疫情當前，商業(yè)地產(chǎn)投資市場活躍度亦受影響。然而大中華區(qū)經(jīng)濟韌性不減，疫情過后市場將如何復蘇？區(qū)域內(nèi)投資風口在哪里？CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2020年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望》系列之投資篇。
CBRE亞太區(qū)租戶研究主管、CBRE大中華區(qū)研究部主管蔡詠嘉表示：大中華區(qū)低利率環(huán)境將持續(xù)。中國央行預計將在一季度進一步降準降息以緩沖新冠肺炎疫情導致的經(jīng)濟下行風險。風險利差將由此擴大，從而為商業(yè)地產(chǎn)投資活動提供支撐。近期的經(jīng)濟預測顯示2020年美聯(lián)儲或將維持現(xiàn)有利率水平，預計香港和臺灣利率將跟隨這一走勢。盡管低利率環(huán)境將持續(xù)令投資者受益，但借助租金上行的周期性投資的操作空間仍較為有限。CBRE預計，結構性投資主題將在2020年變得更加突出，但受疫情影響，短期投資情緒轉弱，交易量有望于下半年回暖。
中國內(nèi)地市場：結構性投資和周期性投資的再平衡
收益率利差擴大使投資性物業(yè)更具吸引力：受到新型冠狀病毒疫情持續(xù)時間和規(guī)模的不確定性影響，2020年的中國內(nèi)地大宗交易市場可能面臨短期波動。在疫情結束后，更為寬松的貨幣政策，更低的利率環(huán)境，以及逐步復蘇的租賃市場情緒將促使投資活動迅速活躍起來。為減輕疫情對經(jīng)濟發(fā)展的負面影響，我們預計，2020年仍有進一步降準和降息的空間。
國內(nèi)險資將保持活躍：低利率環(huán)境促使機構投資者在2020年密切關注包括投資性房地產(chǎn)在內(nèi)的另類投資標的，以提高投資組合的整體回報。保險公司對投資性物業(yè)的配置每增加1個百分點，理論上意味著釋放約2,000億元的新增資金。
跨境地產(chǎn)基金仍將活躍于中國的大宗交易市場：亞太區(qū)封閉式跨境地產(chǎn)基金將在未來5年向中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資市場投放100億美元，且投資物業(yè)類型更加多元化。在疫情得到有效控制后，中國政府預計擴大基建投資以穩(wěn)定經(jīng)濟增長，物流地產(chǎn)的基本面將持續(xù)被投資者看好，對平臺的股權投資將繼續(xù)占主導地位。
開發(fā)商在償債高峰期尋求流動性，帶來房地產(chǎn)債投資機遇：投資者在不同物業(yè)類型間配置偏好的轉變反映出當經(jīng)濟不確定性上升時投資者的投資策略再平衡，即降低周期性投資的比重并增加結構性投資的比重。周期性投資策略之一是房地產(chǎn)債。開發(fā)商在償債高峰期尋求流動性，帶來房地產(chǎn)債投資機遇。而為解決流動性問題，內(nèi)資開發(fā)商也將積極尋求變現(xiàn)所持物業(yè)。
科技企業(yè)集聚板塊的商務園區(qū)和寫字樓關注度提升：寫字樓租賃前景的不確定性是投資者在商業(yè)周期后端的主要顧慮。鑒于此，投資者可以聚焦從高科技產(chǎn)業(yè)聚集中獲益的，更具租金韌性的優(yōu)質寫字樓/商務園區(qū)板塊。
核心區(qū)位的優(yōu)質寫字樓物業(yè)提供防御性租金收益：對于擁有大量資本和長期持有能力的投資者而言，門戶城市核心區(qū)位成熟的寫字樓能夠提供防御性租金收益，并且由于核心區(qū)位土地供應的稀缺性，這類物業(yè)擁有長期的資本增值潛力。
零售物業(yè)重回投資者視野：雖然零售領域在2020年的前幾個月受到疫情的嚴重影響，但受惠于居住區(qū)向相對缺乏優(yōu)質購物中心的城市外圍拓展這一長期趨勢，運營良好的區(qū)域型/社區(qū)型購物中心仍是結構性投資的優(yōu)質選擇。同時，全渠道零售的蓬勃發(fā)展也為零售物業(yè)的租金和資本價值增長提供了新的動力。
物流地產(chǎn)仍是重要投資目標：在現(xiàn)代物流設施在中國的滲透率仍不足10%的情況下，物流地產(chǎn)將繼續(xù)為投資者提供結構性投資機遇。持續(xù)不斷的大規(guī)模募資為物流領域的投資提供了有力的資金支持。盡管我們對未來三年物流地產(chǎn)的租賃基本面總體保持樂觀，但投資者對目標回報率的預期需更具理性，并充分認識到部分中西部城市，特別是那些疫情較為嚴重的地區(qū)，在短期內(nèi)面臨的需求減弱及供過于求的風險。
另類資產(chǎn)獲得更多關注：伴隨著中國經(jīng)濟的長期結構性調整，數(shù)據(jù)中心、長租公寓和冷鏈物流等另類資產(chǎn)的投資熱度上升。這次疫情反映出部分城市仍缺乏足夠的此類設施。這些領域不僅發(fā)展?jié)摿艽�，受�?jīng)濟周期的影響較小，并且與中國政府發(fā)展高科技和基礎設施的計劃相契合。
