2023年12月28日－29日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。年會由北京市投資促進服務(wù)中心、北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會、全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、首都會展（集團）有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。

　　IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜出席了大會，柏文喜表示，在當(dāng)前共同唱響中國經(jīng)濟光明論的新時代，我們商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)自然不能缺席。因此我們商辦物業(yè)從業(yè)者需要客觀認(rèn)知和理性判斷當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展動能轉(zhuǎn)換的新形勢，積極探尋行業(yè)發(fā)展新機遇和作好自身應(yīng)對與轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備。

　　一、如何唱響商辦物業(yè)發(fā)展光明論？

　　宏觀環(huán)境是商辦物業(yè)發(fā)展的前提，宏觀經(jīng)濟保持持續(xù)繁榮，才能為商辦物業(yè)發(fā)展創(chuàng)造必要的市場環(huán)境。就宏觀經(jīng)濟的持續(xù)繁榮而言，一方面是總量保持增長狀態(tài)，這樣才能為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)與商辦物業(yè)的市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整提供必要的增量調(diào)整機會，一個衰退和下降的市場肯定會讓各方面都十分艱難；另一方面則是這種總量增長需要具備可持續(xù)性，就像駕駛汽車，只有較長的賽道才有更多更好的調(diào)整機會與追趕可能。

　　經(jīng)濟結(jié)構(gòu)需要持續(xù)優(yōu)化。商辦物業(yè)的發(fā)展同樣體現(xiàn)為市場總量的擴容和結(jié)構(gòu)的提升，這就需要與商辦物業(yè)緊密相關(guān)的金融、商貿(mào)、服務(wù)業(yè)在保持持續(xù)增長的同時，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的占比也能不斷提升，因為這些產(chǎn)業(yè)正是商辦物業(yè)的市場與客戶所在，也是商辦物業(yè)價值的基礎(chǔ)性支撐和市場持續(xù)成長的保證。

　　租售市場需求持續(xù)增長。市場是商辦物業(yè)的生命線和最基本的價值依托，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)繁榮和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化提升，是商辦物業(yè)租售市場不斷擴大，市場吸納能力和吸納量持續(xù)增長和保持必要的活躍度，以及物業(yè)自身實現(xiàn)保值增值的前提。

　　行業(yè)發(fā)展與運行環(huán)境持續(xù)改善。就供給端而言，意味著開發(fā)建設(shè)政策更加友好：城建、土地、金融、運營管理政策不斷優(yōu)化和行業(yè)親和度不斷提升；就市場端和運維層面而言，意味著商辦物業(yè)持有和投資市場的持續(xù)改善與優(yōu)化，讓投資進入、行業(yè)融資更加容易，交易市場和資產(chǎn)流動性在不斷提升的同時，資產(chǎn)盈利能力的增強和運營管理的改進也能得到更加友善的行業(yè)發(fā)展環(huán)境支持。

　　二、對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢的判斷

　　探討商辦物業(yè)的行業(yè)發(fā)展機遇需要立足行業(yè)現(xiàn)實，首先需要對宏觀經(jīng)濟形勢以及行業(yè)自身狀況有著客觀認(rèn)知、充分理解和準(zhǔn)確的把握。最近流行一個新詞，叫作統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)與實體經(jīng)濟運行的體感溫差，表明真實的行業(yè)感受往往和宏觀職能部門、宣傳部門發(fā)布與宣傳的不太一致，這是我們從事實務(wù)工作的人士需要特別注意的地方，因為腳踏實地才能行路更穩(wěn)健。就宏觀經(jīng)濟運行層面而言，以下兩點恐怕是我們無法回避的現(xiàn)實：

