優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)
雖遭遇疫情反復(fù) 但需求表現(xiàn)穩(wěn)定
2022年第一季度，深圳高位供應(yīng)依然持續(xù)，四個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓超30萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)于春節(jié)前交付使用，主要分布在前海和后海兩大片區(qū)。
受疫情影響的租賃計(jì)劃延后疊加房地產(chǎn)租戶(hù)的租賃調(diào)整令單季吸納量同比及環(huán)比有所下降，但總體看來(lái)仍然保持一定體量，單季新增吸納共錄得18.5萬(wàn)平方米。
聚焦新租賃需求，科技板塊繼續(xù)獨(dú)扛大旗，為市場(chǎng)貢獻(xiàn)了超5成的新增需求，細(xì)分主要來(lái)自于科技互聯(lián)網(wǎng)板塊的軟硬件開(kāi)發(fā)。本季錄得兩宗上萬(wàn)平方米的國(guó)內(nèi)頭部科技企業(yè)的擴(kuò)張需求，其中一宗達(dá)3萬(wàn)平方米。金融類(lèi)板塊需求占比在本季達(dá)21.1%，位列第二大需求，主要來(lái)自傳統(tǒng)金融企業(yè)的擴(kuò)張，大面積成交聚焦銀行、保險(xiǎn)兩大類(lèi)子板塊。專(zhuān)業(yè)服務(wù)和房地產(chǎn)建筑并列市場(chǎng)第三大需求，占比均約5%。
受新增供應(yīng)影響，整體市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至17.1%。
本季前海以及高新園片區(qū)表現(xiàn)優(yōu)異，二者共為市場(chǎng)貢獻(xiàn)了60.3%的凈吸納量。著眼租賃類(lèi)型，搬遷類(lèi)需求居市場(chǎng)主導(dǎo)，占比約7成，主要來(lái)自科技、非金融類(lèi)企業(yè)從產(chǎn)業(yè)辦公樓以及乙級(jí)以下的寫(xiě)字樓搬遷至優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓。
租金方面，雖然受到疫情的影響，退租或?qū)ぷ庀У那闆r目前并未出現(xiàn)，且在疫情快速有效受控的情況下，全市企業(yè)及時(shí)復(fù)工。深圳全市以及各區(qū)均出臺(tái)了疫情期間的租金補(bǔ)貼政策，但主要針對(duì)國(guó)有企業(yè)物業(yè)以及小微企業(yè)，對(duì)于商務(wù)樓宇減租均為非強(qiáng)制性的鼓勵(lì)措施，因此季內(nèi)并未監(jiān)測(cè)到優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓業(yè)主主動(dòng)減租的案例。整體市場(chǎng)平均租金在本季保持平穩(wěn)，錄得每月每平方米187.7元。
CBRE深圳顧問(wèn)及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人吳洋表示，未來(lái)六個(gè)月，新增供應(yīng)依然充沛，主要分布在南山和福田兩個(gè)區(qū)域。受疫情以及新增供應(yīng)的影響，不排除部分項(xiàng)目會(huì)推遲交付，但新增供應(yīng)總量依然可觀，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)空置率將小幅上升。需求方面，若后期疫情不再反復(fù)，在來(lái)自科技和金融兩大板塊持續(xù)擴(kuò)張的需求推動(dòng)下，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)平均租金將依然保持穩(wěn)定。但從項(xiàng)目層面來(lái)看，受新項(xiàng)目不斷入市的沖擊，老舊項(xiàng)目的租金將有所下調(diào)，從而導(dǎo)致部分片區(qū)市場(chǎng)的租金出現(xiàn)波動(dòng)。因此老舊項(xiàng)目業(yè)主更應(yīng)該關(guān)注自身的品質(zhì)升級(jí)以及優(yōu)質(zhì)租戶(hù)的留存。新舊項(xiàng)目更替迭代，對(duì)于企業(yè)來(lái)講也是進(jìn)行擴(kuò)張以及新租的良好時(shí)機(jī)，企業(yè)可以擇機(jī)而動(dòng)，果斷決策。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)
租金保持穩(wěn)定 新能源汽車(chē)熱度持續(xù)升高
2022年第一季度，深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)錄得一個(gè)新增供應(yīng)入市——位于福田區(qū)的綠景紅樹(shù)林購(gòu)物中心于1月份開(kāi)業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。此外福田中心區(qū)的卓悅中心北區(qū)也在本季全面開(kāi)業(yè)，主打潮流文化，引入了多個(gè)城市首店。
新入市項(xiàng)目良好的租賃狀況以及已有項(xiàng)目持續(xù)引進(jìn)租戶(hù)共同推動(dòng)整體市場(chǎng)空置率在低位運(yùn)行，至季末錄得3.6%，環(huán)比下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)。
需求方面，因新入市項(xiàng)目較少，餐飲業(yè)態(tài)新租賃占比反超零售，總體占比超4成，特色餐飲、簡(jiǎn)餐和茶飲依然為三大細(xì)分業(yè)態(tài)來(lái)源。特色餐飲中，素食館和椰子雞類(lèi)單品擴(kuò)張較為積極。簡(jiǎn)餐方面，受資本推動(dòng)的馬記永蘭州牛肉面連開(kāi)3家。而茶飲方面，主打鮮果的野萃山及主打椰汁的椰夠夠積極擴(kuò)張。與此同時(shí)，除本地品牌外，來(lái)自臺(tái)灣的奶茶品牌Machi Machi也在萬(wàn)象天地開(kāi)出深圳首店。零售方面依然以服飾和珠寶品牌擴(kuò)張為主，值得注意的是汽車(chē)類(lèi)品牌擴(kuò)張熱度持續(xù)高漲，共錄得17個(gè)汽車(chē)品牌入市，占比超過(guò)7.0%。且打造汽車(chē)品牌專(zhuān)區(qū)已經(jīng)成為購(gòu)物中心的“共識(shí)”，多個(gè)購(gòu)物中心均在本季引進(jìn)多個(gè)汽車(chē)品牌。汽車(chē)品牌豐富度也在進(jìn)一步提高，英國(guó)高端汽車(chē)品牌LOTUS NYO在本季進(jìn)入深圳。
首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)，單季共錄得17個(gè)品牌首入深圳，高度聚集于卓悅中心北區(qū)和萬(wàn)象天地。卓悅中心北區(qū)引入了4家華南首店，分別為M8 BISTRO、奉天小館、雍雅合鮮餐飲、法國(guó)一星米其林餐廳L'Avenue，同時(shí)還有全國(guó)首家山池咖啡。L'ARTISAN PARFUMEUR和PENHALIGON'S高端香水品牌也分別在萬(wàn)象天地開(kāi)出了深圳首店。
疫情波動(dòng)下，深圳多區(qū)暫停堂食以及政府要求停止一切非必要流動(dòng)和活動(dòng)，倡導(dǎo)居家辦公，對(duì)深圳實(shí)體購(gòu)物中心市場(chǎng)確實(shí)帶來(lái)短暫的影響，但在此情況下商家通過(guò)小程序推送外送服務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式及對(duì)于疫情快速有效的控制，大多數(shù)購(gòu)物中心的租金在本季并未出現(xiàn)下行，整體市場(chǎng)平均租金環(huán)比持平，至季末錄得每天每平方米19.9元。
CBRE中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部|商業(yè)咨詢(xún)負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示，未來(lái)六個(gè)月，預(yù)計(jì)將有超40萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入深圳市場(chǎng)，分布在不同的區(qū)域，市場(chǎng)將迎來(lái)聯(lián)想集團(tuán)的后海匯以及深圳首個(gè)天河城入市。若后續(xù)疫情不再反復(fù)，隨著消費(fèi)回升疊加未來(lái)項(xiàng)目良好的預(yù)招租成果，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)的空置率將依然保持低位，市場(chǎng)平均租金持續(xù)增長(zhǎng)。優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心預(yù)計(jì)將繼續(xù)積極地進(jìn)行租戶(hù)調(diào)整以保持其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。隨著市場(chǎng)總體項(xiàng)目數(shù)量的不斷增加，新品牌也將更加受到市場(chǎng)歡迎，在無(wú)法引進(jìn)高端品牌的情況下，首入潮牌將成為較好的替代選擇。而熱度持續(xù)的新能源汽車(chē)業(yè)態(tài)在雙積分、碳排放、車(chē)型進(jìn)步等因素的推動(dòng)下，將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持較高活躍度。但與此同時(shí)，我們建議應(yīng)密切關(guān)注新一輪全國(guó)疫情對(duì)店鋪拓展和新商場(chǎng)開(kāi)業(yè)的直接影響。
物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)
項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng) 供不應(yīng)求推動(dòng)租金繼續(xù)上漲
2022年第一季度，深圳優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場(chǎng)連續(xù)3年半未錄得新增供應(yīng)入市，供應(yīng)緊缺持續(xù)。
