北京學(xué)區(qū)房的最后一塊“保留地”也終于要成為歷史了。雖然“六年一學(xué)位”“多校劃片”等學(xué)區(qū)房新政在北京其他區(qū)縣早已開始實施，但西城區(qū)一直未被納入其中，直到近日北京市西城區(qū)教委才正式官宣：自2020年7月31日后在西城區(qū)購房將全部以“多校劃片”方式入學(xué)，且六年內(nèi)只提供一個學(xué)位。
北京市西城區(qū)是全國同等面積內(nèi)擁有重點中學(xué)數(shù)量最多的區(qū)，沒有之一。盡管西城區(qū)的面積不足北京市總面積的千分之三，卻集中了大量的優(yōu)質(zhì)教育資源。這也導(dǎo)致西城一直是北京學(xué)區(qū)房的“鄙視鏈頂端”，諸如“老破小每平米單價超過30萬”“家長斥資千萬買間半地下室”等新聞經(jīng)常刷屏媒體。
在北京學(xué)區(qū)房新政之下，購買學(xué)區(qū)房不再能“一房對一校”，而是要在片區(qū)內(nèi)幾所學(xué)校間以“搖號”方式確定。北京的學(xué)區(qū)房其實主要集中在西城、海淀和東城三個區(qū)，尤其是“頂級學(xué)區(qū)”更是以西城為首。這只靴子的落地意味著北京學(xué)區(qū)房將面臨全面價值重估，而家長們?yōu)榱四苴s在“731新政”前盡快買票上車，帶來了北京學(xué)區(qū)房的“最后瘋狂”。
最后一班車：“想要能住，預(yù)算得在1500萬左右”
“簡直是干五天吃三年呀�！边@個五一小長假雖然仍在疫情的陰霾之下，但北京西城的房地產(chǎn)中介們，卻意外迎來了一場驚喜狂歡。4月30日，西城區(qū)“731新政”剛剛官宣，房產(chǎn)中介楊迪的電話就一直響個不停。
“買家肯定著急搶上最后一班車，沒有時間再觀望了；而賣家也希望能在新政前出手，怕新政后價格會下跌�！睏畹细嬖V《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。楊迪供職于一家頭部房地產(chǎn)中介公司，服務(wù)的片區(qū)正是西城最有名學(xué)區(qū)之一——德勝學(xué)區(qū)。
在楊迪提供給記者的五一期間成交信息表格中，一些西城的熱門優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)房，成交均價都在十幾萬左右，甚至還包括一些房齡三四十年的老公房和半地下室……總房價幾乎都在千萬左右。
“說實話，西城比較好的學(xué)區(qū)，千萬以下的房子大多是不太好住的，幾乎都是老破小，要想找能住的，那預(yù)算得在1500萬左右�！睏畹险f，大部分客戶還是會選總價低一些的小房子，好出租也好轉(zhuǎn)手，然后再買附近的非學(xué)區(qū)房自住或者租房住。
實際上，新政出臺后，“西城千萬學(xué)區(qū)房每天成交10套”的新聞就很快登上了熱搜。來自貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5日，全國18個重點城市中，二手房成交最為火爆的就是北京，日度成交量同比增長超過了100％，其中，西城區(qū)的交易量同比和環(huán)比增長均超過了100％，這與北京市疫情防控等級降低和學(xué)區(qū)房新政出臺都有密切關(guān)系。
“其實西城學(xué)區(qū)房一直都是非常好賣的，之前也都是出來一套搶一套。只是新政出臺，一下子出來的房子多了，所以成交也就上去了�！睏畹险f。
據(jù)記者了解，僅楊迪所在中介公司，今年五一期間的單日成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過平日和往年同期，而且由于學(xué)區(qū)房的總價都比較高，中介費收入也相當(dāng)可觀。楊迪沒有正面回復(fù)記者關(guān)于成交套數(shù)的詢問，但對于記者“熱門小學(xué)的學(xué)區(qū)房一天真能賣出十套？”的疑問，楊迪倒是沒有回避：“那肯定有呀。”
起步價千萬的煩惱 有人愁“有學(xué)上”有人愁“有好學(xué)上”
凌奇其實從未想過自己會為學(xué)區(qū)房而煩惱，一是孩子才不到三歲，二是他一直計劃著讓孩子讀國際學(xué)校。半年前，他甚至還在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了一篇天價學(xué)區(qū)房的新聞，然后稱其為“魔幻現(xiàn)實主義”。
“我活成了自己曾經(jīng)‘鄙視’的人�！绷杵婵嘈χ嬖V《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。其實，凌奇算得上是一個大中產(chǎn)或者小富豪階層，一個哥們，也是他關(guān)系很好的生意伙伴，去年斥資千萬買了套西城學(xué)區(qū)房，然后全家從郊區(qū)三百平米的大別墅搬到城里的老破小，讓他非常驚訝。
“哥，能拿出一千多萬在這片買學(xué)區(qū)房的人，跟您一樣那都不是一般人，哪個不是人精。您能說他們都傻了？瘋了？不可能呀。”第一次抱著了解一下的心態(tài)去看看學(xué)區(qū)房，中介小伙子的話一下子戳中了凌奇。
