被認(rèn)為是會(huì)改變房地產(chǎn)行業(yè)游戲規(guī)則的“三道紅線”新規(guī)已發(fā)布3月有余，新規(guī)帶來的影響初步顯現(xiàn)，最直接的結(jié)果是房企融資規(guī)模顯著減少，尤其信用債融資增速和銀行貸款增速均呈現(xiàn)下滑。

　　在降負(fù)債的壓力逼迫下，停滯良久的股權(quán)融資，隨著物業(yè)股上市熱潮出現(xiàn)增長趨勢，成為企業(yè)緩解負(fù)債壓力的方式之一。但對房企來說，最根本的解決方法還是通過提高經(jīng)營利潤來切實(shí)達(dá)到降負(fù)債的目的。

　　融資增速顯著下降 融資成本11月加速上漲

　　從多個(gè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看，房企債券融資增速明顯下降。

　　根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年1-11月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約11291億元，累計(jì)同比微增0.8%，保持低位，累計(jì)增幅較2019年同期收窄17.4個(gè)百分點(diǎn)。2020年前11月融資規(guī)模占比2019年全年95.6%，預(yù)計(jì)2020年全年，房企債券融資規(guī)模持續(xù)增長，但增速明顯回落。

圖：2011至2020年1-11月房企債券融資規(guī)模

　　克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月房企累計(jì)發(fā)債7361.33億元，同比下降1.3%，其中境內(nèi)發(fā)債3805.83億元，同比增長39.8%，境外發(fā)債3555.50億元，同比下降24.9%。

　　不僅融資余額下降，融資成本和融資期限兩項(xiàng)指標(biāo)也發(fā)生變化。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月境內(nèi)債券融資平均票面利率為4.89%，較上月增長0.13個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)融資成本自8月融資新規(guī)以來，一直保持上升趨勢，且在11月呈現(xiàn)加速上漲趨勢。11月境外債券融資平均票面利率8.04%，較上月大幅增長，回升至“8%”的水平。

　　克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月單月房企融資成本6.65%，持續(xù)上漲，環(huán)比上升0.87個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.05個(gè)百分點(diǎn)；其中境內(nèi)融資成本4.68%，環(huán)比下降0.12個(gè)百分點(diǎn)，主要得益于融資成本低的規(guī)模房企發(fā)行規(guī)模較大。境外融資成本8.32%，環(huán)比上升1.65個(gè)百分點(diǎn)，境外融資成本僅低于1月，主要是因?yàn)橛休^多融資成本較高的中小型房企積極進(jìn)行境外發(fā)債。

圖：2018-2020年11月各月房企發(fā)債成本

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

　　融資期限方面，11月境內(nèi)外融資債券發(fā)行期限均有所下降。其中，境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限為3.6年，較上月減少約0.1年；境外不確定因素導(dǎo)致短期債券占比走高，境外債券平均發(fā)行期限3.1年，較上月減少0.5年。

　　實(shí)際上，自8月融資新規(guī)以來，房企已連續(xù)三個(gè)月發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模。11月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行規(guī)模折合人民幣約835億元，環(huán)比增長20.7%，同比減少21.4%。貝殼研究院分析認(rèn)為，與上年11月的融資小高潮相比，今年發(fā)債規(guī)模未達(dá)預(yù)期，12月作為傳統(tǒng)的“融資小月”較難實(shí)現(xiàn)規(guī)模逆轉(zhuǎn)。

　　除了債券，銀行信貸資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的增速亦有所下滑。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度，國內(nèi)主要金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款合計(jì)44,200億元，同比下降15.16%。截至2020年9月末，國內(nèi)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額488,300.00億元，同比增長12.80 %，增速較二季度末及一季度末均有所下滑；

　　聯(lián)合資信認(rèn)為，考慮到此前央行曾表示“要繼續(xù)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)在新增信貸資源上的占比，實(shí)施信貸資源的增量優(yōu)化和存量調(diào)整”，預(yù)計(jì)在“房住不炒”政策基調(diào)下，主要金融機(jī)構(gòu)仍將壓降房地產(chǎn)貸款增速，控制貸款的行業(yè)集中度，嚴(yán)防信貸資源過度流向房地產(chǎn)板塊。

　　物業(yè)股上市熱度持續(xù) 股權(quán)融資加速

　　面臨收緊的融資環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)開始加大股權(quán)融資規(guī)模，以期通過提高權(quán)益來改善負(fù)債水平。

　　融資新規(guī)之后，物業(yè)股赴港上市熱度持續(xù)，房企股權(quán)融資規(guī)模大幅提升。據(jù)同策研究院監(jiān)測的房企融資報(bào)告顯示，11月，40家典型上市房企股權(quán)融資總額為256.36億元，占比23.50%，環(huán)比大幅上漲331.2%。

　　據(jù)中信建投地產(chǎn)盤點(diǎn)，11月，易居企業(yè)控股完成配售1.183億股，凈籌8.281億港元；三盛控股以7.02HKD/股的價(jià)格實(shí)現(xiàn)融資，增發(fā)0.4948億股，募資3.473496億港元；融創(chuàng)服務(wù)控股、祥生控股集團(tuán)、上坤地產(chǎn)分別以6.9、6、5億股的首發(fā)數(shù)量實(shí)現(xiàn)IPO融資，融資金額分別為80.04、33.54、11.4億元，港股募集資金總額為140.96億元。

