寒露時(shí)節(jié)已過(guò)，樓市卻在“黃金周”催化下顯現(xiàn)暖意。
國(guó)慶小長(zhǎng)假最后一天，石家莊市多個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)人頭攢動(dòng)，夜色落下時(shí)仍有購(gòu)房者涌入售樓處�！艾F(xiàn)在是看房的好時(shí)機(jī)�！爆F(xiàn)場(chǎng)一對(duì)老夫婦告訴記者，盡管他們覺(jué)得購(gòu)房有壓力，但疫情間接帶來(lái)了上車機(jī)遇。
促使他們動(dòng)搖的因素是價(jià)格。據(jù)當(dāng)?shù)刂薪槿藛T透露，受此前市場(chǎng)低溫及疫情影響，今年石家莊多個(gè)大盤(pán)價(jià)格下跌10%~20%，再逢房企營(yíng)銷造勢(shì)，假期看房者明顯增多�！皣�(guó)慶幾天成交了一個(gè)月的量�！彼f(shuō)。
珠三角、長(zhǎng)三角等一些熱點(diǎn)城市同樣微幅升溫。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，深圳新建住宅成交411套，較去年同比上漲15%；廣州同期新房成交794套，較去年同比上漲50%。
“金九銀十本身就是傳統(tǒng)樓市銷售季，加上七八月份出現(xiàn)‘淡季不淡’的行情，整體市場(chǎng)信心還是有的，此時(shí)房企積極營(yíng)銷，市場(chǎng)反饋會(huì)比較好�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為。
不過(guò)，隨著許多城市房?jī)r(jià)漲幅較大，以及新一輪調(diào)控加碼，市場(chǎng)的疲態(tài)已經(jīng)有所顯露。一位業(yè)內(nèi)人士透露：9月份市場(chǎng)開(kāi)始往下走了，各個(gè)開(kāi)發(fā)商明顯感覺(jué)到推貨過(guò)后，來(lái)訪客戶的猶豫程度在增加，從前三季度數(shù)據(jù)看，四季度要完成目標(biāo)實(shí)際上難度增加。
市場(chǎng)上，房企對(duì)后市大多呈謹(jǐn)慎態(tài)度。在熱度較高的廣州，以萬(wàn)科為首的多個(gè)開(kāi)發(fā)商新推項(xiàng)目仍以“跑量”為策略，定價(jià)上相對(duì)平穩(wěn)。
開(kāi)發(fā)商積極推貨入市
經(jīng)過(guò)國(guó)慶小長(zhǎng)假一番血拼，不少開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)果頗豐。“我們公司9月賣了120億銷售額，國(guó)慶八天至少賣了65億�！蹦臣倚袠I(yè)排名二三十的房企透露。
中國(guó)恒大也已披露目前的銷售業(yè)績(jī)。官方數(shù)據(jù)顯示，9月1日至10月8日38天內(nèi)，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1416.3億元，合約銷售面積1641.7萬(wàn)平方米，已完成全年6500億銷售目標(biāo)的91.1%。
若以克而瑞數(shù)據(jù)計(jì)算，恒大九月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額818億元，這意味著，僅國(guó)慶假期八天，恒大就賣掉近600億元的房子，達(dá)到九月業(yè)績(jī)的七成之多，超過(guò)8月整月514.8億的銷售額。
今年來(lái)，恒大率先發(fā)起營(yíng)銷戰(zhàn)，宣稱九月至國(guó)慶期間全國(guó)619個(gè)樓盤(pán)推出7折優(yōu)惠；與此同時(shí)，集團(tuán)總部與地區(qū)公司部門(mén)負(fù)責(zé)人以上領(lǐng)導(dǎo)，可在公開(kāi)優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，擁有額外96折權(quán)限的簽批權(quán)利。
據(jù)悉，9~10月期間，恒大單月銷售目標(biāo)為1000億元，且會(huì)至少加推40個(gè)純新盤(pán)入市。僅10月8日，恒大便在哈爾濱、重慶、貴州等城市推出9個(gè)新項(xiàng)目，截至下午1:30，半天錄得銷售額超80億元。
其它房企在營(yíng)銷上同樣不甘示弱。譬如，富力與廣汽傳祺聯(lián)合造勢(shì)，提供超過(guò)350套房源以及車位8.17折購(gòu)的優(yōu)惠，碧桂園廣清區(qū)域推出“917碧淘好房節(jié)”，萬(wàn)科地產(chǎn)上海區(qū)域推出“十全九美好房節(jié)”等。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，小長(zhǎng)假期間不少樓盤(pán)確實(shí)花樣促銷。某TOP5房企石家莊一項(xiàng)目推出十幾套清尾特價(jià)房，總價(jià)直降二十多萬(wàn)，處于認(rèn)籌期的房源也可享受98折優(yōu)惠；另一TOP5央企某項(xiàng)目同樣推出一批秒殺房源。
“國(guó)慶有個(gè)剛需盤(pán)加推，12多套房子排了900多個(gè)號(hào)，兩個(gè)小時(shí)就賣完了。”石家莊當(dāng)?shù)匾恢薪榉Q，另一剛需流量大盤(pán)八天成交160余套，假期尾聲仍有近30套房源成交，置業(yè)顧問(wèn)當(dāng)夜“不打烊”。
北京區(qū)域的房企也加入搶客大戰(zhàn)。有當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V記者，豐臺(tái)區(qū)有精裝現(xiàn)房項(xiàng)目推出特價(jià)房源，總價(jià)535萬(wàn)起，較項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)降低65萬(wàn)。“周邊項(xiàng)目二手都掛六萬(wàn)多，目前新房單價(jià)才五萬(wàn)八�！�
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析稱，國(guó)慶節(jié)市場(chǎng)因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)并非當(dāng)下真實(shí)成交，實(shí)際數(shù)據(jù)滯后，但整體看，大部分城市成交量依然明顯出現(xiàn)同比上漲的現(xiàn)象，一二線城市繼續(xù)維持“溫”的表現(xiàn)。
以廣州為例，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，十一假期廣州一手住宅實(shí)際開(kāi)盤(pán)/加推貨量重回3000套大關(guān)，同比增長(zhǎng)56%，整體去化率53%，介于近兩個(gè)黃金周的中等水平，整體表現(xiàn)在預(yù)期范圍內(nèi)。
“受上半年疫情影響，下半年(尤其第四季度)開(kāi)發(fā)商沖刺年終任務(wù)壓力不輕；此外高層于8月下旬明確開(kāi)發(fā)商融資的三條紅線，刺激部分‘越線’企業(yè)加快推貨回款�！鄙鲜鲅芯坎空J(rèn)為。
盧文曦還表示，今年受疫情影響，出國(guó)游人數(shù)驟減，部分有購(gòu)房意向的買家擱置出游計(jì)劃，改為“假期看房”。開(kāi)發(fā)商也抓住時(shí)機(jī)集中推貨，以刺激市場(chǎng)成交，這是與往年相比較為特殊的情況。
購(gòu)房者觀望情緒升溫
房企如此貼身肉搏，與其業(yè)績(jī)壓力息息相關(guān)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)9.2%，第三季度銷售規(guī)模較一二季度有所恢復(fù)，但9月規(guī)模房企的去化率水平呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，目標(biāo)完成情況不如歷史同期。
從市場(chǎng)層面看，樓市“金九”也難言成色十足�？硕鸱Q，9月樓市有走弱跡象，供應(yīng)明顯放量但成交平平，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)37%，累計(jì)成交面積環(huán)比下降4%，同比漲幅收窄至8%。
貝殼研究院也稱，今年前三季度，66座大中城市新房市場(chǎng)累計(jì)成交套數(shù)同比下滑9.4%，成交面積同比下滑8.8%，較二季度降幅收窄5~6個(gè)百分點(diǎn)。在調(diào)控壓力下，四季度新房市場(chǎng)難有超預(yù)期表現(xiàn)。
記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，有購(gòu)房者沖著房企的打折力度來(lái)，到項(xiàng)目案場(chǎng)卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際折扣并非宣傳所言，于是選擇繼續(xù)觀望，不急于入場(chǎng)�！胺�?jī)r(jià)高買不起，房?jī)r(jià)跌的話又怕一直跌，先等等吧。”
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，年初至今，市場(chǎng)已出現(xiàn)兩個(gè)明顯趨勢(shì)：一是受訪家庭買房信心明顯下降；二是需求在提升，但預(yù)算在下降。
相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年4月，有67%受訪家庭改變購(gòu)房計(jì)劃，其中決定放棄置業(yè)的僅為23.75%；而在最新一期問(wèn)卷調(diào)查后，56.67%受訪家庭表示購(gòu)房計(jì)劃有變，仍有購(gòu)房計(jì)劃的僅占31.16%。
“受訪家庭買房信心下降，很大程度上受其未來(lái)收入不穩(wěn)定的影響�！倍∽骊欧Q，目前市場(chǎng)購(gòu)房需求仍然存在，但人們對(duì)于置業(yè)的需求及對(duì)市場(chǎng)的看法產(chǎn)生改變，使得短期觀望的人數(shù)變多。
日漸密集的調(diào)控政策也對(duì)購(gòu)房端產(chǎn)生影響。近期，深圳、杭州、寧波、南京、成都等10余城相繼升級(jí)調(diào)控，有熱點(diǎn)城市限貸政策也出現(xiàn)收緊，涉及調(diào)升二套或非普通住房首付比例以及貸款利率等。
“近六成受訪家庭表示調(diào)控政策對(duì)其置業(yè)計(jì)劃影響較大，其中14.25%受訪家庭表示自己失去購(gòu)房資格�！倍∽骊欧Q。
也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)市場(chǎng)保持樂(lè)觀態(tài)度。張大偉認(rèn)為，疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已經(jīng)過(guò)去，后續(xù)市場(chǎng)將繼續(xù)升溫。但調(diào)控政策頻繁出現(xiàn)，雖然力度不足以讓市場(chǎng)蕭條，但漲幅也會(huì)維持在溫的程度。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也表示，當(dāng)下市場(chǎng)整體處于供需兩旺的局面，加上疫情得到好轉(zhuǎn)，整體消費(fèi)需求出現(xiàn)明顯升溫，這有利于行業(yè)特別是熱點(diǎn)一二線城市出現(xiàn)成交小高潮的狀態(tài)。
盧文曦直言，大家對(duì)市場(chǎng)的期望值可能太高了，以上海新房成交為例，今年金九成色還是不錯(cuò)的。目前調(diào)控政策多側(cè)重交易秩序的梳理，以促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，市場(chǎng)需求還在，“銀十”依然可期。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