凌奇有自己的糾結(jié)：到底用學(xué)區(qū)房拼公立“牛�！�，還是重金走私立校、國際校？上千萬砸在學(xué)區(qū)房上，到底值不值？“作為家長，你不可能佛系到隨便上一個學(xué)校就好了，沒這個能力那沒辦法，但還算是夠得著，你就會想用盡全力給孩子最好的�！绷杵嬲f。
凌奇哥們和中介小哥的觀點比較一致：即使從純粹投資的角度，學(xué)區(qū)房在所有房產(chǎn)類別里，肯定是升值性和抗跌性最高的，還能附帶著讓孩子讀個好學(xué)校，從小擁有更優(yōu)質(zhì)的人脈關(guān)系；而國際學(xué)�；蛘唔敿壦搅⒏甙旱膶W(xué)費則是純粹的投入，同學(xué)的背景還高度同質(zhì)化。
“未來中國的機(jī)會大于國外這個趨勢已經(jīng)非常明顯，海外背景重要，國內(nèi)資源也至關(guān)重要�！绷杵娲_實也有些擔(dān)心，孩子進(jìn)了國際學(xué)校，素質(zhì)教育，每天Happy，但他們那一代的競爭肯定是更為殘酷的。
如果說凌奇的煩惱起步價是千萬，姑且可以看做是極少數(shù)，但對于絕大多數(shù)家長來說，孩子上學(xué)的焦慮是普遍的。
今年1月，北京市委常委、市委教工委書記王寧曾對外透露，2020年9月，北京將迎來基礎(chǔ)教育的入學(xué)高峰，小學(xué)入學(xué)人數(shù)預(yù)計在22萬人左右，學(xué)位缺口大約是8萬人。
背后的重要原因就是2013年11月，“單獨二胎”正式開放，第一波生育高峰的孩子要上小學(xué)了。而全面放開二胎政策是從2016年1月1號開始的，又一波入學(xué)高峰并不遠(yuǎn)。這意味著家長們要先拼“有學(xué)上”，再拼“有好學(xué)上”。
學(xué)區(qū)房真的“涼涼”了？至少家長們的焦慮并未緩解
實際上，早在2015年，教育部就曾點名北上廣深等24個重點大城市，要求各地對熱點小學(xué)、初中的招生普遍推行“多校劃片”制度。而除北京外，上海、廣州、深圳等地也都陸續(xù)出臺了不同范圍的入學(xué)新政，目的就是給學(xué)區(qū)房降溫。
“單一通過年限增長來影響學(xué)位的效果相對有限，而多校劃片同時采取搖號的方式確定進(jìn)入學(xué)校則對學(xué)區(qū)房市場會有直接影響。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。
但是，不再“一房對一�！�，學(xué)區(qū)房就徹底涼涼了？
“學(xué)區(qū)房短期內(nèi)的價值還很難被完全弱化，即使采用搖號的方式，優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊的小區(qū)也意味著存在更大的入學(xué)機(jī)會，但從長遠(yuǎn)來看，學(xué)區(qū)房的概念會被逐步弱化，房價也將回歸正常水平�！睆埐ū硎�。
但楊迪并沒有對自己的職業(yè)前景產(chǎn)生懷疑�！爸灰獌�(yōu)質(zhì)學(xué)校沒搬走，學(xué)區(qū)房怎么會消失呢？只要你擁有怎樣的房子與你的孩子上怎樣學(xué)校相關(guān)，學(xué)區(qū)房就不會涼。”他說。
“新政前是看學(xué)校選房子，新政之后就要看學(xué)區(qū)了，要選那些學(xué)區(qū)整體水平高，哪個學(xué)校都不差的�！睏畹险f�！氨热缥鞒堑牡聞賹W(xué)區(qū)就是沒有雷的，入手不虧。”楊迪每天要無數(shù)次重復(fù)這句經(jīng)典“安利詞”，意思就是德勝學(xué)區(qū)里的小學(xué)沒有差的，小升初對口的也都是很好的中學(xué)，所以即使以后“多校劃片”了，這里依然是“頂配”，不用擔(dān)心因為新政以后賣房時遭遇貶值。
記者也了解了北京市海淀區(qū)的情況。海淀也是可以和西城媲美的優(yōu)質(zhì)教育資源集中的區(qū)域，但早于西城，海淀區(qū)是從2019年1月1日起，就實行了“多校劃片”和“六年一學(xué)位”的政策。
從新政前后來看，“多校劃片”之后，房價確實較“最后一班車”的瘋狂時期略有回落，但并沒有大幅下跌，尤其是萬柳、中關(guān)村、上地等北京的“頂級學(xué)區(qū)”，房價還是要遠(yuǎn)高于周邊的非學(xué)區(qū)房，溢價明顯。
原因也是這些學(xué)區(qū)沒什么“雷”，片區(qū)內(nèi)都是好學(xué)校。而且好學(xué)校為了獲得好生源，也會逐步合并那些原本較差的小學(xué)進(jìn)行“排雷”。簡單來說，就是從學(xué)校間的生源競爭變?yōu)閷W(xué)區(qū)間的生源競爭，家長也從追逐“牛�！钡阶分稹芭W(xué)區(qū)”。
在張波看來，教育公平是個社會問題，如何平衡教育資源非常重要，畢竟教育資源是一個城市公共資源中的核心要素。目前國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源往往還是呈現(xiàn)集中化趨勢，未來仍需要更多的政策配套。
�。☉�(yīng)采訪對象要求，文中楊迪、凌奇為化名）
來源：經(jīng)濟(jì)日報
編輯：wangdc
