自疫情以來，大眾對健康服務(wù)、醫(yī)療用品及設(shè)備的需求持續(xù)增長。作為國家“十四五”核心戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，生命科學(xué)行業(yè)進入高速擴張期，對生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園的需求爆發(fā)，引起投資人廣泛關(guān)注，投資契機凸顯。

　　疫情催化疊加政策利好，生命科學(xué)行業(yè)強勢擴張

　　2022年，在A股一百多家市值超千億的企業(yè)中，生命科學(xué)企業(yè)占比穩(wěn)居第三，僅次于金融與白酒板塊。單看科創(chuàng)板，三年前中國僅15家生命科學(xué)企業(yè)登陸，而現(xiàn)在這一數(shù)值將突破100，總市值高達8萬多億元。

　　聚焦北京，醫(yī)藥中小型初創(chuàng)公司在2020年新冠疫情爆發(fā)后集中注冊成立，藥品生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)數(shù)量激增。自2020年7月至今，全市藥品生產(chǎn)企業(yè)新增259家，而在此之前注冊的企業(yè)僅有7家。同時，2021年北京證券交易所成立后首批上市的81家企業(yè)中，有10家生命科學(xué)領(lǐng)域的“專精特新”。

　　未來北京市生命科學(xué)行業(yè)發(fā)展將隨政策利好不斷推進。根據(jù)《北京市“十四五”時期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，至2025年醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)目標實現(xiàn)營業(yè)收入1萬億元，相比2021年的2200億營收總額，市場規(guī)模還需翻四倍有余。昌平、大興等行政區(qū)及北京經(jīng)開區(qū)釋放一系列政策紅利，有重大項目落地或取得核心技術(shù)突破等舉措可獲得減稅、租金補貼或（及）資金獎勵，最高可達3億元。這將引導(dǎo)北京生命科學(xué)項目加速落地并持續(xù)專精研發(fā)，新生企業(yè)與行業(yè)龍頭共同精進，達成2025年目標。

　　生命科學(xué)企業(yè)不動產(chǎn)需求強勁，產(chǎn)業(yè)園區(qū)受青睞

　　由于生命科學(xué)企業(yè)需要大面積的生產(chǎn)、研發(fā)和實驗場所，其不動產(chǎn)相關(guān)需求集中在有車間和研發(fā)實驗室等相關(guān)配套設(shè)施的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。但隨著企業(yè)規(guī)模發(fā)展，行業(yè)龍頭企業(yè)會逐步剝離總部與前端部門職能，遷至市中心的優(yōu)質(zhì)辦公樓宇，提高品牌形象、增加商務(wù)便捷性。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計調(diào)研，在京生命科學(xué)領(lǐng)軍企業(yè)的不動產(chǎn)選擇以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主（占總面積67%）、辦公樓宇為輔（33%）。在辦公樓宇方面，包括了8處總部型辦公場所和7處銷售、客戶服務(wù)等前端職能的辦公場所，集中于商務(wù)辦公氛圍成熟的CBD、東二環(huán)、第三使館區(qū)等區(qū)域。

　　在產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面，場所分布30余處，分散在亦莊、海淀及大興等主流生命科學(xué)基地。因此，生命科學(xué)領(lǐng)軍企業(yè)對產(chǎn)業(yè)園需求遠高于辦公樓，其不動產(chǎn)用途以大規(guī)模的研發(fā)與生產(chǎn)為主。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃與運維成本更低，行業(yè)集群效應(yīng)與政策扶持力度更大，利于進行科研生產(chǎn)與資源整合。伴隨目前企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的逐步擴張，未來生命科學(xué)園區(qū)需求仍有廣闊增長空間。

　　仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負責(zé)人米陽表示：“北京市生命科學(xué)行業(yè)在疫情后掀起增速發(fā)展浪潮，需求上漲催生更多生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)機遇。相較綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)，生命科學(xué)園對研發(fā)實驗室、潔凈車間、恒溫冷藏庫房等硬件條件與園區(qū)品質(zhì)都有著獨特要求。物業(yè)持有者與投資人應(yīng)具有前瞻眼光，審時度勢地聚焦升級基礎(chǔ)設(shè)施、落實引入對入園企業(yè)有利的政策扶植，吸納市場優(yōu)質(zhì)需求�！�

　　城市更新或共建摘地為社會資本提供機會窗口

　　北京生命科學(xué)行業(yè)增長勢能巨大，催生強勁不動產(chǎn)需求，但市場中達到標準以上的、專業(yè)的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園的供應(yīng)量非常有限，優(yōu)質(zhì)項目和基地大多由國營資本開發(fā)運營。未來供應(yīng)仍將以政府背景下的資金方和開發(fā)單位為主，輔以藥企拿地自建自用型項目，社會資本參與比例相對較小。

　　根據(jù)北京在2018年出臺的《關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟結(jié)構(gòu)用地政策的意見》，政府鼓勵終端使用企業(yè)的自用型藥廠項目摘地，但不允許出租經(jīng)營、變相獲取地產(chǎn)投資相關(guān)收入，不提倡商業(yè)化行為，以此保障土地資源為藥企等高精尖產(chǎn)業(yè)的孵化培育專用，“嚴防投機炒賣房屋和土地”。

　　盡管政府對一手土地控制較嚴，但二手項目改造機會仍然存在。2020年3月，北京市經(jīng)開區(qū)發(fā)布《北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)于城市更新產(chǎn)業(yè)升級的若干措施(試行)》政策，鼓勵工業(yè)項目向園區(qū)轉(zhuǎn)型，允許建成時間不少于6年、面積不小于2,000平方米的工業(yè)項目轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)。雖然該政策為園區(qū)開發(fā)企業(yè)和投資機構(gòu)對老舊項目進行改造升值提供了機會窗口，但相關(guān)政策審批要求很高、限制較為嚴格。

　　米陽表示：“市場供應(yīng)在由國資主導(dǎo)的情況下仍然具備社會資本參與條件，但投資者可選擇的標的稀缺。近期城市更新政策將釋放一定項目改造可行性；同時，部分生命科學(xué)企業(yè)資金量有限，選擇與地產(chǎn)開發(fā)商共建摘地，或可為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資機構(gòu)帶來一定機會窗口�！�

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc