2020年我國提出“碳達峰，碳中和“目標(biāo)以來，各行業(yè)積極踐行綠色低碳的發(fā)展理念。物流地產(chǎn)作為現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系的重要組成部分，面臨能耗高、碳排放量大等發(fā)展瓶頸，降本增效迫在眉睫。
在此背景下，仲量聯(lián)行聯(lián)合物流地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)安博、龍地、萬緯和LOGOS重磅發(fā)布《綠色倉儲，共贏未來——ESG對中國物流地產(chǎn)的影響》白皮書，深度剖析目前中國物流地產(chǎn)的ESG發(fā)展現(xiàn)狀、機遇與挑戰(zhàn)。結(jié)合中國物流地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，報告調(diào)研了租戶對于ESG的看法和態(tài)度，對市場參與者已經(jīng)踐行的ESG相關(guān)舉措進行梳理，并分析了ESG措施在投融資中發(fā)揮的重要作用等。
報告全方位地展現(xiàn)了ESG將如何影響物流產(chǎn)業(yè)的未來，也為更多中國物流地產(chǎn)企業(yè)提供切實有效的ESG踐行方案，從而實現(xiàn)降本增效、可持續(xù)發(fā)展。
1. 物流地產(chǎn)市場格局日趨成熟，降本增效才能脫穎而出
目前中國物流地產(chǎn)市場分化格局已逐步形成，隨著市場成熟度的不斷提高，競爭日趨激烈，中國物流地產(chǎn)市場也將面臨更多元化的格局趨勢，向著更加細(xì)分的領(lǐng)域發(fā)展。
自2020年以來，隨著電商行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，疊加中國主要城市辦公樓板塊進入供應(yīng)周期的影響，中國物流地產(chǎn)受到了越來越多投資人的青睞，投資交易市場的競爭加劇，在一定程度推高了物流資產(chǎn)成交價格，資本化率穩(wěn)中有降。
來源：仲量聯(lián)行臻量研究院
*2022數(shù)據(jù)為根據(jù)市場情況預(yù)測值
不斷被擠壓的資本化率意味著更小的利潤空間和更長的投資回收期，對于計劃入市的投資人而言，物流地產(chǎn)運營管理的重要性日益凸顯，低碳運營，實現(xiàn)降本增效，將成為物流地產(chǎn)新的增長點。
2. ESG助力物流地產(chǎn)降本增效
在物流地產(chǎn)的運營中，高昂的能源費用一直是租戶面臨的一大難題，也是業(yè)主方無法實現(xiàn)降本增效的一大障礙。
為了降低能源費用，各類市場參與者做出了不懈努力，主要從倉庫的建設(shè)入手，降本增效，主流的踐行措施包括：
- 屋頂光伏：為了提升能源利用效率，降低能耗成本，許多高標(biāo)倉開始利用太陽能電力。
屋頂光伏的運營有三種主流模式：自持運營、租賃模式以及購電協(xié)議模式。其中購電協(xié)議模式因為能在業(yè)主和光伏運營商之間實現(xiàn)雙贏，為最廣泛采用的模式。
- 儲能系統(tǒng)：隨著電子商務(wù)、線上生鮮等行業(yè)的高速發(fā)展，物流地產(chǎn)對不間斷高效運轉(zhuǎn)的要求提高。布局儲能系統(tǒng)，能夠讓倉庫免受停電、電壓下降等影響；通過在一天中最昂貴的用電時間放電進一步降低用電成本。
目前，冷庫的備用電力儲備尤為重要，許多國內(nèi)外的大型物流園、轉(zhuǎn)運中心等都已經(jīng)在探索光伏+儲能等技術(shù)，在電力供應(yīng)緊張的時段保障設(shè)施持續(xù)運行。
- 水循環(huán)利用：雨水回收利用系統(tǒng)，能夠?qū)@區(qū)雨水進行收集之后，經(jīng)過處理達到符合非飲用的使用標(biāo)準(zhǔn)，以滿足園區(qū)綠化澆灌、道路沖洗、清潔用水等需求。
- 智能電表：智能電表能夠承擔(dān)原始電能數(shù)據(jù)采集、計量和傳輸?shù)娜蝿?wù)，并能夠為用戶提供更加詳細(xì)的用電信息，幫助用戶管理用電量，以達到節(jié)省電費和排放溫室氣體的目的。
3. 租戶調(diào)研： 深刻認(rèn)識到ESG的重要性，強烈呼喚ESG相關(guān)實踐
2022年上半年，臻量資產(chǎn)管理平臺聯(lián)合安博、龍地（黑石設(shè)立的多遠(yuǎn)資產(chǎn)管理平臺）、萬緯、LOGOS對物流地產(chǎn)租戶進行了ESG觀念及實踐調(diào)查，調(diào)查通過問卷形式進行。共回收210份問卷，主要受訪人為第三方物流、電商、消費品等行業(yè)的高標(biāo)倉租戶。
- 租戶積極提供ESG培訓(xùn)，接收ESG信息的渠道多元，但仍有30%的租戶從來沒有收到過ESG資訊。
- 租戶認(rèn)為，推行環(huán)保措施能夠給公司運營帶來長期利益，但在實行初期，租金成本提高、相關(guān)人員和培訓(xùn)的缺乏以及資金壓力，是租戶面臨的主要挑戰(zhàn)。
