戴德梁行近日發(fā)布2022第二季度天津?qū)懽謽羌傲闶凼袌鱿嚓P(guān)數(shù)據(jù)。
2022第二季度天津?qū)懽謽鞘袌隹罩寐噬仙,天津零售市場租金下?/STRONG>
2022年第二季度,合生財富廣場1#入市,為天津甲級寫字樓市場帶來6.2萬平方米的新增辦公面積,推升市場存量上升至244.7萬平方米。疫情的再次反復(fù)遏制了天津市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,低迷的寫字樓市場需求持續(xù)萎縮,截至第二季度末,市場凈吸納量依舊處于負(fù)值區(qū)間為-10,065平方米,推升市場空置率上升2.2個百分點至32.3%。迫于去化壓力,各項目業(yè)主積極下調(diào)租金維護(hù)老客戶和吸引新客戶,租金水平環(huán)比下降1.5%至每月每平方米人民幣87.7元。
本季度,除TMT類企業(yè)依舊承載市場主要需求外,金融類企業(yè)也表現(xiàn)出較好的擴(kuò)張勢頭,如平安壽險在金融街南開中心租賃2,600平方米的辦公面積,紫金財險在陸家嘴金融中心租賃820平方米的辦公面積。
濱海新區(qū)甲級寫字樓市場存量在112.5萬平方米,項目主要集中分布在四大板塊(泰達(dá)、于家堡、響螺灣及生態(tài)城板塊),目前整體市場的空置率在46%,要高于市區(qū)寫字樓空置率14個百分點,租金水平63元/平方米/月,低于了市區(qū)租金水平。
面對嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢和激烈的市場競爭,部分業(yè)主調(diào)整項目入市節(jié)奏,2022下半年,金茂府寫字樓項目預(yù)計將投放市場,為海河沿線商圈帶來2.6萬平方米的新增辦公面積。預(yù)計2022下半年-2025年,市場預(yù)計迎來約64.3萬平方米的新增供應(yīng),新增供應(yīng)將給市場去化帶來新的挑戰(zhàn),空置率或?qū)⒊掷m(xù)上升,租金將面臨下行壓力。為有效減輕疫情對企業(yè)發(fā)展的影響,天津市政府積極出臺減負(fù)舉措為企業(yè)紓困,5月,市發(fā)展改革委等14部門聯(lián)合出臺《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干措施》,發(fā)布40條舉措助力服務(wù)業(yè)加快復(fù)蘇,其中針對承租國有房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè),減免3-6個月租金,將對穩(wěn)定寫字樓市場需求提供有效保障。
2022第二季度天津零售市場租金下降
2022年第二季度,天津優(yōu)質(zhì)零售市場無新增供應(yīng)項目,市場存量穩(wěn)定在242.6萬平方米。本季度,疫情再現(xiàn),實體商業(yè)經(jīng)營再次停擺,品牌縮減門店,退租現(xiàn)象延續(xù),推升市場整體空置率環(huán)比上漲0.4個百分點至12.4%;租金水平延續(xù)下行走勢,環(huán)比下降0.5%至每月每平方米人民幣435.1元。
為進(jìn)一步推進(jìn)天津國際消費中心城市建設(shè),發(fā)展“首店經(jīng)濟(jì)”,激活消費活力,助力消費升級,4月30日,河西區(qū)品牌首店落戶簽約儀式在萬象城舉行,助力天津建設(shè)全球新品首發(fā)地,其中英國當(dāng)代時尚品牌self-portrait 天津首店入駐天津萬象城。
預(yù)計未來三年,天津零售物業(yè)市場將迎來總共約55.7萬平方米的新增供應(yīng)量,大量的供應(yīng)量將加劇市場競爭,推升空置的同時租金也將持續(xù)面臨下行壓力。第二屆海河國際消費季于6月16日開啟,并延續(xù)舉辦至9月底,預(yù)計帶動全市開展500余場的消費促進(jìn)活動,各大品牌商將通過創(chuàng)新消費模式,引入多元化業(yè)態(tài),助力天津市消費升級,發(fā)揮消費對經(jīng)濟(jì)循環(huán)的牽引帶動作用。6月20日,天津市第十二次黨代會報告提出天津要加快建設(shè)國際消費中心城市和區(qū)域商貿(mào)中心城市,未來將在打造消費地標(biāo)、聚焦消費國際化、促進(jìn)區(qū)域消費聯(lián)動等六個方面持續(xù)發(fā)力,提升傳統(tǒng)消費,培育新型消費,優(yōu)化消費環(huán)境,未來,在政府大力扶持下,天津?qū)嶓w零售市場消費活力有望逆勢復(fù)蘇。
城市發(fā)展同有限土地供應(yīng)之間的矛盾是催生城市更新的最主要原因,作為空間重組的重要手段,城市更新在提升城市競爭力方面扮演者重要的角色,也是城市實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要抓手。天津經(jīng)過改革開放以后40年的快速發(fā)展,從近十年天津市推出建設(shè)用地面積的走勢可以看出,城市中可供開發(fā)的土地越來越稀缺,這意味著城市靠增量求發(fā)展的模式已經(jīng)逐漸成為歷史,如何挖掘存量資產(chǎn),對已有項目進(jìn)行更新改造,為城市創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益將成為未來天津城市發(fā)展的主旋律。
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展及估值關(guān)注要點
自2021年6月,中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs迎來了首批9單產(chǎn)品成功上市,到目前共有13單產(chǎn)品成功上市,總市值突破580億元。目前已上市資產(chǎn)類型包括高速公路、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流。在2021年7月“958號文”中納入試點范圍的保障性租賃住房成為熱點關(guān)注資產(chǎn)類型,而深圳安居和廈門安居項目也在日前通過了滬深交易所的審核,國內(nèi)即將迎來首批保障性租賃住房公募REITs。
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的資產(chǎn)評估應(yīng)以收益法中的現(xiàn)金流折現(xiàn)法(DCF)作為最主要的定價方法,并選擇其他分屬于不同估值技術(shù)的估值方法進(jìn)行校驗。DCF估值核心關(guān)注要素包括:收益期限、現(xiàn)有收入水平、 未來收入水平、預(yù)期增長率、運營成本和運營凈收益、及折現(xiàn)率。投資人應(yīng)結(jié)合項目歷史經(jīng)營情況和未來市場發(fā)展對項目估值做出合理判斷。
目前首批REITs已經(jīng)迎來了發(fā)行成功的一周年。這一年當(dāng)中,中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場發(fā)展迅速,市場反響積極;與海外對比,中國內(nèi)地公募REITs尚處于起步階段,按各國REITs市值與股票市值占比來看,中國內(nèi)地公募REITs僅為0.05%,遠(yuǎn)低于新加坡的13%,跟美國的3%和日本的2%亦有一段距離。中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場規(guī)模增長發(fā)展?jié)摿善凇?/P>
來源:戴德梁行
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