在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈戰(zhàn)略背景下，成都正逐步向西部金融中心、內(nèi)陸地區(qū)科技創(chuàng)新中心及國際消費中心邁進。依托金融與科技的雙輪驅(qū)動以及高消費力的核心優(yōu)勢，再加之即將到來的高質(zhì)量商業(yè)載體，供需兩端的不斷升級將助力成都商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)長效可持續(xù)發(fā)展。

　　甲級辦公樓市場，供應(yīng)端短期回落，先進制造類企業(yè)需求穩(wěn)健上揚，市場保持基本平穩(wěn)態(tài)勢；

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，高端品牌對成都市場重視有加，呈現(xiàn)春熙路和金融城“雙核”多店布局；

　　物流地產(chǎn)方面，受快遞快運業(yè)整合及短租客戶到期退租影響，高標庫市場呈現(xiàn)季節(jié)性波動；但作為消費品及工業(yè)品的運輸目的地，成都憑借西南區(qū)域貨品分撥中轉(zhuǎn)節(jié)點優(yōu)勢，長期需求增長基本面難以撼動。

　　仲量聯(lián)行華西大區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“成都依托良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的人力資源及完善的基建配套，發(fā)展動力強勁并輻射整個中西部地區(qū)�？萍紕�(chuàng)新構(gòu)建高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)體系，電子信息、生物醫(yī)藥、金融科技等產(chǎn)業(yè)發(fā)展動能充足，有效支撐辦公需求；成都擁有廣袤的經(jīng)濟腹地，正以強勁的消費力不斷吸引更多品牌商進駐并開設(shè)高能級門店；從公園城市‘首提地’到‘示范區(qū)’，成都在人居環(huán)境建設(shè)方面亦走在中國城市前列。從經(jīng)濟動能到科技創(chuàng)新，從消費活力到宜人宜居，成都在邁向國際化大都市的道路上正闊步前行�！�

　　甲級辦公樓市場

　　一季度市場供應(yīng)端短期回落，天府新區(qū)年內(nèi)或迎甲寫供應(yīng)高峰

　　受疫情影響，部分子市場項目交付時間再次延期。第一季度全市僅新增一個甲級項目——即位于天府新區(qū)秦皇寺板塊的傳化中心，新增辦公面積約5.4萬平方米。2022年內(nèi)，天府新區(qū)預計將迎來繼中交、中鐵等項目交付后的第二次供應(yīng)高峰。全年將新增優(yōu)質(zhì)辦公面積（含乙級辦公樓）約44.0萬平方米，板塊內(nèi)高空置壓力或?qū)㈤L期存在。

　　全市空置率呈平穩(wěn)態(tài)勢，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)需求持續(xù)穩(wěn)健

　　2022年初，在政策與資本市場變動的雙重影響下，部分重點行業(yè)內(nèi)部仍在繼續(xù)調(diào)整，使得辦公樓增量需求環(huán)比放緩。第一季度甲級辦公樓市場凈吸納量錄得4.1萬平方米，同比下降約1.1萬平方米。其中，金融城板塊因受到部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整影響，出現(xiàn)短期空置回升。但隨著政策逐步向好，預計這一行業(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈需求將在今年下半年陸續(xù)釋放。

　　增量需求方面，城市經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)、保險、律所等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)需求持續(xù)穩(wěn)健。第一季度，成都甲級辦公樓市場增量需求前三仍為科技互聯(lián)網(wǎng)（19.5%）、新興金融（14.9%）以及房地產(chǎn)建筑業(yè)（11.5%）。盡管季度內(nèi)需求有所放緩，但較低的新增供應(yīng)仍保證了成都市場較低的空置水平。截至季末，成都甲級市場空置率錄得19.9%，環(huán)比僅小幅上升0.1個百分點。

　　互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需求保持強勁，行業(yè)內(nèi)細分結(jié)構(gòu)再次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變

　　受疫情因素影響，眾多專注個人消費的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)成長迅猛，成為過去兩年成都市場主要需求來源。然而近期受政策與資本市場影響，新媒體、活服務(wù)平臺類企業(yè)辦公需求出現(xiàn)全國性的短期放緩。但游戲行業(yè)走勢略有不同，成都憑借夯實的游戲產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢，可有效承接該類公司一線城市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的需求。近年來，隨著頭部企業(yè)的持續(xù)入駐，成都游戲產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭猛進。

　　進制造業(yè)發(fā)展機遇為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)創(chuàng)造全新增長曲線。在智能化浪潮以及碳中和政策推動下，近幾年先進制造業(yè)高速發(fā)展，尤其是在汽車領(lǐng)域。根據(jù)中汽協(xié)數(shù)據(jù)，2021年我國新能源汽車銷量354.5萬輛，同比增長1.6倍。同時，近期石油價格的波動倒推新能源汽車以及其上游端的芯片制造需求急速攀升。于傳統(tǒng)辦公樓市場而言，承接先進制造業(yè)的軟件開發(fā)職能部門入駐成為市場新趨。在一季度新增科技互聯(lián)網(wǎng)需求中，來自先進制造類企業(yè)的辦公需求首次躋身第二位置，占比高達13.4%，僅次于傳統(tǒng)軟件開發(fā)企業(yè)。而先進制造類型企業(yè)對樓宇硬件、區(qū)位以及辦公內(nèi)部空間的不同需求正成為市場新關(guān)注點。

