第一太平戴維斯近日發(fā)布2020年第一季度北京房地產(chǎn)市場研究成果，全面解讀在疫情沖擊下北京的寫字樓、商業(yè)零售、住宅及大宗投資等不同細(xì)分市場的最新發(fā)展動態(tài)，并就北京房地產(chǎn)市場如何轉(zhuǎn)危為機(jī)，走向復(fù)蘇之路做出預(yù)判與展望。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示："2020年開年，新型冠狀肺炎疫情的發(fā)生，對中國的經(jīng)濟(jì)帶來了較大影響。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也受到不同程度的影響。就一季度而言，北京房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出被抑制的趨勢，各個細(xì)分市場的表現(xiàn)均弱于去年同期水平。盡管如此，作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，中國的經(jīng)濟(jì)正走在高質(zhì)量發(fā)展的正確道路上。對比2003年的非典疫情與2008年的全球金融危機(jī)之后的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況，可以預(yù)判：盡管此次疫情會直接影響到國內(nèi)的消費(fèi)、服務(wù)等行業(yè)，延遲復(fù)工也對制造及出口行業(yè)造成一定的沖擊，但鑒于中國經(jīng)濟(jì)規(guī)模巨大且韌性十足，可以有效保障整體經(jīng)濟(jì)形勢不會出現(xiàn)斷崖式下降，且在疫情得到全面控制的情況下迅速修復(fù)并反彈。"
寫字樓市場方面，受疫情影響，北京寫字樓市場在第一季度的大部分租賃活動不得不暫�；驍R置，租金和吸納等關(guān)鍵指標(biāo)持續(xù)走弱，無論是業(yè)主方還是租戶方均面臨一定的運(yùn)營壓力。由于疫情期間無法進(jìn)行客戶帶看及簽約，導(dǎo)致租賃成交活動大幅下滑，使得全市空置率上升至13.2%的高位，這也是自2010年以來的最高值。北京甲級寫字樓平均租金承壓下行，連續(xù)第五個季度出現(xiàn)環(huán)比下滑，為每月每平方米人民幣363.0元，平均租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降0.2%、2.6%。在此情況之下，北京市政府于一季度發(fā)布了一系列扶植企業(yè)的指導(dǎo)性政策，減免企業(yè)運(yùn)營負(fù)擔(dān)。隨著未來疫情逐步得到控制，寫字樓的需求或?qū)⒅鸩礁纳啤?/P>
此外，原計劃于2020年二季度開始交付的項目不得不調(diào)整入市時間，交付日期預(yù)計推遲至下半年，供應(yīng)的集中放量也會給市場帶來一定壓力。當(dāng)前市場由于疫情的原因基本停滯，市場需求預(yù)計會在疫情得到徹底控制之后于下半年逐步回歸正軌，全市整體空置率仍將保持上升態(tài)勢。
商業(yè)零售市場方面，由于疫情爆發(fā)于春節(jié)假期期間，直接導(dǎo)致實體商業(yè)消費(fèi)受到較大沖擊，特別是娛樂和餐飲業(yè)等體驗類業(yè)態(tài)。2020年1-2月，北京市的社會消費(fèi)品零售總額為1,861.9 億元，同比下降17.9%，其中，商品零售和餐飲收入分別為1,788.4億元和117.5億元，分別同比下降15.8%和39.8% 。
疫情時期，眾多購物中心運(yùn)營方和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商第一時間做出反應(yīng)，迅速出臺租金減免優(yōu)惠的臨時方案，攜手租戶共克時艱。隨著三月份疫情逐步得到控制，部分購物中心陸續(xù)恢復(fù)營業(yè)，消費(fèi)與客流有所回升。同時，北京市為鼓勵全市百貨、購物中心等大型商場疫情期間正常經(jīng)營，擬對采取減免租金舉措的運(yùn)營單位給予適度補(bǔ)貼，也為零售運(yùn)營商提供了有力援助。值得一提的是，由于疫情期間居民出行受限，生活配套的相關(guān)消費(fèi)大多在社區(qū)購物中心完成，因此社區(qū)型購物中心受到疫情的沖擊相對較小。同時，線上線下結(jié)合的新零售業(yè)態(tài)閉環(huán)在此次疫情中實現(xiàn)逆周期發(fā)展，有效對沖了此次疫情帶來的影響，也進(jìn)一步印證了新零售業(yè)態(tài)的發(fā)展?jié)摿Α?/P>
商品住宅銷售方面， 2020年北京新房市場開局不利、供需兩端均受到一定抑制。一季度，全市商品住宅新增供應(yīng)量約為48.2萬平方米，環(huán)比、同比分別下滑81%、55%。同期商品住宅成交量為54.6萬平方米，環(huán)比、同比分別下滑58%、42%。受疫情影響，住宅開發(fā)中的施工、拿證、蓄客、線下銷售等環(huán)節(jié)均暫停運(yùn)營，對住宅供應(yīng)與銷售均形成沖擊，可以說一季度房地產(chǎn)銷售受到了較大影響。與此同時，中央保持房地產(chǎn)調(diào)控力度，堅持"房住不炒"定位不變，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。值得關(guān)注的是，北京土地市場受疫情影響不明顯，仍然保持井然有序，一季度北京市土地市場共成交17宗，累積成交金額達(dá)602億元。
高端租賃市場方面，鑒于新冠疫情在全球范圍快速蔓延，中國政府出臺多項嚴(yán)控政策管控境外人員來華，如暫時停止外國人持目前有效來華簽證和居留許可入境等，因此部分境外人員目前處于定點隔離或暫時推遲入境，間接導(dǎo)致租房需求下滑。雖然國內(nèi)新增確診人數(shù)大幅回落，但境外輸入病例風(fēng)險依然存在。短期來看，市場情況仍舊不容樂觀，業(yè)主方為了入住率會根據(jù)其所在區(qū)域采取相應(yīng)的策略，預(yù)計短期內(nèi)入住率及租金或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)。長期來看，隨著疫情緩解，市場將逐步開始復(fù)蘇，北京服務(wù)式租賃市場有望回暖。
北京大宗投資市場依舊保持平穩(wěn)。一季度北京大宗市場共完成4宗投資交易，合計成交148.8億元，同比下降21.5%。為了應(yīng)對疫情帶來的影響，中央政府出臺了極具針對性的貨幣政策，其中，在2020年3月13日、4月3日中國人民銀行連續(xù)兩次降準(zhǔn)，合計共釋放9,400億元流動性。此次逆周期降準(zhǔn)操作釋放較多低成本的長期資金，有利于降低金融機(jī)構(gòu)資金成本。此外，降準(zhǔn)對銀行流動性有較大支持，有助于間接利好大宗投資市場。
總體而言，在2020年初爆發(fā)的新冠疫情對房地產(chǎn)行業(yè)造成了較大的沖擊，寫字樓市場、零售市場、住宅市場等均有不盡相同的供需格局。在三月份，包括北京在內(nèi)的部分城市而正逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，這對于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)來說無疑是利好信號。短期內(nèi)房地產(chǎn)市場壓力的凸顯，主要源于疫情集中爆發(fā)帶來的影響，隨著疫情防控取得實質(zhì)性成效，房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度將會明顯緩和，預(yù)計這一向上調(diào)整的趨勢會在二季度末逐步顯現(xiàn)。面對突發(fā)事件對行業(yè)所帶來的波動，房地產(chǎn)從業(yè)者也需要做好全方位準(zhǔn)備，將疫情所帶來的"威脅"轉(zhuǎn)化為下一階段發(fā)展的新"機(jī)遇"，順利地度過疫情的考驗。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