資產(chǎn)管理的重要性提升：在2020年，預計充足的流動性和較低的利率將使房地產(chǎn)收益率保持穩(wěn)定。盡管如此，鑒于較高的空置率和新冠疫情對需求的影響，部分二線城市的寫字樓投資回報率或將面臨上行壓力。物流地產(chǎn)的投資收益率預計將基本保持平穩(wěn)。CBRE認為，資產(chǎn)管理是投資者提高物業(yè)租金收入，挖掘項目潛在價值的重要手段。投資者和業(yè)主應有效地響應租戶對靈活性，體驗感和空間效率上逐漸提升的需求。
香港特區(qū)市場：交易量有望反彈
2020年上半年投資情緒將保持低迷，但年內(nèi)有望反彈：地緣政治風險和新型冠狀病毒（COVID-19）爆發(fā)將在2020年影響香港的房地產(chǎn)投資市場。預料聯(lián)儲局將維持穩(wěn)定的利率政策，本港很大可能繼續(xù)維持低利率環(huán)境。交易量將在2020年上半年顯著下降，并且僅在冠狀病毒爆發(fā)減弱后才會逐漸上升。如果年中之后經(jīng)濟動力有所改善，2020年下半年投資需求可能會強勁反彈。由于中國內(nèi)地投資者的投資意欲減弱，為本地和外國機構基金提供了收購資產(chǎn)的機會。盡管經(jīng)濟風險持續(xù)升級，融資成本低將可繼續(xù)使投資回報率保持較低水平。此外，2020/2021年各個商業(yè)房地產(chǎn)市場的新供應量和空置水平將保持在可控制水平內(nèi)，這也將限制投資回報率的上行空間。
隨著投資者對核心區(qū)寫字樓租金調整作出反應，寫字樓回報率在2020年可能出現(xiàn)輕微反彈，但受可供投資項目所限，寫字樓資產(chǎn)的價格的下行壓力只保持在窄幅水平以內(nèi)，寫字樓大幅度減價促銷的可能性極小。預計2020年投資者對工業(yè)項目的興趣將保持穩(wěn)定。盡管工廈改建為“非污染性工廈”所牽涉的保地價費用或會影響投資者的投資意欲，增值型投資方案仍繼續(xù)受歡迎。在5G科技發(fā)展帶動的需求下，數(shù)據(jù)中心將會繼續(xù)成為較活躍的資產(chǎn)類別。一些適合發(fā)展醫(yī)療中心、健身室、教育中心等的商廈也會因其行業(yè)增長迅速而受投資者追捧。
臺灣地區(qū)市場：投資興趣濃厚
自用型買方持續(xù)購置工業(yè)型地產(chǎn)：盡管新型冠狀病毒疫情爆發(fā)將影響全球經(jīng)濟成長步調，惟目前臺灣經(jīng)濟成長動能來自本地需求，所受沖擊可能較小，預期于今年度調整政策利率的可能性仍然不高。
由于低利環(huán)境將有助支撐自用型買方的置產(chǎn)需求，預期今年本土企業(yè)仍將活躍于商業(yè)地產(chǎn)市場。值得注意的是，低利率水準也意味著賣方資金壓力小，無迫切處分資產(chǎn)的需求，加商業(yè)地產(chǎn)投資市場活躍，反而將促使賣方采取較堅定的價格態(tài)度，預料今年買賣雙方價格的認知差距可能擴大，進而拉長協(xié)商時程。
受惠于臺商返臺投資意愿增強，加以本土電子業(yè)廠商尋求擴廠機會，預期2020年工業(yè)地產(chǎn)購買需求維持旺盛。然而臺灣北部縣市的工業(yè)地產(chǎn)價格已經(jīng)升至高點，可能阻礙短期內(nèi)的交易量，并促使部分自用型買方轉往價格較為實惠的中南部地區(qū)。
辦公室投資活動活躍：展望2020年，表現(xiàn)強勁的商辦租賃市場將促使機構型及私人投資人持續(xù)關注臺北寫字樓投資機會，惟臺北市中心內(nèi)欠缺整棟可投資標的，有投資需求的買方將轉而考慮購買分層寫字樓，或正在規(guī)劃及興建中的寫字樓。CBRE研究部預期，2020年將看到部分開發(fā)商積極出售處于非核心地區(qū)的在建寫字樓或廠辦大樓，希冀吸引具自用需求的大型本土企業(yè)青睞。另一方面，預料本土資產(chǎn)管理公司及數(shù)家保險公司也將持續(xù)購入位于臺北主要商圈的分層寫字樓。
考量本土保險公司資金充沛無虞，預料2020年臺灣保險業(yè)者將持續(xù)活躍于地產(chǎn)投資市場，以提高地產(chǎn)投資比例；收益型物業(yè)將是其主要的評估標的。帶有長期租約的商業(yè)地產(chǎn)將持續(xù)受到保險公司青睞，且臺北市不再是保險公司唯一的選擇，部分業(yè)者愿意評估位于其他主要城市的優(yōu)質標的。此外，為追求較高的報酬水準，特定保險公司將持續(xù)關注物流設施及倉儲等資產(chǎn)類型。
CBRE研究部預測，未來數(shù)季內(nèi)整體商業(yè)地產(chǎn)價格將維持穩(wěn)定，主要是投資人的價格敏感度高，普遍不愿意追高價格。在臺北寫字樓租金呈溫和成長的趨勢下，預估臺北寫字樓收益率將微幅升至2.64%。零售商場方面，即便可投資標的有限，部分業(yè)主可能降低售價以吸引投資人興趣，使得整體零售商場收益率于今年內(nèi)小幅升至3.15%。
來源：世邦魏理仕
