新冠肺炎疫情防控期間，住房租賃行業(yè)的兩面性被放大顯現(xiàn)出來(lái)。

　　一方面，住房租賃行業(yè)在疫情防控期間發(fā)揮了重要作用。疫情暴發(fā)后，多家住房租賃企業(yè)將醫(yī)院附近的房源拿出來(lái)免費(fèi)供醫(yī)護(hù)人員住宿或休息；在許多地方不允許租客返程或入住租賃住房時(shí)，住房租賃企業(yè)積極發(fā)聲，從中斡旋協(xié)調(diào)，提供周轉(zhuǎn)住房或隔離用房；在社區(qū)治理中，住房租賃企業(yè)積極配合并參與有關(guān)防疫活動(dòng)，包括向有關(guān)部門(mén)和街道報(bào)送租客基本信息、健康狀況等。

　　另一方面，在疫情防控期間，住房租賃行業(yè)的一些短板和弊病也被充分暴露出來(lái)。多數(shù)住房租賃企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，疫情防控期間面臨著資金、管理等多重壓力，并屢次站上輿論的風(fēng)口浪尖。

　　該如何看待住房租賃行業(yè)出現(xiàn)的種種現(xiàn)象？怎樣辯證理解該行業(yè)的價(jià)值與困境？面對(duì)“內(nèi)憂外患”，行業(yè)各主體又該何去何從？近日，《中國(guó)建設(shè)報(bào)》記者采訪中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)柴強(qiáng)，圍繞住房租賃行業(yè)的焦點(diǎn)熱點(diǎn)話題展開(kāi)對(duì)話。

　　住房租賃行業(yè) 長(zhǎng)期向好大趨勢(shì)未變

　　疫情發(fā)生以來(lái)，住房出租率陡然下降、租客要求減免租金或退租、防疫成本增加等多重因素疊加，導(dǎo)致住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入大幅減少，現(xiàn)金流十分緊張，今年2、3月的虧損額與去年同期相比有數(shù)倍增幅。特別是對(duì)“租金貸”依賴度高的住房租賃企業(yè)，現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)更加突出。與此同時(shí)，出現(xiàn)了住房租賃企業(yè)借故減免、停付房東租金、強(qiáng)行與房東解約以及“房東租客兩頭吃”“暴雷”等引起的輿情事件。在柴強(qiáng)看來(lái)，這一方面說(shuō)明住房租賃行業(yè)事關(guān)民生、涉及面廣，容易引起社會(huì)關(guān)注；另一方面也暴露出住房租賃企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、缺乏契約精神、法律法規(guī)和監(jiān)管措施欠缺等問(wèn)題。

　　柴強(qiáng)認(rèn)為，要想具體解決這些問(wèn)題，

　　一是住房租賃企業(yè)要與房東、租客加強(qiáng)溝通、友好協(xié)商，爭(zhēng)取他們對(duì)企業(yè)困難的理解，避免因單方面與房東解約、不能滿足租客減免租金或無(wú)故退租的要求等所引發(fā)的沖突。

　　二是政府和金融機(jī)構(gòu)等要積極幫助優(yōu)質(zhì)住房租賃企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，給予流動(dòng)性支持，避免抽貸、斷貸，防止連環(huán)暴雷引發(fā)群體事件。

　　三是要做好住房租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和政策預(yù)案，妥善處理好經(jīng)營(yíng)困難的住房租賃企業(yè)的后續(xù)工作。

　　四是住房租賃行業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)保證金制度或引入保險(xiǎn)機(jī)制，探索住房租賃保證保險(xiǎn)、災(zāi)難保險(xiǎn)等。

　　隨著各行各業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)加速推進(jìn)，租客不斷回流，疫情對(duì)住房租賃企業(yè)沖擊最大的時(shí)段已基本過(guò)去。一些住房租賃企業(yè)通過(guò)銀行貸款、舉債、風(fēng)險(xiǎn)投資等方式緩解資金壓力，一些住房租賃企業(yè)通過(guò)與房東友好協(xié)商解約、減免租金、員工待崗等方式減少空置、降低成本。柴強(qiáng)表示，對(duì)過(guò)去一直沒(méi)有進(jìn)入盈利軌道的住房租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前形勢(shì)只是稍有緩解，如果疫情有反復(fù)、常態(tài)化、長(zhǎng)期化，壓力持續(xù)累積，不排除會(huì)有住房租賃企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難而倒閉的問(wèn)題，甚至導(dǎo)致住房租賃行業(yè)重新洗牌。

