商業(yè)地產(chǎn)大宗交易是當(dāng)下的一大熱點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量周期后，大宗交易與其間的資本運(yùn)作越發(fā)繁榮。始于2000年初的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易在2005年時(shí)達(dá)到小高峰，2006年的一紙“限外令”使交易量直線下降，2015年“限外令”取消后大宗交易又重新興盛。

　　近年來(lái)，受到經(jīng)濟(jì)增速下行、中美貿(mào)易戰(zhàn)、寫字樓租金下跌等因素的影響，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易有所降溫，2019年上海市場(chǎng)成交總額四年來(lái)首次跌破千億大關(guān)。但是未來(lái)不乏積極的信號(hào)。

　　1、辦公樓面臨競(jìng)爭(zhēng)

　　根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，承接2018年大宗交易的活躍氛圍， 2019年Q1的交易額占全年的44%，但受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和中美貿(mào)易戰(zhàn)等眾多因素影響，Q2交易額出現(xiàn)下降，Q3及Q4市場(chǎng)開始回暖。

　　由于穩(wěn)定的回報(bào)和資產(chǎn)管理模式，辦公樓向來(lái)是全國(guó)大宗交易市場(chǎng)最主要的投資標(biāo)的。根據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)，2019年全國(guó)辦公項(xiàng)目成交金額占總交易額的67%。酒店、公寓、零售、綜合體類交易占比有所下降。在不確定性大的環(huán)境下，投資人仍然偏好帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流、且運(yùn)營(yíng)相較其他業(yè)態(tài)成熟的辦公樓。

2017-2019全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額占比

資料來(lái)源：高力國(guó)際

　　不過(guò)，寫字樓的地位也面臨著競(jìng)爭(zhēng)。重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)寫字樓出售標(biāo)的有限，北京等城市核心區(qū)域出售資源更是稀少，因而帶動(dòng)可改造類物業(yè)受到投資者關(guān)注。同時(shí)，重點(diǎn)城市寫字樓租金平均漲幅普遍低于其資產(chǎn)價(jià)值漲幅，使得寫字樓的投資收益較低，因此更多投資商把目光轉(zhuǎn)向增值型資產(chǎn)。

　　但今年釋放了不少積極信號(hào)，包括中美磋商第一階段協(xié)議簽署、國(guó)內(nèi)頭部企業(yè)擴(kuò)張、零售消費(fèi)品牌型企業(yè)加速布局國(guó)內(nèi)、金融業(yè)進(jìn)一步開放等，這將提振信心并利好未來(lái)寫字樓需求。

　　2、上海成交金額下跌

　　2019年上海市場(chǎng)成交總額相比往年略有下調(diào)，四年來(lái)首次跌破千億大關(guān)。這主要是受中美貿(mào)易摩擦的宏觀政經(jīng)環(huán)境及上海寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大、租金下跌等原因影響。據(jù)CBRE世邦魏理仕報(bào)告數(shù)據(jù)，2019年四季度上海錄得了22筆大宗交易，總計(jì)160.8億元人民幣；2019年全年累計(jì)錄得68筆交易，總金額累計(jì)達(dá)847.2億元人民幣，同比下降了33.8%。

　　縱觀2019年全年，上海交易的活躍度呈現(xiàn)了高開低走的態(tài)勢(shì)，但其中也不乏積極的信號(hào)。首先，企業(yè)買家積極購(gòu)置自用型寫字樓。CBRE報(bào)告顯示，2019上海全年寫字樓交易中，企業(yè)購(gòu)置占比40%，其中以銀行、生物醫(yī)藥及TMT產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)最為活躍；在自用型企業(yè)表現(xiàn)積極的助力下，2019年寫字樓相關(guān)交易仍為成交的主流。其次，在線下零售市場(chǎng)告別寒冬的背景下，有成熟零售管理團(tuán)隊(duì)的投資者們已經(jīng)開始積極布局。

　　從外資的凈投資金額也可看出外資對(duì)上海商業(yè)地產(chǎn)的中長(zhǎng)期發(fā)展仍充滿信心：相比2016至2018年連續(xù)11個(gè)季度的負(fù)凈投資額，近5個(gè)季度的外資凈投資金額轉(zhuǎn)正。

　　3、商業(yè)地產(chǎn)大宗交易展望

　　當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管仍在持續(xù)，市場(chǎng)資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的各類渠道都遭到嚴(yán)格限制，但也絕不存在以房地產(chǎn)打壓經(jīng)濟(jì)的意圖。因此，在本輪貨幣寬松周期中，商業(yè)資產(chǎn)大宗交易雖然很難達(dá)到2016年“錢多搶購(gòu)”的狂熱程度，但會(huì)比2016年的行情更持久，更穩(wěn)健，市場(chǎng)會(huì)更加注重資產(chǎn)質(zhì)量和專業(yè)能力。

　　觀察全年商務(wù)園區(qū)寫字樓租賃成交，TMT企業(yè)仍為第一需求來(lái)源�；仡�2019年，科創(chuàng)板開板、世界人工智能大會(huì)順利舉辦、5G商用牌照正式發(fā)放等里程碑，記錄著科技行業(yè)引領(lǐng)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瞬間。上海力爭(zhēng)到2020年形成科創(chuàng)中心基本框架，隨著國(guó)家重大科技基礎(chǔ)設(shè)施群的逐步完善，科技產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)有望帶動(dòng)商務(wù)園區(qū)寫字樓持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　展望2020年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)，在寫字樓投資上需采‘防御性’策略，可多關(guān)注核心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的商務(wù)園區(qū)寫字樓及新興市場(chǎng)中的標(biāo)桿項(xiàng)目。而零售投資需為投資者積極關(guān)注的焦點(diǎn)，尤其是人口密集區(qū)及人口凈流入?yún)^(qū)的社區(qū)型或區(qū)域型商業(yè)。

　　來(lái)源：海銀財(cái)富

編輯：wangdc