　　當(dāng)下，這一趨勢還在持續(xù)，12月9日，佳源服務(wù)和華潤萬象生活同一天上市，佳源服務(wù)此次全球發(fā)行發(fā)行1.5億股，發(fā)行價(jià)為每股3.86港元，募集資金總額約為5.79億港元。華潤萬象生活此次全球發(fā)行發(fā)行5.5億股，發(fā)行價(jià)為每股22.3港元，募集資金總額約為122.65億港元。此前，融信集團(tuán)旗下的融信服務(wù)和建業(yè)旗下的代建企業(yè)中原建業(yè)已在11月遞交了上市申請。貝殼研究院預(yù)計(jì)，全年新增主板上市企業(yè)數(shù)量將超越2019年。

數(shù)據(jù)來源：瑞恩資本

　　值得關(guān)注的是，不僅是上市公司數(shù)量，物業(yè)企業(yè)的上市速度也在加快。據(jù)瑞恩資本觀察，2020年上市的16家，除了1家(燁星集團(tuán))是二次遞交招股書外，其他的15家都是一次遞表便成功，今年下半年開始，從遞表到上市，恒大物業(yè)、華潤萬象生活、遠(yuǎn)洋服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)，分別為64天、100天、101天、105天。

　　對于股權(quán)融資規(guī)模增大的現(xiàn)象，知名地產(chǎn)人吳建斌對和訊房產(chǎn)表示，股權(quán)融資是房企降負(fù)債的路徑之一，比如做定增，努力擴(kuò)大股本，把分母做大，負(fù)債率水平也可降下來。不過，他提到，在香港上市的房企有機(jī)會(huì)做股本金融資，而內(nèi)地上市的房企就沒有這個(gè)有效途徑了。

　　前海開源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍認(rèn)為，當(dāng)下房企股權(quán)融資比較難，預(yù)計(jì)更大程度上還將依賴債權(quán)融資。他表示，資本市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的熱情并不高漲，這一方面源于“三道紅線”帶出的系列效應(yīng)，房企面臨的資金問題突出，另一方面，整個(gè)行業(yè)業(yè)績增速都在下降，估值較低，這在很大程度上使得上市房企股價(jià)表現(xiàn)一般。?

　　不過，在中南建設(shè)(000961,股吧)董秘梁潔看來，“三道紅線”更多是針對有息負(fù)債，屬于債務(wù)投資，真正股權(quán)投資要承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，國家還是支持，房住不炒最后的落腳點(diǎn)還是“平穩(wěn)、健康、發(fā)展”。三道紅線”能使真正管理運(yùn)營能力強(qiáng)，能持續(xù)提供好回報(bào)資產(chǎn)的企業(yè)，贏得更多真正的股權(quán)投資。

　　房企加強(qiáng)回款 銷售增速穩(wěn)步提升

　　以發(fā)債和貸款為主的融資渠道被迫收緊，房企需要擴(kuò)大內(nèi)源性現(xiàn)金流的比重，進(jìn)而降低對外部融資的依賴，這使得房企對銷售回款的依賴加強(qiáng)。

　　實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售增速一直在提高。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—10月份，全國商品房銷售面積133294萬平方米，同比持平；商品房銷售額131665億元，增長5.8%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長8.2%，辦公樓銷售額下降12.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降15.8%。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

　　主流房地產(chǎn)企業(yè)的銷售增速更是遠(yuǎn)高于行業(yè)整體水平。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額12025.8億元，單月業(yè)績同比增長21.4%，環(huán)比小幅上升5.1%。億翰數(shù)據(jù)也顯示，11 月百強(qiáng)房企（公司可比口徑）單月銷售金額環(huán)比增長 0.6%，同比增長 22.7%，同比增速較10月提高4.8pct。

　　整體看，房地產(chǎn)行業(yè)今年仍實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月百強(qiáng)房企累計(jì)全口徑銷售金額同比增長10.3%，增幅較上月提升1.3個(gè)百分點(diǎn)。；另，中指院數(shù)據(jù)顯示 2020 年 1-11 月，TOP100房企銷售額均值為1128.2億元，銷售額增長率均值為12.0%。

　　不過，房地產(chǎn)行業(yè)的增速放緩已是大勢所趨，日前，世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱2021年銷售額將比2020年增長超過10%以上，該數(shù)字相較于公司近年來的增速幾乎減半。開源證券認(rèn)為，伴隨融資新規(guī)的實(shí)施，開發(fā)商新增有息負(fù)債規(guī)模將有上限，這意味著在周轉(zhuǎn)率不變的情況下，銷售規(guī)模的增長將有上限。

　　根據(jù)中信建投地產(chǎn)測算，假設(shè)全行業(yè)受新規(guī)影響，2021年行業(yè)有息負(fù)債增速將落于3.4%-6.1%區(qū)間（2020H1為+5.2%），影響有限，此有息負(fù)債增速可支撐全行業(yè)銷售金額2.6%-7.2%的增長。但結(jié)構(gòu)上看，未來行業(yè)格局基本已經(jīng)確定，彎道超車的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

　　房地產(chǎn)行業(yè)依靠杠桿實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長的時(shí)代結(jié)束了，未來行業(yè)將進(jìn)入依靠自身經(jīng)營能力實(shí)現(xiàn)增長的階段，疊加房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩的趨勢，行業(yè)競爭無疑會(huì)進(jìn)一步加速。

　　不過，這也許是好事。在土地和金融紅利時(shí)代，行業(yè)的容錯(cuò)率較高，房價(jià)上漲掩蓋了投資決策、產(chǎn)品質(zhì)量、運(yùn)營效率等問題，但進(jìn)入管理紅利時(shí)代，對企業(yè)要求更高，企業(yè)之間的能力差異會(huì)顯而易見，在優(yōu)勝劣汰的競爭法則下，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)更多好房子，甚至?xí)�出現(xiàn)一些真正優(yōu)秀的企業(yè)。

　　來源：和訊房產(chǎn)

編輯：wangdc