- 對于目前物流地產(chǎn)的ESG相關(guān)措施，超過半數(shù)的受訪者都認(rèn)為自動化倉庫、數(shù)字月臺、遠(yuǎn)程信息處理系統(tǒng)、智能閘道技術(shù)最為重要。
- 目前，踐行ESG相關(guān)措施不可避免會帶來倉庫租金的提升，租戶為ESG措施支付溢價的意愿在中上水平，如果用1-10分來衡量的話，在6.5分水平。
總體而言，租戶對ESG相關(guān)措施在物流地產(chǎn)中的重要性有較深刻的認(rèn)識，尤其重視可持續(xù)發(fā)展、節(jié)能減排等各項措施，但是，目前租戶對于ESG相關(guān)的實踐行動仍舊滯后于意識的提升。同時，對于ESG相關(guān)措施所帶來的短期成本提升也成為了租戶現(xiàn)階段最關(guān)心的問題。
4. ESG助力地產(chǎn)投融資，構(gòu)筑可持續(xù)發(fā)展的未來
近年來，PRI（責(zé)任投資倡議）及NZAM（凈零資產(chǎn)管理者倡議）等可持續(xù)發(fā)展和負(fù)責(zé)任投資相關(guān)倡議的提出，對投資人的投資策略和標(biāo)的選擇形成了約束。各大投資人紛紛加入負(fù)責(zé)任投資（或ESG投資）行列，表明其踐行ESG的決心，從融資層面對企業(yè)提出了ESG相關(guān)要求。
NZAM（凈零資產(chǎn)管理者倡議）簽署方及管理資產(chǎn)規(guī)模變化
數(shù)據(jù)來源：NZAM（凈零資產(chǎn)管理者倡議）
成立于2020年底的NZAM（凈零資產(chǎn)管理者倡議），到2022年8月已有273個簽署方，管理資產(chǎn)達到61.3萬億美元。
物流地產(chǎn)踐行可持續(xù)發(fā)展策略，能夠有效減緩高標(biāo)倉物業(yè)的價值貶損和折舊，在長期穩(wěn)定資本性支出。
ESG相關(guān)措施能夠降低融資成本，企及更多的融資手段和渠道，在高標(biāo)倉的運營成本方面降低折現(xiàn)率和報酬率。從風(fēng)險角度而言，具有ESG相關(guān)措施的高標(biāo)倉，折現(xiàn)率會相對較低，從而增加投資方退出時的資產(chǎn)回報率。雖然目前市場上尚未有綠色的高標(biāo)倉資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但是從最近發(fā)行的“碳中和”證券化產(chǎn)品看，融資票面利率低60個基點。不僅僅是債券，其他金融產(chǎn)品也正在為ESG開通“綠色通道”，基于對政策全面的理解和應(yīng)用，綠色倉儲的開發(fā)建設(shè)和運營能夠很大程度上幫助企業(yè)獲得更優(yōu)惠的融資或優(yōu)先融資資格。
5. ESG助力物流地產(chǎn)推動社會、環(huán)境共贏發(fā)展
近年來，伴隨著市場規(guī)模的不斷擴張，我國交通運輸和倉儲的需求不斷上升， 2021年，社會物流總費用達到16.7萬億元，占GDP的比例為14.6%，與發(fā)達經(jīng)濟體相比，我國現(xiàn)階段物流總費用占GDP比重依然偏高，例如，美國社會物流總費用占GDP比重約為8%左右，可見我國物流地產(chǎn)降本增效空間較大，綠色物流前景廣闊，物流倉儲業(yè)是實現(xiàn)低碳經(jīng)濟的重要推動行業(yè)。
近年來我國社會物流總費用及其占GDP比重
物流倉儲企業(yè)積極踐行ESG，也是保證居民生活質(zhì)量、助力美好生活的重要一環(huán)。
目前全國共有物流相關(guān)法人單位40萬家左右，從業(yè)人員超過5000萬人，通過良好的公司治理和員工福祉提升，物流行業(yè)在促進就業(yè)、全民生活水平提升方面將起到重要作用。
同時，盡早采取ESG措施來應(yīng)對氣候風(fēng)險及向低碳經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的過程中帶來的政策變化、技術(shù)變革等問題，將是所有市場參與者在下一個十年制勝的關(guān)鍵。
仲量聯(lián)行中國區(qū)評估咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平表示：“ 在ESG原則指導(dǎo)下，投資人或是融資方對物流地產(chǎn)產(chǎn)生的新要求，將會推動物流倉儲行業(yè)鏈條的各個環(huán)節(jié)向ESG的方向發(fā)生轉(zhuǎn)變。投資端、融資端、開發(fā)商、持有方、運營方、租賃方等需要聯(lián)動起來，將ESG的理念貫穿于物流倉儲地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計、建造、運營、退出等各個環(huán)節(jié)，并將切實塑造物流倉儲產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈的發(fā)展方向�！�
來源：仲量聯(lián)行臻量研究院