　　1、疫情之后經(jīng)濟恢復(fù)和反彈不及預(yù)期。三年疫情的影響不言而喻，疫后初期我們總以為經(jīng)濟和消費都會反彈甚至出現(xiàn)報復(fù)性回升，但一年來的經(jīng)濟運行結(jié)果證明經(jīng)濟發(fā)展失速恐怕不只是疫情的影響。疫后恢復(fù)的狀況和速度并未達到普遍預(yù)期，眾所期待的報復(fù)性發(fā)反彈也未出現(xiàn)，所謂的我國經(jīng)濟與市場的韌性實際上在重重壓力和下滑勢頭之下還有待考驗。

　　2、政策空轉(zhuǎn)與發(fā)展新動力。觀察近些年的宏觀經(jīng)濟運行之疲態(tài)，以及去年以來的一系列逆周期調(diào)節(jié)和旨在促進經(jīng)濟回暖與復(fù)蘇的措施，實際上已出現(xiàn)了普遍的政策空轉(zhuǎn)問題與明顯的滯漲跡象，當(dāng)前政策的油門似乎已無法給經(jīng)濟回升增添新的動力，找尋發(fā)展新動力和新動能，自然也就成了可持續(xù)發(fā)展的必然之選。

　　3、尋求發(fā)展新動力，轉(zhuǎn)換發(fā)展模式勢在必然。之所以當(dāng)前出現(xiàn)了明顯和普遍的政策空轉(zhuǎn)問題，主要還是由于之前長期依賴的負(fù)債發(fā)展模式已走到盡頭，無論企業(yè)，還是政府和居民都已失去了以加杠桿來換取投資和消費增量的能力和空間，投資、消費、出口這"三駕馬車"和傳統(tǒng)的凱恩斯式總需求管理模式走入了死胡同，這一點上有些類似西方上世紀(jì)七十年代初期亟需里根經(jīng)濟學(xué)和撒切爾主義來拯救的那種狀態(tài)。從實踐來看，過往的投資驅(qū)動模式面臨可持續(xù)籌資能力喪失、投資邊際效應(yīng)快速遞減的問題，而出口增長承壓、消費增長乏力也是不可回避的現(xiàn)實。尋求可持續(xù)發(fā)展新動力，推動發(fā)展模式的調(diào)整與轉(zhuǎn)換勢在必然。

　　三、促進國民收入增長和提振消費是發(fā)展模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵

　　市場化、全球化和城市化推動了我國改革開放以來幾十年的高速增長，也造就了高度依賴外需和世界第一制造業(yè)的當(dāng)前我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實，以及依賴高負(fù)債推動經(jīng)濟增長的發(fā)展模式。這也是當(dāng)前經(jīng)濟失速、逆周期調(diào)節(jié)的宏觀政策普遍失效的原因所在。

　　1、依靠外需，高度依賴外貿(mào)的制造業(yè)大國面臨需求增長的天花板。

　　近年來的地緣政治沖突和國際政治關(guān)系演變，使得以WTO為推動的經(jīng)貿(mào)全球化發(fā)生了向政治層面的國際價值觀聯(lián)盟和強化價值觀聯(lián)盟內(nèi)經(jīng)貿(mào)交流的轉(zhuǎn)變，而這一變動也正在快速改變著國際經(jīng)貿(mào)結(jié)構(gòu)和重塑著國際產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，自然導(dǎo)致我國出現(xiàn)了外需增長乏力和產(chǎn)業(yè)外移的問題，去年墨西哥取代中國成為美國第一大貿(mào)易國就其中的標(biāo)志性事件。而"中國生產(chǎn)-歐美消費"這一過往的推動全球經(jīng)濟增長的典型互動模式的逐漸打破，反過來也影響了中國低成本制造業(yè)對歐美需求長期增長的推動，引發(fā)了歐美需求增長乏力和中國制造業(yè)大國需求天花板的出現(xiàn)。另外，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和成本提升，也讓以低端制造業(yè)為主的中國產(chǎn)業(yè)成本競爭力出現(xiàn)頹勢，這也是推動中國制造業(yè)批量外移的動因之一。

