柏文喜老師對(duì)近期REITs市場的看法主要集中在以下幾個(gè)方面：

　　市場擴(kuò)容：柏文喜老師認(rèn)為，證監(jiān)會(huì)提出將REITs試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，這實(shí)際上是對(duì)REITs市場建設(shè)本源的回歸，并對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展具有積極作用。

　　提升資產(chǎn)流動(dòng)性：隨著REITs試點(diǎn)政策的開放與落地，對(duì)于長租企業(yè)和商用不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)整體而言，這將提升資產(chǎn)流動(dòng)性，推動(dòng)行業(yè)資產(chǎn)估值體系調(diào)整，促進(jìn)行業(yè)投資開發(fā)模式調(diào)整和資產(chǎn)交易活躍度提升。

　　市場生態(tài)改善：REITs市場的開放將推動(dòng)行業(yè)生態(tài)改善，對(duì)行業(yè)發(fā)展是長期利好。同時(shí)，市場供需將成為主導(dǎo)中國內(nèi)地商用不動(dòng)產(chǎn)市場走向的最主要因素。

　　底層資產(chǎn)質(zhì)量：柏文喜老師強(qiáng)調(diào)，底層資產(chǎn)的質(zhì)量是REITs市場發(fā)展的最大風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管層在前期試點(diǎn)中出于為投資者負(fù)責(zé)的態(tài)度，只放開了基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)。

　　市場篩選與甄別機(jī)制：REITs市場的開放也會(huì)讓市場篩選與甄別機(jī)制對(duì)相關(guān)底層資產(chǎn)在市場動(dòng)態(tài)博弈中重新定價(jià)，這可能會(huì)帶來行業(yè)價(jià)值體系和發(fā)展模式的劇烈重構(gòu)。

　　行業(yè)規(guī)范和信息透明：柏文喜老師提出，需要從底層資產(chǎn)與運(yùn)營的獨(dú)立和市場化、中介機(jī)構(gòu)規(guī)范和有序競爭、以及行業(yè)規(guī)范的建設(shè)與信披、監(jiān)管制度建設(shè)等方面著手，防范REITs市場的風(fēng)險(xiǎn)。

　　收益率問題：他指出，中國商用不動(dòng)產(chǎn)估值體系和租金體系的不對(duì)稱與不匹配，導(dǎo)致收益率過低，這是商業(yè)地產(chǎn)REITs落地難的根本問題。

　　公募REITs的重要性：柏文喜老師還強(qiáng)調(diào)了公募REITs對(duì)于資本市場的重要性，認(rèn)為其能夠?yàn)橥顿Y者提供更多的投資選擇，尤其是對(duì)那些希望通過投資獲得穩(wěn)定收益的投資者。

　　示范作用：提到華潤有巢REIT作為業(yè)內(nèi)首單市場化保租房項(xiàng)目，可能為后續(xù)公募REITs在房地產(chǎn)企業(yè)存量商業(yè)資產(chǎn)上撬動(dòng)投資價(jià)值做出示范作用。

　　市場發(fā)展里程碑：證監(jiān)會(huì)副主席李超的表態(tài)被視為中國內(nèi)地REITs市場發(fā)展的里程碑事件，但行業(yè)生態(tài)并不會(huì)因此立刻改觀。

　　柏文喜老師的觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了REITs市場擴(kuò)容的重要性和對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的積極影響，同時(shí)也指出了市場發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)和需要注意的風(fēng)險(xiǎn)。

  來 源：柏文喜 商賈視線

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