　　談及住房租賃行業(yè)未來(lái)格局，柴強(qiáng)對(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》記者表示，發(fā)展專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃對(duì)于提高租賃住房品質(zhì)、改善租住體驗(yàn)、穩(wěn)定租賃關(guān)系、保障租客合法權(quán)益以及推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程等方面具有積極作用，

　　長(zhǎng)期來(lái)看這一前景依然十分廣闊，疫情不會(huì)改變住房租賃市場(chǎng)及住房租賃行業(yè)長(zhǎng)期向好的大趨勢(shì)。經(jīng)過(guò)這次疫情考驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、實(shí)力雄厚的住房租賃企業(yè)會(huì)生存下來(lái)，行業(yè)集中度可能進(jìn)一步提高。另外，一些經(jīng)營(yíng)模式單一的分散式包租模式（輕資產(chǎn)）住房租賃企業(yè)未來(lái)可能需要探索多元化發(fā)展模式，比如向“代管”等更穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，集中式包租模式（中資產(chǎn)）和自營(yíng)模式（重資產(chǎn)）住房租賃企業(yè)將更容易獲得投資者青睞，在未來(lái)市場(chǎng)格局中的份額可能會(huì)提高。

　　租金回報(bào)率 要回歸到正常合理區(qū)間

　　此次疫情對(duì)住房租賃企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力提出了更高要求，在柴強(qiáng)看來(lái)，住房租賃企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的主要原因是尚未形成成熟穩(wěn)健的盈利模式及風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。近年來(lái)，輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)在資本助力下雖然得到快速生長(zhǎng)，但由于其主要靠“N﹢1”“租金貸”“長(zhǎng)收短付”等不是很合規(guī)的做法運(yùn)營(yíng)，且多數(shù)企業(yè)仍處于跑馬圈地階段，因此沒(méi)有進(jìn)入規(guī)模效益帶來(lái)的盈利階段；中資產(chǎn)住房租賃企業(yè)因難以取得優(yōu)質(zhì)物業(yè)或者改建成本過(guò)高而難以盈利；重資產(chǎn)住房租賃企業(yè)因租金回報(bào)率過(guò)低而無(wú)法盈利。

　　“未來(lái)住房租賃企業(yè)想實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展，其租金回報(bào)率必須要回歸到正常合理區(qū)間。住房租賃企業(yè)一要放慢擴(kuò)張速度，降低杠桿率，探索可盈利的良性循環(huán)模式；二要修煉內(nèi)功，運(yùn)用科技手段提高經(jīng)營(yíng)管理能力，形成成熟穩(wěn)健的盈利模式等；三要建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力�！辈駨�(qiáng)表示。

　　疫情防控期間，不少住房租賃企業(yè)打出“科技牌”，比如區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、VR（虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)）看房等。對(duì)此，柴強(qiáng)分析認(rèn)為，目前對(duì)住房租賃行業(yè)影響較大的科技主要是大數(shù)據(jù)和人工智能。基于大數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)的集選址、收房、出房、定租、安全管理、租客服務(wù)等功能為一體的運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)選址、定租、裝修設(shè)計(jì)、租客信息管理和及時(shí)響應(yīng)等，可以提高工作效率、減少人為操作、節(jié)約管理成本�；�于AI等人工智能的租賃住房管理系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)人臉識(shí)別門(mén)禁、智能門(mén)鎖、智能水電表、智能消防、監(jiān)控設(shè)施等功能，智慧化、精細(xì)化管理方式提高了租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理能力，解決了運(yùn)營(yíng)管理中的許多痛點(diǎn)和難點(diǎn)。VR看房則主要在出房階段提高了看房效率，提高住房出租率。

　　“住房租賃行業(yè)是利潤(rùn)薄、管理要求高、需要精打細(xì)算的行業(yè)，通過(guò)科技的運(yùn)用可以降低成本、提高效率，在較大程度上增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力�！辈駨�(qiáng)說(shuō)，例如蛋殼公寓能在較短時(shí)間內(nèi)得以快速發(fā)展主要依靠其利用大數(shù)據(jù)自主研發(fā)的智能管理系統(tǒng)；魔方集團(tuán)利用AI、區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)等科技手段整合軟硬件合作伙伴資源，在社區(qū)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理方面提供智能化租賃解決方案�？梢哉f(shuō)，前期發(fā)展較快的住房租賃企業(yè)，多多少少依靠了科技的助力。

