2023年，作為中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)主流媒體和活動(dòng)平臺(tái)，房訊網(wǎng)（FUNXUN）迎來(lái)了二十周年慶典，感恩二十載，攜手再出發(fā)！二十年，我們與時(shí)代共進(jìn)，我們與行業(yè)同行。二十年，我們記錄時(shí)代也被時(shí)代記錄，我們見(jiàn)證時(shí)代也被時(shí)代見(jiàn)證，我們守護(hù)時(shí)代也被時(shí)代守護(hù)。

　　2023年12月，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)以及行業(yè)發(fā)展新模式一系列問(wèn)題，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）組織開(kāi)展了"商業(yè)地產(chǎn)20年20人"專(zhuān)題采訪活動(dòng)，通過(guò)采訪商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、常務(wù)理事、專(zhuān)家學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)，以"誰(shuí)為行業(yè)贏得未來(lái)"為主題，致敬行業(yè)創(chuàng)新者二十年發(fā)展歷程，并形成一系列報(bào)告成果在中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會(huì)上發(fā)布。

　　近日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、嘉德投資集團(tuán)執(zhí)行總裁湯煬接受了房訊網(wǎng)的專(zhuān)題采訪。

嘉德投資集團(tuán)執(zhí)行總裁湯煬

　　房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認(rèn)為過(guò)去20年商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的發(fā)展格局和發(fā)展成就？

　　湯煬：商辦地產(chǎn)一直是經(jīng)濟(jì)興衰的晴雨表，過(guò)去20年，中國(guó)的商辦地產(chǎn)行業(yè)隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力及國(guó)際貿(mào)易水平的不斷提升發(fā)展格局成就顯而易見(jiàn)，主要包括以下幾個(gè)方面：

　　1、市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商辦地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，寫(xiě)字樓和產(chǎn)業(yè)園的數(shù)量和面積持續(xù)增加。就拿北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例從2001年的百萬(wàn)平米至2023年的兩千萬(wàn)平米，存量增長(zhǎng)20倍。

　　2、選址分布由點(diǎn)至面：過(guò)去20年隨著商辦空間需求的爆發(fā)式增長(zhǎng)、城市規(guī)劃及路網(wǎng)建設(shè)的相對(duì)滯后。商辦市場(chǎng)選址原來(lái)的集中城市核心商圈逐步過(guò)渡到分散多區(qū)域商圈，一線城市呈現(xiàn)商辦次級(jí)商圈、新商圈層出不窮、多點(diǎn)開(kāi)花的現(xiàn)象。

　　3、行業(yè)創(chuàng)新：在商辦地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面，持續(xù)出現(xiàn)一些創(chuàng)新的理念和模式，如智慧樓宇、綠色建筑、共享辦公、專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。從單一以空間租售為核心的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)逐步轉(zhuǎn)為運(yùn)管服務(wù)為核心。

　　4、多元化發(fā)展：商辦地產(chǎn)行業(yè)逐漸表現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，職住結(jié)合、職商結(jié)合、多元化全方位配套成為商辦地產(chǎn)越來(lái)越受青睞的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。圍繞客戶(hù)入駐體驗(yàn)及需求，商辦地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸摒棄單一品類(lèi)的開(kāi)發(fā)模式。城市綜合體、完整配套產(chǎn)業(yè)園逐步成為市場(chǎng)的寵兒。

　　5、區(qū)域發(fā)展不均衡：受地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口流向、城市規(guī)劃等因素影響，商辦地產(chǎn)的區(qū)域發(fā)展不均衡度逐步呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)，5年前幾乎所有一二線城市商辦地產(chǎn)全面高歌猛進(jìn)，近5年基本產(chǎn)業(yè)空間需求更趨向于向大都市圈集中，造成二三線城市的商辦地產(chǎn)空置率普遍超過(guò)30%。

　　6、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展：商辦地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)存在投資大回收慢的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，原先粗獷開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)逐漸被市場(chǎng)淘汰優(yōu)化。行業(yè)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化程度不斷提高，人才也逐漸向?qū)�業(yè)化程度高的企業(yè)不斷聚集。行業(yè)規(guī)模及能力兩級(jí)分化趨勢(shì)嚴(yán)重。

　　7、公募REITs試點(diǎn)政策落地：行業(yè)企盼多年的公募REITs從政策到指引到試點(diǎn)項(xiàng)目落地再到資產(chǎn)類(lèi)型拓展，商業(yè)地產(chǎn)"投融建管退"全鏈條徹底打通，為盤(pán)活存量資產(chǎn)提供實(shí)質(zhì)有效的金融工具，有助于優(yōu)化行業(yè)資本結(jié)構(gòu)，吸引更專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營(yíng)管理，提高投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理效率，提升投資收益水平，形成投資良性循環(huán)。

　　總的來(lái)說(shuō)，過(guò)去20年中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)取得了西方國(guó)家近80年所取得發(fā)展成就，但從2018年開(kāi)始隨著經(jīng)濟(jì)增速的放緩及國(guó)際形勢(shì)的不確定性，商業(yè)地產(chǎn)面臨著前所未有挑戰(zhàn)和問(wèn)題，市場(chǎng)的變化和需求的變化使得行業(yè)的企業(yè)不得不著眼于持續(xù)創(chuàng)新及更精細(xì)化開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

　　房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認(rèn)為2023年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)出現(xiàn)了哪些影響深遠(yuǎn)的創(chuàng)新模式和創(chuàng)新案例？

　　湯煬：2023年是中國(guó)后疫情時(shí)代開(kāi)始的第一年，很多通過(guò)堅(jiān)持和隱忍熬過(guò)疫情的企業(yè)反而沒(méi)有熬過(guò)2023年的乍暖還寒。因此受此影響最直接的商辦地產(chǎn)行業(yè)也被迫求新求變，雖然目前還不能確定所有的創(chuàng)新是否有長(zhǎng)久的吸引力和生命力，但嘗試變革本身是促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的基本生產(chǎn)力。我認(rèn)為以下創(chuàng)新有可能對(duì)行業(yè)未來(lái)具備深遠(yuǎn)的影響：

　　第一，數(shù)字化智能應(yīng)用：疫情3年商辦行業(yè)面臨最嚴(yán)重的問(wèn)題就是人力資源供應(yīng)的不確定性。以往需要大量人工介入的管理服務(wù)隨著疫情的阻斷停滯也被動(dòng)轉(zhuǎn)向數(shù)字化自動(dòng)化自助化的場(chǎng)景。實(shí)施方嘗試數(shù)字化應(yīng)用后經(jīng)歷初期的陣痛期進(jìn)入穩(wěn)定期后往往會(huì)感覺(jué)到相較于專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，數(shù)字化平臺(tái)更穩(wěn)定，更效率、更專(zhuān)業(yè)智能。通過(guò)數(shù)字化技術(shù)的使用和數(shù)據(jù)庫(kù)挖掘，甚至能夠更靈敏地捕捉到空間里的生活、工作或消費(fèi)人群需求變化，能夠更快速地滿足他們的多樣化需求。譬如開(kāi)發(fā)管理系統(tǒng)、租賃管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、客戶(hù)信息系統(tǒng)的大規(guī)模應(yīng)用及數(shù)據(jù)底層打通不但可以極大的節(jié)省專(zhuān)業(yè)從業(yè)人員聘用、提升商辦全流程的管理效率和控制精度，還可以通過(guò)智能化數(shù)據(jù)分析挖掘出跨平臺(tái)跨業(yè)態(tài)的策略決策。

　　第二，多元化空間設(shè)計(jì)：2023年是中國(guó)00后新勢(shì)力全面進(jìn)入工作崗位的一年。各行業(yè)從業(yè)者基本集中在80-00后這些普遍接收過(guò)高等教育，有著較高的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)及鮮明個(gè)性的年輕人身上。他們對(duì)工作生活的品質(zhì)要求更高、消費(fèi)需求更旺盛、接收新鮮事物能力更強(qiáng)，同時(shí)更善變及不包容。因此商辦地產(chǎn)在空間設(shè)計(jì)上越來(lái)越多的迎合這方面的剛需，出現(xiàn)了空間用途更豐富、空間性質(zhì)更多元、空間可塑性更強(qiáng)的商辦產(chǎn)品設(shè)計(jì)建設(shè)理念。辦公空間已經(jīng)不再是人員聚集工作開(kāi)會(huì)的物理場(chǎng)所，更是消費(fèi)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，甚至是學(xué)習(xí)提升的場(chǎng)所。

　　房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認(rèn)為未來(lái)20年商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)將呈現(xiàn)哪些翻天覆地的演化趨勢(shì)和演化形態(tài)？

　　湯煬：未來(lái)永遠(yuǎn)會(huì)比預(yù)測(cè)的來(lái)的更快，且更匪夷所思。因此未來(lái)20年商辦地產(chǎn)的演化趨勢(shì)和形態(tài)沒(méi)有誰(shuí)能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。但有些從邏輯上推演，以下演化趨勢(shì)可能會(huì)成為未來(lái)商辦地產(chǎn)的方向：

　　行業(yè)分工細(xì)化進(jìn)一步提升：商辦地產(chǎn)行業(yè)存在產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、投資回收周期久、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)要求高等特點(diǎn)。單一業(yè)主完成全鏈條操盤(pán)就需要更大的運(yùn)營(yíng)規(guī)模及更高的專(zhuān)業(yè)能力，同時(shí)也承擔(dān)了更大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。未來(lái)20年呈現(xiàn)的商辦地產(chǎn)參與者勢(shì)必會(huì)形成更細(xì)分化的專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)全鏈條的某一階段的業(yè)務(wù)。專(zhuān)業(yè)承建商承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)、金融投資人持有物業(yè)資產(chǎn)、資管方負(fù)責(zé)招商運(yùn)營(yíng)，甚至物業(yè)管理中的服務(wù)分包也會(huì)出現(xiàn)更強(qiáng)大、更專(zhuān)業(yè)、更具規(guī)模的專(zhuān)業(yè)巨頭。這些功能目前往往由一個(gè)企業(yè)集群內(nèi)各部門(mén)承擔(dān)，但未來(lái)隨著專(zhuān)業(yè)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)程度提升、服務(wù)水準(zhǔn)優(yōu)化、商業(yè)信譽(yù)可靠。商辦地產(chǎn)的持有人會(huì)越來(lái)越愿意讓專(zhuān)業(yè)的企業(yè)干專(zhuān)業(yè)的事情。

　　資產(chǎn)證券化普遍推行：目前中國(guó)的商辦地產(chǎn)持有者多數(shù)為原開(kāi)發(fā)商和資產(chǎn)投資人，投資收益主要依靠租售回報(bào)。純按出租的話，中國(guó)核心城市的資本化率基本低于5%的，換句話說(shuō)回收期超過(guò)20年。因此如何快速回收投資成本、實(shí)現(xiàn)規(guī)�？焖贁U(kuò)張就成為未來(lái)的投資人的核心訴求。隨著中國(guó)公募REITs試行范圍不斷擴(kuò)大，相關(guān)管控政策和稅務(wù)政策的成熟。未來(lái)資產(chǎn)證券化將會(huì)成為商辦地產(chǎn)的退出方式的主流。

　　辦公物理空間基本打破：2020-2022年3年疫情，商辦空間利用率空前低下。遠(yuǎn)程辦公從一個(gè)新鮮事物成為了日常剛需。2022年也是00后新勢(shì)力進(jìn)入社會(huì)開(kāi)始工作的一年。職場(chǎng)主力已經(jīng)為80、90及00后所壟斷。這代人有著更強(qiáng)的消費(fèi)意愿、更鮮明的個(gè)性特征、更能接受新概念新模式。因此傳統(tǒng)的商辦空間已經(jīng)不能滿足這一代職場(chǎng)客戶(hù)的需求。未來(lái)任何場(chǎng)所均有可能成為商辦空間，后期居家辦公、消費(fèi)場(chǎng)所辦公、甚至景點(diǎn)辦公均會(huì)成為常見(jiàn)的現(xiàn)象。商辦地產(chǎn)商或可能轉(zhuǎn)為平臺(tái)服務(wù)方、場(chǎng)景設(shè)計(jì)方、工具插件提供方。實(shí)體商辦地產(chǎn)和虛擬商辦地產(chǎn)共存。

來(lái) 源：房訊網(wǎng)