　　2、內(nèi)需增長乏力導(dǎo)致投資依賴型增長模式失去市場基礎(chǔ)。

　　長期以來國民收入分配結(jié)構(gòu)中居民收入占比過低，同時還并存著嚴(yán)重的收入分配不均，在投資主導(dǎo)型的發(fā)展模式之下必然導(dǎo)致內(nèi)需不足和內(nèi)需增長乏力的問題，在經(jīng)濟下行期則更是如此。另外我國特有的政績觀往往也以GDP增長，而非國民收入水平、充分就業(yè)為導(dǎo)向，在形成經(jīng)濟增長中的投資依賴和出口依賴的同時，必然對于居民消費不夠重視，最終引發(fā)了當(dāng)前的以高負(fù)債支持的投資擴張性增長模式走到了盡頭。

　　3、國際發(fā)展經(jīng)驗為發(fā)展模式轉(zhuǎn)向以國民收入增長和提振消費為核心動力提供了借鑒。

　　上世紀(jì)6、70年代的日本國民收入倍增計劃的有效實施，在推動日本經(jīng)濟實現(xiàn)起飛和越過"中等收入陷阱"的同時，也推動了日本經(jīng)濟向消費型社會和高質(zhì)量發(fā)展模式的成功轉(zhuǎn)型，同時也讓日本國民的生活水平得以大大提升，并增強了日本國內(nèi)市場消費能力和日本經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展能力，為中國經(jīng)濟模式全面轉(zhuǎn)向以推動消費增長的內(nèi)需市場發(fā)展提供了殷鑒。另外，就基本經(jīng)濟邏輯而言，消費是生產(chǎn)的終極目的，而當(dāng)前支持中國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的由外向型經(jīng)濟向內(nèi)外雙循環(huán)模式的轉(zhuǎn)型，更需要消費作為內(nèi)需市場不斷增長的基礎(chǔ)。

　　四、大消費成為發(fā)展主動力之下商辦物業(yè)的新機遇

　　在改革開放以來所逐步形成的大進大出、兩頭在外的外向型經(jīng)濟模式之下，生長出了以外向型制造業(yè)為核心的當(dāng)前的中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在實現(xiàn)將中國豐富的勞動力向人口紅利成功轉(zhuǎn)化的同時，形成了圍繞外向型經(jīng)濟和制造業(yè)、金融和貿(mào)易服務(wù)的商辦物業(yè)市場結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)高度積聚于沿海、沿江以及中心城市和都市圈，商辦物業(yè)市場以金融、商貿(mào)服務(wù)業(yè)為對象。標(biāo)桿性大都以有頭部外資機構(gòu)入住為榮，而外資機構(gòu)通常也以更強的財務(wù)實力和更強的抗周期性成為商辦物業(yè)優(yōu)先招徠入住的對象，反過來這些優(yōu)秀外資機構(gòu)的聚集也為其所入住的商辦物業(yè)的價值體現(xiàn)提供了穩(wěn)定與持續(xù)增長的租金支持能力和形象溢價。其中最典型的代表就是北京的國貿(mào)中心和華貿(mào)中心，上海的恒隆廣場等，即使在最困難的三年疫情期間其出租率和租金都維持了較好的水平。

　　發(fā)展主動力轉(zhuǎn)向大消費，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必然也會隨之發(fā)生調(diào)整，而為之服務(wù)的商辦物業(yè)市場自然也會因之而變。在推動大消費和推行內(nèi)外雙循環(huán)模式之下，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必然會被重構(gòu)，在低端制造業(yè)外外遷和產(chǎn)業(yè)升級的同時，一些內(nèi)地的中心城市產(chǎn)業(yè)熱度和發(fā)展速度呈現(xiàn)上升勢頭也是十分明顯的現(xiàn)實。消費作為發(fā)展主動力所帶來的相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位提升和經(jīng)濟增長貢獻度也會隨之加大，大消費成為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向商貿(mào)、物流、倉儲及其配套的資本市場、金融服務(wù)調(diào)整的主要結(jié)構(gòu)牽動，而以這些機構(gòu)和產(chǎn)業(yè)為服務(wù)對象的商辦市場也將呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性提升和市場擴大的可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。

