房訊網(wǎng)訊 2022年8月10日，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)共同主辦、海淀大悅綜合體協(xié)辦的第四屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇暨2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為：商辦新世代 攜手贏未來(lái)。
來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商、渠道商，以及上市公司、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀(jì)、產(chǎn)業(yè)鏈條等地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過(guò)500位嘉賓現(xiàn)場(chǎng)出席，17萬(wàn)余人線上參會(huì)，共同推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)復(fù)蘇，探尋新世代商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展路徑。
高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海對(duì)上半年全國(guó)主要城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)解讀，他表示，上半年的疫情防控阻礙了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回彈，將為寫字樓市場(chǎng)的需求復(fù)蘇提供保障，市場(chǎng)租賃交易情緒自五月起已隨疫情轉(zhuǎn)好而回暖，預(yù)計(jì)年內(nèi)需求將逐步復(fù)蘇。展望樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為疫情的影響是短期的、暫時(shí)性的，市場(chǎng)的中長(zhǎng)期走勢(shì)還是需要回歸到最本質(zhì)的供需兩端。
以下是嚴(yán)區(qū)海演講實(shí)錄整理：
五大行大部分公司數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)方法是不一樣的，各個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)方法也都不一致。在這種情況下，高力國(guó)際上半年做了一件非常有意義的事，把全國(guó)各城市的統(tǒng)計(jì)方法統(tǒng)一起來(lái)，這樣就把全國(guó)主要的商業(yè)城市聯(lián)動(dòng)起來(lái)，可以很直觀的分析各城市在過(guò)去的這半年的表現(xiàn)。得益于此，我今天首先與大家分享一下全中國(guó)的商辦市場(chǎng)，主要是甲級(jí)辦公樓。
數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際
第一個(gè)數(shù)據(jù)是全國(guó)重點(diǎn)城市甲級(jí)辦公樓的存量，可以看到中國(guó)最大的辦公樓市場(chǎng)是在上海，有1500萬(wàn)平方米的存量。第二是北京，第三是深圳，第四是廣州。值得注意的是，根據(jù)我們的數(shù)據(jù)庫(kù)預(yù)測(cè)，在未來(lái)2-3年之后，假設(shè)建設(shè)中的商辦項(xiàng)目都如期竣工，中國(guó)最大的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)將不是在上海，也不是在北京，而是在深圳。
眾所周知，商辦市場(chǎng)的表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)是正相關(guān)的，中國(guó)現(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最好的城市是北京，第二是上海。第三產(chǎn)業(yè)跟甲級(jí)辦公樓的匹配度是非常一致的，當(dāng)然某些城市可能甲級(jí)辦公樓過(guò)多，但是第三產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有跟上來(lái)，我們覺(jué)得這種城市是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。
從重點(diǎn)城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金和空置情況來(lái)看，西北地區(qū)包括西安、太原租金水平比較低，而華中地區(qū)的武漢空置率則比較驚人，達(dá)到了31%；西南地區(qū)的成都，租金是在100以下，空置率是22%。再看一下廣州，廣州的空置率過(guò)去幾年都比較低，但是今年有一定的上升，現(xiàn)在是13.3%的水平。北京的數(shù)據(jù)在所有重點(diǎn)城市中是最好的，空置率為16.4%，租金是大陸最高的；上海空置率為16.3%，與北京非常接近，租金比北京略低。
數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際
分析來(lái)看，北京和上海是最佳市場(chǎng)，因?yàn)樽饨鹣鄬?duì)較高，而空置率則相對(duì)較低。深圳表現(xiàn)也不錯(cuò)，租金相對(duì)處于高位，但是空置率比北京和上海要高一點(diǎn)。廣州、鄭州、寧波等城市的表現(xiàn)則是租金比較低，空置率也不高。其他重點(diǎn)城市理論上就不是很樂(lè)觀了，租金都不高，在全國(guó)甲級(jí)辦公樓的平均租金線之下，空置率則較高，都在20%以上。
從供應(yīng)量來(lái)看，需要特別關(guān)注兩個(gè)城市：深圳和上海。上海今年全年的供應(yīng)量非常大，預(yù)計(jì)將超過(guò)200萬(wàn)平方米；深圳今年的供應(yīng)量也將達(dá)到155萬(wàn)平方米，所以深圳和上海在2022年將迎來(lái)供應(yīng)高峰期。對(duì)比來(lái)看，北京全年的供應(yīng)量只有33萬(wàn)平方米，北京依然是全中國(guó)最好的辦公樓市場(chǎng)。
在過(guò)去的一兩年，市場(chǎng)需求實(shí)際上發(fā)生了一些變化。在2020年，有一個(gè)行業(yè)支撐住了主要的辦公樓市場(chǎng)，那就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。但是隨著這個(gè)行業(yè)的一系列監(jiān)管政策趨嚴(yán)，造成從2021年下半年開(kāi)始行業(yè)吸納量收縮，中國(guó)很多重點(diǎn)城市主要的租戶也由之前的互聯(lián)網(wǎng)變成了金融行業(yè)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際
金融行業(yè)是每一個(gè)業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商都非常喜歡的行業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)的企業(yè)租期穩(wěn)定、租金支付能力強(qiáng)，員工素質(zhì)好，擴(kuò)張性也不錯(cuò)。而互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)則彈性過(guò)大，業(yè)主對(duì)它是又愛(ài)又恨。當(dāng)它反彈的時(shí)候，所吸納的辦公樓面積非常驚人，因?yàn)樗臄U(kuò)張速度非�？�。一般企業(yè)的擴(kuò)張速度，即便經(jīng)營(yíng)再好，吸納的辦公樓面積增長(zhǎng)一般也就10%、20%、30%這種級(jí)別的指數(shù)，但是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)會(huì)以每年500%、600%的速度去增長(zhǎng)。
總的來(lái)說(shuō)，金融和互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)依舊是市場(chǎng)主要需求來(lái)源，去年北京互聯(lián)網(wǎng)高科技企業(yè)占到新增租賃客戶的50%以上，金融大概是20%到30%。預(yù)計(jì)到2022年第四季度，互聯(lián)網(wǎng)公司會(huì)有一定的復(fù)蘇，為商辦市場(chǎng)去化提供有力支撐。
具體到北京來(lái)看，今年第一季度北京新增供應(yīng)量6萬(wàn)5平方米，二季度則沒(méi)有新增供應(yīng)。需求端第一季度是4萬(wàn)6平方米，二季度的數(shù)據(jù)則是負(fù)值，為-83000平方米，主要是北京因?yàn)橐咔榉饪亓艘粋�(gè)月左右。疫情對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響是比較大的，但是需要注意的是，一些品質(zhì)高的樓宇受到的影響相對(duì)會(huì)小一些，包括租金和空置率，這主要在于租戶的穩(wěn)定性。
疫情結(jié)束之后，北京甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了小幅反彈，看房量有所增加，反彈了一個(gè)月之后，目前已經(jīng)回到了一個(gè)常態(tài)。整體來(lái)講，因?yàn)樾略龉⿷?yīng)持續(xù)，企業(yè)面的需求不是非常活躍，所以租金表現(xiàn)會(huì)是穩(wěn)中有降。今年秋季之后會(huì)迎來(lái)一個(gè)非常重要的會(huì)議，這個(gè)會(huì)議結(jié)束之后，相信經(jīng)濟(jì)上會(huì)有更多好的政策，在這種背景下，北京的租金還是有增長(zhǎng)空間的。
過(guò)去三年，因?yàn)槭艿揭咔榈挠绊�，市�?chǎng)出現(xiàn)一些負(fù)面因素，需求出現(xiàn)下降，包括疫情期間，很多企業(yè)采取線上辦公，對(duì)辦公樓的需求減少。但是，希望大家也能注意到正面的因素。目前，中國(guó)企業(yè)每個(gè)員工辦公空間的使用面積大概是7-10平方米，對(duì)標(biāo)西方企業(yè)，這個(gè)數(shù)據(jù)在美國(guó)應(yīng)該是15-20平米。可以看出，中國(guó)企業(yè)員工的辦公環(huán)境還是有待改善的。希望企業(yè)能對(duì)員工做更多的投入，改善他們的辦公環(huán)境，這是我的第一個(gè)想法。
第二個(gè)想法，到底是誰(shuí)引導(dǎo)了整個(gè)市場(chǎng)租金的上升，是樓宇的質(zhì)量，還是樓宇服務(wù)？我認(rèn)為都有，但是有一個(gè)因素是強(qiáng)相關(guān)的，就是這個(gè)地區(qū)所處的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)則商辦強(qiáng)，這是非常明確的。
最后，我們認(rèn)為，在市場(chǎng)下行的情況下，甲方、業(yè)主方更應(yīng)該練好內(nèi)功。在軟硬件方面加大投入，加強(qiáng)對(duì)客戶的尊重，強(qiáng)化對(duì)客戶的服務(wù)。從長(zhǎng)期來(lái)講，這對(duì)于業(yè)主的資產(chǎn)也是一個(gè)長(zhǎng)期的增值。以上是我的分享，謝謝大家。
來(lái)源：房訊網(wǎng)