季內(nèi)的需求主要來(lái)自電商和第三方物流，大部分項(xiàng)目出租率穩(wěn)定，多個(gè)項(xiàng)目依然保持滿(mǎn)租狀態(tài)。與此同時(shí)，依然監(jiān)測(cè)到大面積的來(lái)自第三方物流和制造業(yè)的租戶(hù)在積極尋租，有頭部電商在深圳未尋得大面積的倉(cāng)儲(chǔ)空間轉(zhuǎn)而落位東莞。疫情期間的短暫封控雖然導(dǎo)致部分倉(cāng)庫(kù)業(yè)務(wù)暫停，跨境電商時(shí)效有所延遲，但整體來(lái)看，各大港口業(yè)務(wù)依然正常運(yùn)轉(zhuǎn)，大部分倉(cāng)庫(kù)出租依然保持穩(wěn)定，整體市場(chǎng)空置率環(huán)比無(wú)變化，保持在0.4%的歷史低位。
供不應(yīng)求的狀況繼續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)平均租金持續(xù)增長(zhǎng)，環(huán)比錄得0.5%的增長(zhǎng)至每月每平方米47.7元，其中非保稅物流園由于項(xiàng)目的稀缺性，租金增長(zhǎng)明顯。
CBRE深圳顧問(wèn)及交易服務(wù)部|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人陳劍鋒表示，未來(lái)六個(gè)月，預(yù)計(jì)僅有一個(gè)新增供應(yīng)入市，為位于龍崗區(qū)的普洛斯物流中心，總體建筑面積約13萬(wàn)平方米，整體市場(chǎng)供不應(yīng)求仍將持續(xù)。需求方面，在政府多管齊下的管控策略下，疫情得到了有效管控，來(lái)自電商（包括跨境電商）和第三方物流的需求將依然保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，因此整體市場(chǎng)將呈現(xiàn)租金穩(wěn)定增長(zhǎng)、空置率低位運(yùn)行的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。鑒于此種情形，一些租戶(hù)在深圳無(wú)法尋得優(yōu)質(zhì)高標(biāo)倉(cāng)空間的情況下，將會(huì)轉(zhuǎn)向廠房類(lèi)的單層倉(cāng)，甚至樓倉(cāng)來(lái)進(jìn)行替代，也會(huì)有部分需求繼續(xù)外溢至周邊的東莞和惠州等城市進(jìn)行布點(diǎn)。
投資市場(chǎng)
寫(xiě)字樓成交繼續(xù)擔(dān)綱主力 數(shù)據(jù)中心類(lèi)物業(yè)錄得交易
2022年第一季度，深圳大宗交易市場(chǎng)保持了一定的活躍度，共錄得5宗大宗交易，包括4宗寫(xiě)字樓交易以及1宗數(shù)據(jù)中心的交易。單季成交總額共人民幣33.4億元，環(huán)比和同比均有所下降。
寫(xiě)字樓交易繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)，為單季大宗交易市場(chǎng)貢獻(xiàn)了77.4%的交易額，包括3宗散售型成交以及1宗整棟交易，其中3宗散售型成交均發(fā)生在前海新落成的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，均以資產(chǎn)交易的方式完成。而位于梅林的恒深影聯(lián)合大廈則以股權(quán)交易的方式達(dá)成，同時(shí)也創(chuàng)造了本季單宗交易額的最高紀(jì)錄，共約17.3億元。季內(nèi)寫(xiě)字樓交易的買(mǎi)方由實(shí)業(yè)公司、資產(chǎn)管理公司、電子公司和生物醫(yī)藥公司構(gòu)成，購(gòu)買(mǎi)的目的均為自用。
值得注意的是，本季錄得一宗數(shù)據(jù)中心的交易，為上海萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)以7.5億元購(gòu)買(mǎi)了位于深圳觀瀾的一個(gè)數(shù)據(jù)中心，該數(shù)據(jù)中心賣(mài)方中國(guó)新電信集團(tuán)為一家香港公司，出售的理由是為了回籠資金。
CBRE深圳分公司董事總經(jīng)理吳偉冬表示，未來(lái)六個(gè)月，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)會(huì)有房地產(chǎn)公司和大型綜合企業(yè)因戰(zhàn)略調(diào)整，考慮出售部分物業(yè)以獲取現(xiàn)金流，市場(chǎng)上可售物業(yè)將增多，整體大宗交易市場(chǎng)活躍度將進(jìn)一步提升。其中，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的高位供應(yīng)持續(xù)更是將帶來(lái)寫(xiě)字樓散售及整售交易的增加，使其繼續(xù)擔(dān)綱市場(chǎng)成交主力。值得一提的是，隨著市場(chǎng)上M0可售項(xiàng)目的逐漸增多，鑒于其對(duì)比商業(yè)寫(xiě)字樓的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)該類(lèi)物業(yè)的大宗交易談判以及相應(yīng)成交也會(huì)隨之逐步顯現(xiàn)。此外，工業(yè)類(lèi)物業(yè)將依然憑借良好的租金表現(xiàn)、單體投資額較小且可以通過(guò)REITs退出以及可以進(jìn)行城市更新實(shí)現(xiàn)增值等特點(diǎn)而成為投資者追捧的對(duì)象。
來(lái)源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
