北京：市場(chǎng)成交有所放緩 金融行業(yè)表現(xiàn)突出
一季度甲級(jí)寫字樓租金和空置率走勢(shì)
一季度，受春節(jié)、冬奧和兩會(huì)的影響，北京寫字樓市場(chǎng)成交較去年四季度有所放緩，但仍高于2021年同期水平。至此，整體市場(chǎng)凈吸納量同比上升24.1%至18.5萬平方米，全市空置率繼續(xù)環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，同比下降2.9個(gè)百分點(diǎn)至14.3%。租金水平則與去年同期持平，環(huán)比微降0.9%至每月每平方米人民幣334.6元。
行業(yè)表現(xiàn)
一季度，內(nèi)資證券、資管類企業(yè)表現(xiàn)突出，帶動(dòng)金融行業(yè)領(lǐng)跑市場(chǎng)，占所有行業(yè)總成交面積的37.0%；其次為高科技、生物醫(yī)藥和專業(yè)服務(wù)業(yè)，分別占所有行業(yè)總成交面積的32.0%、10.6%和8.7%。
市場(chǎng)未來展望
未來三個(gè)季度，北京寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)迎來約80萬平方米的新增供應(yīng)，其中新興商圈占比高達(dá)74.3%。大量新項(xiàng)目的入市將繼續(xù)推高整體市場(chǎng)空置率，并對(duì)租金水平造成下行壓力。2022年伊始，北京的政府工作報(bào)告多次強(qiáng)調(diào)了高精尖產(chǎn)業(yè)的重要性，包括新一代信息技術(shù)、醫(yī)藥健康、新能源等。未來，這些行業(yè)的蓬勃發(fā)展將為北京寫字樓市場(chǎng)帶來更多租賃需求。
上海：疫情致市場(chǎng)供需放緩 科技企業(yè)相較活躍
季度甲級(jí)寫字樓租金和空置率走勢(shì)
一季度上海寫字樓市場(chǎng)有三棟新項(xiàng)目完工入市，上海非核心區(qū)的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量隨之突破600萬平方米。市場(chǎng)租賃成交活躍度較去年有所放緩，當(dāng)季凈吸納量約22萬平方米，少于去年同期。由于一些商圈寫字樓出租率較高，業(yè)主信心有所回升，核心商圈優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目平均租金在本季度繼續(xù)小幅上漲。
行業(yè)表現(xiàn)
新年伊始，TMT仍然在上海寫字樓市場(chǎng)中非常活躍，租賃面積約占本季度總成交面積的21.0%。近期一些制造業(yè)企業(yè)承租面積相對(duì)較大，占比較多，而金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)也有新租、搬遷交易發(fā)生，各約占總成交面積的14.7%和14.0%。醫(yī)藥健康企業(yè)在寫字樓市場(chǎng)中仍相對(duì)活躍，值得關(guān)注。
市場(chǎng)未來展望
一季度受疫情影響，一些項(xiàng)目預(yù)計(jì)將推遲入市，核心商圈辦公空間仍相對(duì)緊俏，年內(nèi)核心商圈的未來供應(yīng)將給優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供更多選擇。由于今年國內(nèi)外不確定因素較多，企業(yè)對(duì)新辦公空間的選擇將較為謹(jǐn)慎，市場(chǎng)需求短期內(nèi)或?qū)⒎啪彙?/P>
廣州：吸納表現(xiàn)持續(xù)活躍，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇
季度甲級(jí)寫字樓租金和空置率走勢(shì)
一季度，廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)超過17.7萬平方米，全市存量攀升至579.5萬平方米。在新增供應(yīng)的井噴刺激下，租賃成交延續(xù)活躍態(tài)勢(shì)，季內(nèi)錄得凈吸納量為10.1萬平方米，環(huán)比上升93.8%。空置率環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至8.6%，仍然維持低位水平。全市平均租金環(huán)比微降0.5%至每月每平方米176.4元。
行業(yè)表現(xiàn)
TMT仍是本季度的成交主力，成交面積占全市總成交面積的24.5%，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)引領(lǐng)寫字樓市場(chǎng)去化。制造業(yè)的發(fā)展亦帶來強(qiáng)勁需求，季內(nèi)成交面積占全市比例環(huán)比擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)至15.8%。
市場(chǎng)未來展望
2022年廣州政府工作報(bào)告中提到要促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)集群。產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展所帶來的相關(guān)需求有望成為未來廣州辦公市場(chǎng)的重要支撐之一。未來三年，全市還將迎來超過214.2萬平方米的新增供應(yīng)，主要分布在琶洲、金融城、珠江新城，新的辦公市場(chǎng)格局將加速形成。
深圳：租金相對(duì)平穩(wěn)，金融業(yè)表現(xiàn)堅(jiān)挺
季度甲級(jí)寫字樓租金和空置率走勢(shì)
一季度，新投入使用的甲級(jí)寫字樓面積為33.5萬平方米，與去年全年供應(yīng)水平相當(dāng)。受到季節(jié)性因素及疫情防控影響，市場(chǎng)活躍度回落，空置率較去年末回升2.9個(gè)百分點(diǎn)至22.2%，同比仍下降3.4個(gè)百分點(diǎn)；租金則相對(duì)平穩(wěn)在每月每平方米210.5元。
行業(yè)表現(xiàn)
一季租賃成交多由春節(jié)前的尋租活動(dòng)落定，反映出需求的行業(yè)趨勢(shì)。金融業(yè)表現(xiàn)堅(jiān)挺，租賃成交面積占比高達(dá)41.7%，其中71.3%為國資控股企業(yè)，表現(xiàn)出大型國企央企更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
市場(chǎng)未來展望
預(yù)期市場(chǎng)活躍度復(fù)蘇一定程度上取決于疫情控制及復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)度。同時(shí)，國際環(huán)境的變化及宏觀經(jīng)濟(jì)所面臨的壓力對(duì)于市場(chǎng)的影響不可小覷。預(yù)計(jì)年內(nèi)仍將有62.8萬平方米新增供應(yīng)投入使用，結(jié)合需求端的壓力，深圳甲級(jí)寫字樓空置率短期內(nèi)料將上行，租金面價(jià)或許不會(huì)顯著下跌，但更多的優(yōu)惠措施或體現(xiàn)在延長免租期、補(bǔ)貼裝修等方面。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