　　季度內(nèi)需求相對放緩，預計未來部分區(qū)域?qū)⒓ぐl(fā)新一輪市場競爭

　　租金方面，面對季度內(nèi)相對放緩的需求端以及即將到來的大量新增供應(yīng)，部分仍有去化壓力的業(yè)主于本季度率先采取價格策略。第一季度，成都甲級辦公樓平均租金環(huán)比微幅下跌0.3%，至季末報100.5元/平方米/月。進入第二季度后，甲級辦公樓市場保守預計將新增27.6萬平方米可租賃面積。仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)鄧艷萍表示：“對于成熟板塊而言，新項目的交付將有效緩解區(qū)域內(nèi)房源緊張問題。而對于仍處于較高空置的板塊而言，前瞻性行業(yè)預判以及靈活的商務(wù)條款值得業(yè)主方重點關(guān)注�！�

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

　　一季度零售物業(yè)市場表現(xiàn)平穩(wěn)，錄得一個項目開業(yè)

　　第一季度，全市僅藍潤摩里中心開業(yè)，新增約5.6萬平方米；百貨持續(xù)收縮，新世界百貨營業(yè)16周年后退出成都市場，全市總存量至1,032萬平方米。年初，疫情反復對客流造成一定影響，購物中心影院和高樓層區(qū)域的大型餐飲退租、換租更加頻繁。部分超市優(yōu)化門店布局，關(guān)閉業(yè)績不佳的門店。同時，成都多個區(qū)縣中小學提供課后延時和周末托管服務(wù)，對購物中心兒童教育培訓需求的減少導致業(yè)態(tài)收縮，全市優(yōu)質(zhì)購物中心空置率環(huán)比上升0.4個百分點，至9.3%。租金方面，核心商圈持續(xù)引入高端品牌提檔升級，非核心商圈加強對美妝、汽車、運動等業(yè)態(tài)的引入，成熟優(yōu)質(zhì)項目租金表現(xiàn)總體平穩(wěn)，全市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金報389.2元/平方米/月，環(huán)比小幅上升0.2%。

　　奢侈品牌加碼在蓉布局，餐飲品牌加速更迭，新能源汽車需求表現(xiàn)亮眼

　　奢侈品牌呈現(xiàn)春熙路和金融城“雙核”多店布局。過去兩年成都IFS和太古里均實現(xiàn)兩位數(shù)增長，良好的業(yè)績表現(xiàn)和市場活力令奢侈品牌再次加碼成都市場。隨著成都更多高端項目落地，奢侈品開始呈現(xiàn)春熙路和金融城“雙核”多店布局。作為傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的春熙路，坐擁IFS和太古里，憑借項目稀缺性、建筑形態(tài)差異化、頭部品牌聚集效應(yīng)等因素吸引了越來越多奢侈品牌在商圈內(nèi)多店布局，包括Louis Vuitton、Gucci等品牌均開啟“雙店”模式。同時，優(yōu)質(zhì)區(qū)位也成為新晉品牌首選，如Graff西南首店進駐IFS；CREED、 BOUCHERON西南首店落戶太古里等。而作為新興商務(wù)區(qū)的金融城正成為高凈值客群集中地，in99、SKP（即將開業(yè)）等優(yōu)質(zhì)載體為奢侈品牌布局城南創(chuàng)造條件。今年，F(xiàn)RED成都二店、Chrome Hearts西南首店、MISSONI全國二店均亮相in99。預計隨著SKP開業(yè)，城南奢侈品矩陣將進一步完善，再度鞏固成都零售第三城地位。

　　餐飲品牌加速更迭，外來餐飲首店拓展成都市場。2022年1-2月，成都餐飲收入實現(xiàn)240.6億元，增長1.5%。相比疫情前2019年1-2月餐飲收入實現(xiàn)156.3億元，增長23.7%，絕對量保持增長，但增速明顯下滑。疫情反復加快行業(yè)汰弱留強速度，也讓更多優(yōu)質(zhì)區(qū)位有了換租的可能，如Chikalicious、namacocoa等部分外來餐飲企業(yè)擇機進入成都市場。

　　超半數(shù)優(yōu)質(zhì)購物中心引入新能源汽車品牌。2021年，成都新增推廣新能源汽車10.8萬輛，增量全國第六；全市累計系能源汽車保有量26.6萬輛，居全國第七、中西部第一。季內(nèi)，成都購物中心出現(xiàn)更多新興新能源汽車品牌入駐，如飛凡、極氪、歐拉以及新能源車集合店智電世界等。購物中心良好的消費環(huán)境和客群輻射力，為新能源汽車快速匹配客群及提升品牌知名度，亦有效促使更多新晉品牌進駐購物中心。

