根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年一季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比下跌，平均租金為4.9元/平方米·天，跌幅為0.82%。
從商圈來看，租金環(huán)比上漲的商圈占2.5%，租金環(huán)比下跌的商圈占96.3%，1.3%的商圈租金與上期持平。
從市場環(huán)境來看，受新冠肺炎疫情影響，2020年一季度，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值同比下降6.8%（初步核算結(jié)果），消費(fèi)、投資和出口三大需求同比均下降。
從各產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況來看，2020年一季度我國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比下降8.4%，服務(wù)業(yè)增加值同比下降5.2%。
從全球背景來看，2020年一季度新冠肺炎疫情在全球多個(gè)國家蔓延，世界經(jīng)濟(jì)前景短期堪憂，經(jīng)濟(jì)增長以及就業(yè)壓力上升、企業(yè)效益和居民收入增長難度加大。在新冠肺炎疫情蔓延和全球經(jīng)濟(jì)放緩的背景下，我國商品和服務(wù)消費(fèi)下降明顯；受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行壓力影響，本季度全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓市場需求有所下降，租金環(huán)比繼續(xù)下跌。分城市等級來看，一、二線城市寫字樓租金環(huán)比均下跌。
01 寫字樓租金變動(dòng)情況
根據(jù)全國15個(gè)重點(diǎn)城市的80個(gè)主要商圈典型甲級寫字樓租賃樣本數(shù)據(jù)，2020年一季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比下跌，平均租金為4.9元/平方米·天，跌幅為0.82%。
2020年一季度，一線城市中，2.8%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，97.2%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來看，一線城市36個(gè)主要商圈中，深圳前海商圈寫字樓租金環(huán)比小幅上漲0.16%；上海北外灘商圈、深圳福田中心區(qū)商圈、上海漕河涇商圈等35個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。
2020年一季度，二線城市中，2.3%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，95.5%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，2.3%的商圈寫字樓租金與上期持平。11個(gè)城市44個(gè)主要商圈中，杭州主要商圈寫字樓租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)；其余城市主要商圈寫字樓租金均下跌或持平。其中�？趪Q(mào)商圈租金跌幅較大，環(huán)比下跌2.44%。
02 租金漲跌幅較大的商圈
2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，寫字樓市場租賃需求疲軟，在我們監(jiān)測的15個(gè)城市主要商圈中，超九成商圈寫字樓租金環(huán)比下跌；其中批發(fā)零售、住宿餐飲、交通運(yùn)輸、文體娛樂等行業(yè)受到的影響較大，這幾類行業(yè)企業(yè)較為集中的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌較多。
在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，�？趪Q(mào)商圈環(huán)比跌幅最大，為2.44%，租金下跌至2.3元/平方米·天；南昌紅谷灘中心區(qū)商圈、上海北外灘商圈等4個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅亦在2.0%-2.5%之間；重慶解放碑商圈、深圳南山中心區(qū)商圈等29個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在1.0%（含）-2.0%之間；廣州北京路商圈、北京CBD商圈等43個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在1.0%以內(nèi)。
盡管疫情期間，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)受限，但線上辦公、電商等線上科技與服務(wù)行業(yè)，醫(yī)藥與醫(yī)療行業(yè)，以及大數(shù)據(jù)等行業(yè)在疫情影響下租賃需求反而有所增加，呈現(xiàn)擴(kuò)張勢頭；同時(shí)TMT、金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等行業(yè)為一季度寫字樓市場需求的主力，部分企業(yè)存在擴(kuò)張需求。因此，這幾類行業(yè)企業(yè)較為集中的商圈，寫字樓租金仍較為穩(wěn)定。在我們監(jiān)測的15個(gè)城市主要商圈中，深圳前海商圈、杭州錢江新城商圈寫字樓租金環(huán)比小幅上漲，漲幅均在0.2%以內(nèi)。