　　因地制宜、因時(shí)制宜 制定科學(xué)合理發(fā)展規(guī)劃

　　此前，國(guó)家啟動(dòng)了中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)工作，通過(guò)中央財(cái)政資金獎(jiǎng)補(bǔ)方式支持地方發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，各試點(diǎn)城市也在大力發(fā)展住房租賃行業(yè)。在談及各地如何更好開(kāi)展住房租賃工作時(shí)，柴強(qiáng)認(rèn)為，發(fā)展住房租賃不能一哄而上，也不能因噎廢食，而要因地制宜、因時(shí)制宜制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃，做到穩(wěn)步推進(jìn)。

　　柴強(qiáng)對(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》記者表示，各地對(duì)于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、擁有優(yōu)質(zhì)租賃房源、受疫情影響暫時(shí)遇到困難的住房租賃企業(yè)，要給予包容理解和適當(dāng)支持，可采用財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金適當(dāng)提高空置房源的補(bǔ)貼、財(cái)政資金貼息、不拆除或緩拆除“N﹢1”及暫緩繳納有關(guān)罰款等手段加大對(duì)企業(yè)流動(dòng)性的支持。

　　為有效解決行業(yè)發(fā)展中的痛點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，柴強(qiáng)認(rèn)為應(yīng)著力關(guān)注三方面問(wèn)題：

　　一是要推進(jìn)住房租賃企業(yè)、特別是分散式包租模式住房租賃企業(yè)的發(fā)展觀念和經(jīng)營(yíng)模式向更穩(wěn)健的方式轉(zhuǎn)變；

　　二是適當(dāng)提高住房租賃企業(yè)進(jìn)入門(mén)檻，比如提高自有資金比例，建立風(fēng)險(xiǎn)保證金或辦理有關(guān)保險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，提高其抗風(fēng)險(xiǎn)能力；

　　三是建立健全住房租賃法律法規(guī)體系，規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，構(gòu)建穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)和租賃行業(yè)加快發(fā)展。

　　在談到有關(guān)公共政策等方面對(duì)住房租賃行業(yè)發(fā)展的支持問(wèn)題，柴強(qiáng)提出三方面建議：

　　一是合理降低住房租賃企業(yè)的租金成本。疫情防控期間，尤其是在2～4月期間，按照國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)要求，減免住房租賃企業(yè)租賃國(guó)有企事業(yè)單位房屋的租金；在稅收方面，通過(guò)減免租賃住房所有權(quán)人房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等方式轉(zhuǎn)化給住房租賃企業(yè)減免租金；商業(yè)銀行和住房公積金管理中心對(duì)租賃住房且有房貸的業(yè)主給予一定期限（如6個(gè)月）只付房貸利息、暫緩償還本金的政策，由此轉(zhuǎn)化為給住房租賃企業(yè)減免租金。

　　二是規(guī)劃、施工許可、消防等方面給予集中式租賃住房改建政策支持。目前困擾集中式非自持型住房租賃企業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題是“非改住”問(wèn)題。許多城市的交通便捷地段有大量辦公、工業(yè)等非居住用房閑置且適合改建為租賃住房。但將這些用房改建為租賃住房的手續(xù)涉及部門(mén)多、職責(zé)主體不清晰、溝通協(xié)調(diào)難度大，造成辦理規(guī)劃、施工許可、消防審批等手續(xù)很困難。少數(shù)城市雖然出臺(tái)了支持“非改住”的文件，但這類問(wèn)題仍不易解決而難以改建。需要對(duì)這類問(wèn)題進(jìn)行專項(xiàng)研究予以有效解決。

　　三是加快推進(jìn)REITs（房地產(chǎn)投資信托基金），特別是在稅收方面需有所突破，并出臺(tái)針對(duì)住房租賃REITs的優(yōu)惠政策。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，REITs是解決住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期融資的主要渠道，但我國(guó)由于缺乏相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，使得原本很低的住房租金回報(bào)率進(jìn)一步降低，削弱了REITs產(chǎn)品對(duì)投資者的吸引力。建議對(duì)以租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的企業(yè)設(shè)立REITs，在交易環(huán)節(jié)免交土地增值稅及所得稅；持有環(huán)節(jié)適當(dāng)減免房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及出租租賃住房的增值稅，對(duì)租金收入用于分紅或派息的部分免征所得稅。

　　來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)