　　城東城南將迎新項目集中供應(yīng)，大運會契機構(gòu)筑消費新動能

　　2022年，成都預計將迎來近百萬新增供應(yīng)。聚焦城東，蓄勢超十年的攀成鋼板塊將在二季度迎來環(huán)貿(mào)ICD開業(yè)，補足區(qū)域內(nèi)商業(yè)空白。城南板塊，下半年將迎來SKP等優(yōu)質(zhì)項目開業(yè)，將吸引更多國際一線品牌進駐。此外，以大運會為契機，成都將有望迎來更多如公園綠道等消費新載體，激發(fā)消費新動能。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“成都作為國家中心城市之一，零售輻射能力強，消費客群基數(shù)大，且居民消費意愿強烈。良好的消費市場基本面是成都消費數(shù)據(jù)持續(xù)增長的動力。今年在運動經(jīng)濟倡導的消費新理念下，借助大運會帶來的消費契機，鼓勵更多優(yōu)質(zhì)開發(fā)商、運營商和品牌方投資運動消費板塊，為成都帶來健康品質(zhì)生活的新消費體驗�！�

　　物流地產(chǎn)市場

　　高標庫市場呈現(xiàn)季節(jié)性波動，長期需求基本面依然向好

　　2022年第一季度，易商青白江產(chǎn)業(yè)園交付使用，市場新增可租賃面積3.8萬平方米。

　　高標庫租賃市場開年出現(xiàn)短暫波動。一方面，受疫情影響，企業(yè)倉庫租賃計劃出現(xiàn)放緩。另一方面，去年下半年為備戰(zhàn)雙十一和年末促銷旺季，多個零售商及其第三方物流企業(yè)采取季節(jié)性短租倉庫，亦于今年初到期退租。

　　此外，自2021年下半年開始，隨著順豐收購嘉里物流，極兔收購百世快遞及京東物流收購德邦，快遞快運業(yè)市場整合逐步加速，不少快遞起家的物流企業(yè)紛紛通過收并購切入快運版圖，助其迅速躋身全物流產(chǎn)品服務(wù)商。上游業(yè)務(wù)整合傳導至下游倉儲布局，季內(nèi)參與收并購的快遞快運企業(yè)逐漸開啟倉庫整合，合并同區(qū)域倉庫設(shè)施。至季末，全市凈吸納量受多方因素影響錄得負值，市場整體空置率環(huán)比上升3個百分點至13.2%。

　　雖然第一季度高標庫新增需求有所放緩，但長期來看，成都作為區(qū)域中心城市的物流樞紐地位依然難以撼動。2021年成都GDP和社零消費區(qū)域占比均超過15%。七普數(shù)據(jù)顯示2010至2020的十年間，成都市人口占西南五�。ㄋ拇�、重慶、貴州、云南、西藏）的比重從7.3%上升至10.3%。2021年成都常駐人口繼續(xù)保持高增長勢頭，同比增加24.5萬人，領(lǐng)跑全國各主要城市。人口基數(shù)為未來零售消費長期增長提供有力支撐，也使成都成為西南地區(qū)最核心的貨品消納地。因此從貨物最優(yōu)運輸路線及最高分撥效率的角度來看，成都作為區(qū)域C端消費品和B端工業(yè)品的運輸目的地，具備強勁的西南區(qū)域貨品分撥中轉(zhuǎn)節(jié)點優(yōu)勢。短期租賃波動難以動搖業(yè)主對于中長期倉庫需求增長的信心，故市場平均凈有效租金環(huán)比保持平穩(wěn)，報22.3元每平方米每月。

　　2023年起，成都新增供應(yīng)將顯著回落，高標干倉由增量市場轉(zhuǎn)為存量市場

　　據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2023年開始，成都高標干倉集中供應(yīng)將告一段落。新項目的大幅減少，也將有效降低市場的租賃競爭。預計至2023年末，成都干倉平均空置率將降至7.7%，存量市場特征顯現(xiàn)，帶動高標干倉從過去長期的租戶市場向中性市場過渡。而與此相對，未來兩年成都高標冷庫市場供應(yīng)顯著攀升，其中冷鏈物流產(chǎn)業(yè)聚集度最高的青白江子市場，高標冷庫總存量將達到16萬平方米。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)尤鵬偉表示：“未來業(yè)主爭奪租戶的主戰(zhàn)場將從干倉轉(zhuǎn)移至冷庫。集中供應(yīng)下，冷庫也將步入與干倉相似的發(fā)展軌跡——即高性價比項目入市帶動租戶擴租和升級需求釋放，高標冷庫市場滲透率將快速提升�！�

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc