(yè)三項(xiàng)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.38、0.31和0.22；落后經(jīng)營型企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營效率指標(biāo)則低于總體均值水平。

　　在社會責(zé)任方面，上市房企踐行社會責(zé)任理念愈發(fā)加強(qiáng)，行為落實(shí)也更加細(xì)化全面。上市房企在關(guān)注自身發(fā)展的同時(shí)不忘反哺社會，積極承擔(dān)企業(yè)責(zé)任，履行社會義務(wù)，促進(jìn)企業(yè)、社會、城市共同向可持續(xù)、健康、完善方向發(fā)展。從納稅指標(biāo)來看，2019年，上市房企納稅額均值為23.41億元，同比增加10.38%。

　　從創(chuàng)新能力來看，發(fā)展迅速且占據(jù)較高市場份額的上市房企，普遍對市場的變動有著前瞻性的創(chuàng)新力。上市房企憑借持續(xù)輸出的快速反應(yīng)能力和創(chuàng)新能力樹立起行業(yè)企業(yè)間的差異化競爭壁壘。從房企創(chuàng)新運(yùn)營管理模式上看，歸功于技術(shù)層面的創(chuàng)新和提高，開發(fā)周期、銷售周期大幅縮短，上市房企的運(yùn)營效率明顯提升。整體來看，近年來上市房企積極的在各個方面進(jìn)行創(chuàng)新和突破。

　　來源：中房網(wǎng)

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