03 租金運(yùn)行趨勢研判
從市場表現(xiàn)看
受新冠肺炎疫情影響，2020年一季度我國三大需求均出現(xiàn)不同程度的下降，工業(yè)及服務(wù)業(yè)增加值亦同比下降，多數(shù)行業(yè)受到疫情沖擊，重點(diǎn)城市寫字樓租賃需求疲軟，空置率面臨上升壓力，綜合因素致使一季度寫字樓租金仍處下行通道，環(huán)比繼續(xù)下跌。分行業(yè)來看，疫情對TMT產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)影響相對較小，部分科技類企業(yè)的辦公租賃需求或?qū)⒂兴鲩L。而在寫字樓租賃需求疲軟的背景下，有擴(kuò)租或搬遷需求的租戶或?qū)碛懈噙x擇機(jī)會及議價(jià)空間。
供應(yīng)方面
從新開工來看，2020年一季度，15個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓新開工面積共計(jì)354.51萬平方米，同比下降47.5%。其中一線城市辦公樓新開工面積同比下降25.9%；二線城市同比下降56.9%。
從土地供應(yīng)來看，2020年一季度，15個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為1055.8萬平方米，同比增長15.5%。其中一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長146.3%；二線城市同比下降1.2%。短期來看，受疫情影響全國15個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓新開工面積明顯減少；長期來看，重點(diǎn)城市商辦用地供應(yīng)仍將保持穩(wěn)定增長。
需求方面
2020年一季度，受疫情影響，我國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比下降8.4%，但醫(yī)療防疫產(chǎn)品及部分高技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)量增長較快。經(jīng)初步核算，一季度服務(wù)業(yè)增加值同比下降5.2%，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)下降較多，住宿和餐飲業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、交通運(yùn)輸倉儲和郵政業(yè)增加值同比分別下降35.3%、17.8%和14.0%；而信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，金融業(yè)增加值保持增長，分別同比增長13.2%、6.0%。整體來看，TMT產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)為本季度寫字樓市場需求主力。
展望未來
從宏觀環(huán)境來看，2020年一季度，面對突如其來的新冠肺炎疫情，中央出臺了一系列政策措施，支持疫情防控，推動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
稅收方面，疫情發(fā)生以來，國家先后出臺多項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，主要聚焦疫情防控和支持醫(yī)療救治工作、減輕企業(yè)社保費(fèi)負(fù)擔(dān)、扶持小微企業(yè)和個(gè)體工商戶以及穩(wěn)外貿(mào)穩(wěn)外資等方面。
消費(fèi)方面，國家繼續(xù)加大政策的支持力度，2月28日國家發(fā)展改革委等23個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)容提質(zhì)加快形成強(qiáng)大國內(nèi)市場的實(shí)施意見》，提出19條具體舉措改善消費(fèi)環(huán)境，培育壯大新型消費(fèi)，提振受疫情影響的消費(fèi)信心。
貨幣方面，1月6日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，全面降準(zhǔn)釋放長期資金約8000多億元；2月26日增加再貸款再貼現(xiàn)專用額度5000億元，3月16日實(shí)施普惠金融定向降準(zhǔn)共釋放長期資金5500億元，有助于中小銀行向中小微企業(yè)、外貿(mào)以及受疫情影響較嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)提供更多的信貸支持。
短期來看，在疫情影響下我國經(jīng)濟(jì)受到了較大沖擊，一季度工業(yè)及服務(wù)業(yè)增加值均同比下降；隨著疫情對市場影響的充分顯現(xiàn)，寫字樓租金短期下行壓力仍然較大。
但長期來看，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性強(qiáng)、潛力足、空間廣，多年積累的物質(zhì)基礎(chǔ)豐厚，市場規(guī)模優(yōu)勢依然明顯。隨著國內(nèi)疫情防控的成效不斷顯現(xiàn)，盡管經(jīng)濟(jì)下行壓力依然存在，但在政策的作用下復(fù)工復(fù)產(chǎn)提速擴(kuò)面，正常生產(chǎn)生活秩序不斷恢復(fù)，我國經(jīng)濟(jì)的巨大潛能和強(qiáng)大動(dòng)能也將逐漸釋放，這些都將支持我國寫字樓市場的平穩(wěn)發(fā)展。
來源：中指研究院
