6月28日，第一太平戴維斯舉行2022年上半年福州媒體見面會(huì)，發(fā)布《2022年上半年福州商用物業(yè)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告，回顧2022年上半年福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況并展望未來發(fā)展趨勢(shì)，探討未來的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。

　　甲級(jí)寫字樓

　　新項(xiàng)目主力租戶入駐推動(dòng)凈吸納量增長(zhǎng)1.3倍，競(jìng)爭(zhēng)壓力猶存致使租金再降2.2%

　　2022年第一季度，福州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中向好，全市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)7.5%，至人民幣2,474.79億元。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)7.4%，至人民幣 1,295.20億元。

　　2022年上半年，福州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共兩個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)帶來15.6萬平方米可租賃面積，系過去六年內(nèi)新增供應(yīng)最高值，全市總存量環(huán)比擴(kuò)張11.0%，至157.1萬平方米。

　　期內(nèi)，盡管在疫情復(fù)發(fā)及租賃市場(chǎng)情緒相對(duì)謹(jǐn)慎的影響下，大部分子市場(chǎng)凈吸納量為負(fù)，但金融街新入市項(xiàng)目數(shù)個(gè)主力租戶的入駐仍助力該子市場(chǎng)凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，并錄全市最高值。這進(jìn)一步推動(dòng)全市半年度凈吸納量環(huán)比上漲1.3倍，至約5.5萬平方米。盡管如此，但鑒于前述原因，本期大部分子市場(chǎng)空置率仍環(huán)比上升，加之新增供應(yīng)規(guī)模可觀，全市空置率環(huán)比顯著上升4.4個(gè)百分點(diǎn)，至24.5%。

　　2022年上半年，各類大型金融機(jī)構(gòu)（銀行、證券公司等）及房地產(chǎn)企業(yè)依舊是租賃需求的主要來源，市場(chǎng)錄得數(shù)宗矚目租賃成交達(dá)成。此外，零售與貿(mào)易行業(yè)租賃活動(dòng)亦保持活躍。

　　上半年，本地疫情反復(fù)加之租賃競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)供過于求延續(xù)至今，業(yè)主普遍選擇降租以求去化。除五一路因個(gè)別項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)而租金上漲，其余子市場(chǎng)租金均有下降，全市租金指數(shù)因此環(huán)比下降2.2%，平均租金降至人民幣每平方米每月98.8元。

　　展望

　　2022年下半年，福州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將無新項(xiàng)目入市。至年末，全市總存量預(yù)計(jì)仍維持157.1萬平方米。

　　2022年下半年，市場(chǎng)租賃需求仍將以金融、房地產(chǎn)及零售與貿(mào)易行業(yè)為主。在無新增供應(yīng)的背景下，存量將持續(xù)去化，下半年全市空置率料將有所下降。

　　鑒于市場(chǎng)尚處于供過于求狀態(tài)，預(yù)計(jì)年內(nèi)項(xiàng)目資產(chǎn)表現(xiàn)仍將承壓，全市平均租金或?qū)⒗^續(xù)下降。

　　零售物業(yè)

　　優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)吸引一線品牌進(jìn)駐福州，新項(xiàng)目高開業(yè)入駐率助力凈吸納量環(huán)比上升29.6%

　　2022年前四月，疫情反復(fù)令福州消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)放緩，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速較2021年降低0.6個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)7.1%，至人民幣1,600.70億元。

　　2022年上半年，位于白湖亭的萬達(dá)廣場(chǎng)以及位于萬寶的華潤萬象城開業(yè)入市，共為市場(chǎng)帶來約14.0萬平方米新增供應(yīng)，福州零售物業(yè)市場(chǎng)總存量上升至261.8萬平方米。

　　上半年，得益于新項(xiàng)目開業(yè)入駐率較高，全市凈吸納量環(huán)比上升29.6%，至10.2萬平方米。盡管如此，但由于數(shù)個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營狀況欠佳，租戶續(xù)租意愿下降，進(jìn)而導(dǎo)致全市空置率環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)、同比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，至7.2%。

　　期內(nèi)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開業(yè)亦為市場(chǎng)引進(jìn)了一系列城市首進(jìn)品牌以及國際高奢品牌入駐，業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、時(shí)尚及護(hù)膚品等；知名品牌包括Sushi Man、Louis Vuitton、LA MER等。

　　上半年，因受疫情反復(fù)的沖擊，疊加部分既有項(xiàng)目業(yè)主因面臨經(jīng)營及資金問題而降租，全市租金指數(shù)環(huán)比下跌1.6%、同比下跌1.7%，平均租金錄得人民幣每平方米每月437.6元。

　　展望

　　2022年下半年，預(yù)計(jì)市場(chǎng)無新項(xiàng)目入市，全市存量將維持261.8萬平方米。

　　消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)計(jì)于下半年逐步恢復(fù)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有望繼續(xù)吸引更多零售商進(jìn)駐福州，全市空置率預(yù)計(jì)將有所下降。

　　下半年，在整體需求向好的推動(dòng)下，福州消費(fèi)市場(chǎng)商業(yè)能級(jí)有望提升，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金預(yù)計(jì)穩(wěn)中有升，此前租金下調(diào)項(xiàng)目租金降幅有望收窄。

　　來源：第一太平戴維斯

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