　　五、求真務(wù)實，實事求是，以大消費為推動，迎接商辦物業(yè)發(fā)展新時代的到來

　　宏觀層面和政策層面的調(diào)整與變動，必然帶來商辦物業(yè)發(fā)展環(huán)境、行業(yè)格局的調(diào)整以及市場機會的涌現(xiàn)，而作好戰(zhàn)略取勢的同時優(yōu)化自身發(fā)展策略和運營水平，才能抓住大消費為發(fā)展主動力之下的行業(yè)機會。

　　1、宏觀層面：經(jīng)過現(xiàn)實折沖之后，終究還是要回到切實推動國民收入持續(xù)增長和收入分配改革，讓國民收入增長和大消費成為推動經(jīng)濟增長的最大動力源和發(fā)展成果真實體現(xiàn)的方向上來。唯有如此才能讓人們有錢花，讓消費能力持續(xù)增長，讓提振消費的政策訴求成為有源之水。

　　2、政策層面：在政策取向和政策邏輯上，必須將以往的高負(fù)債和投資驅(qū)動型的發(fā)展政策內(nèi)核，調(diào)整為以提升居民收入、擴張消費能力的政策內(nèi)核。比如把以往的低效和無效建設(shè)，導(dǎo)致過剩產(chǎn)能和低效資產(chǎn)、僵尸企業(yè)的過度投資和、低效投資，以各類政策工具引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化為國民消費能力。如此一來，真實的市場指揮棒和貨幣選票之下必然帶來健康的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和有競爭力的市場化企業(yè)，以及繁榮和有活力的就業(yè)市場。

　　3、產(chǎn)業(yè)層面：需要持續(xù)破除促進消費的制度性障礙，在建設(shè)統(tǒng)一大市場的同時不斷改善消費環(huán)境，化解消費困境，解決居民消費和花錢的障礙問題。比如加快醫(yī)療、教育、養(yǎng)老改革，搬走壓抑消費和導(dǎo)致高儲蓄的這"三座大山"，化解提振消費中不敢花錢的問題。另外還要不斷創(chuàng)新消費支持，比如推動消費金融和普惠金融的發(fā)展，以助力消費能力的提升。

　　4、企業(yè)層面：

　　就具體的商辦物業(yè)企業(yè)而言，在價值觀上最重要的就是堅持實事求是和腳踏市場、行業(yè)實際，立足企業(yè)自身這個根本，不去跟風(fēng)和追隨太多的虛幻潮流，從方法論層面依然需要堅持市場化、法制化，以及融入世界市場和擁抱文明的主流方向；這才是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和抓住發(fā)展模式和發(fā)展動力轉(zhuǎn)型之下商辦物業(yè)市場機會的根本保證。

　　5、2024年商辦物業(yè)市場發(fā)展展望

　　客觀而言，2024年的經(jīng)濟形勢不容樂觀，發(fā)展模式和發(fā)展動力的路徑依賴依然嚴(yán)重，要實現(xiàn)發(fā)展模式和發(fā)展動力的根本調(diào)整與轉(zhuǎn)型不但存在知易行難的問題，恐怕還存在較大的觀念分歧與政策、產(chǎn)業(yè)、企業(yè)戰(zhàn)略協(xié)同的困難。但是唱響中國經(jīng)濟光明論的大方向之下，市場化、法制化以及向消費社會的轉(zhuǎn)型是終究無法改變的國之大勢，對此大勢早把握、早準(zhǔn)備，才能在機遇真正來臨的時候不缺席，真正奏響中國商辦物業(yè)發(fā)展的協(xié)奏曲。