2021第四季度成都甲級寫字樓市場
當(dāng)季市場回顧
全年凈吸納量已恢復(fù)至2019年水平
科技新媒體、傳統(tǒng)金融、消費服務(wù)及教育為前三大需求主力
第四季度，受到11月疫情與相關(guān)行業(yè)調(diào)控政策等因素影響，市場多持審慎觀望態(tài)度，全市甲級寫字樓市場需求環(huán)比回落，當(dāng)季凈吸納量錄得約1.1萬平方米。但從全年來看，全市凈吸納量為17.0萬平方米，同比上升超八成，恢復(fù)至2019年水平。
需求來源方面，本季前三大需求主力為傳統(tǒng)金融、科技新媒體以及房地產(chǎn)建筑。傳統(tǒng)金融需求仍舊主要由保險與證券公司貢獻，且主要集中于高新南區(qū)。房地產(chǎn)建筑方面，國企房地產(chǎn)公司與建筑類企業(yè)引領(lǐng)需求，合計新增租賃面積占比超八成。“雙減“政策后，K12在線教育需求由熱轉(zhuǎn)冷。
當(dāng)季在線教育退租影響逐步減弱，其退租的部分空置面積已實現(xiàn)快速去化。精裝修需求凸顯的背景下，年內(nèi)錄得多宗聯(lián)合辦公及二房東等第三方辦公空間運營商成交。一改往年傳統(tǒng)金融居首格局，年內(nèi)科技新媒體躍居第一大需求主力，傳統(tǒng)金融、消費服務(wù)及教育次之，新增租賃面積占比分別為 23.8% 、17.5% 、 15.5%。
由于部分待交付項目推遲入市，年內(nèi)僅錄得兩個新項目（即萬象城2期B座與西部文化產(chǎn)業(yè)中心），合計體量為8.4萬平方米。得益于此，當(dāng)季全市空置率環(huán)比下降0.3個百分點至15.4%。租金方面，自年中全市平均賬面租金實現(xiàn)穩(wěn)中回升后，整體保持穩(wěn)定，本季全市平均租金環(huán)比持平，報人民幣101.0元每平方米每月。
未來展望
成渝科技創(chuàng)新中心的發(fā)展將支撐科技企業(yè)活躍
2021年，科技新媒體超越傳統(tǒng)金融，躍居全年第一大需求，占比約23.8%。其中科技公司占大多數(shù)，年內(nèi)錄得互聯(lián)網(wǎng)科技、金融科技以及硬件開發(fā)類等企業(yè)大面積成交。
由于年內(nèi)部分待交付項目推遲至明年入市，供應(yīng)小高峰將延后至2022年至2023年期間，高力預(yù)計2022年全市或?qū)⒂瓉砉灿嫾s31.1萬平方米的新增供應(yīng)，范圍覆蓋大源、天府廣場、東大街等大多數(shù)子市場。
高力國際辦公樓服務(wù)業(yè)主代表、高級副董事潘華表示，在成渝雙城經(jīng)濟圈共建具有全國影響力的科技創(chuàng)新中心的政策帶動下，高水平大學(xué)、科研機構(gòu)和創(chuàng)新型企業(yè)入駐將完善成渝科技創(chuàng)新集群，創(chuàng)新鏈及產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同將得以強化，進一步增強成渝對科技公司的吸引力。高力認(rèn)為該政策將維持并提升成都市場明年科技新媒體企業(yè)的活躍度。
2021下半年倉儲物流市場
當(dāng)季市場回顧
下半年需求增長，供應(yīng)高企，平均租金環(huán)比下降
2021年下半年，全市高標(biāo)庫市場迎來了三個新增項目交付使用，位于青白江及龍泉等子市場，合計新增供應(yīng)面積約47.9萬平方米。
2021年，隨著疫情所催生的宅經(jīng)濟消退以及國家相關(guān)政策的調(diào)控，生鮮電商市場規(guī)模隨之縮減，并迎來洗牌調(diào)整。從全市高標(biāo)庫市場需求端來看，盡管上半年均以電商需求為主導(dǎo)，但細(xì)分行業(yè)格局逐步變化，其中第一季度生鮮電商類保持強勁需求，隨后第二季度以傳統(tǒng)電商類為主。下半年市場第一大需求主力以第三方物流取而代之。成都高標(biāo)庫市場全年凈吸納量錄得57.7萬平方米，同比微漲2.2%。
高供應(yīng)壓力下，青白江子市場空置率于第一季度達到近四年來峰值，達35.8%。另一方面，青白江子市場以高性價比優(yōu)勢吸納了以生鮮電商、傳統(tǒng)電商類租戶為主的租賃需求，自第二季度起空置面積得到顯著去化。截止四季度末，青白江空置率下降至28.6%，距峰值下降7.2個百分點。
至此，全年新增供應(yīng)體量合計共錄得80.9萬平方米。全市空置率同比上升1.8個百分點至18.2%。租金方面，由于青白江子市場在高供應(yīng)高空置下租金持續(xù)松動，因此極大程度導(dǎo)致全市平均租金下行，至人民幣23.8元每平方米每月，同比下降1.9%。
未來展望
2022年青白江子市場仍是供應(yīng)主場
2021年供應(yīng)高峰后，未來五年高標(biāo)庫市場新增供應(yīng)或?qū)⒅鸩骄徍�。另一方面，青白江子市場仍面臨較高的供應(yīng)壓力。高力預(yù)計2022年全市將迎來約52.5萬平方米的新增供應(yīng)體量，主要位于青白江與龍泉驛子市場，分別占總新增供應(yīng)面積的52.7%以及26.0%。
需求端方面，高力預(yù)計明年市場需求將保持活躍。
高力國際工業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)董事姜暉林表示，據(jù)《四川省“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》，成都都市圈將打造成為全國物流發(fā)展的重要增長極和極具競爭力的國際物流樞紐；與此同時，在成都打造國內(nèi)國際雙循環(huán)物流門戶樞紐的背景下，航空、鐵路以及高速公路等樞紐都將進一步提升。完善的物流通道體系利好電商、第三方物流以及傳統(tǒng)零售商在成都高標(biāo)庫市場各子市場的新租擴租需求。
高力國際西南區(qū)董事總經(jīng)理耿雪峰表示，2021年對于成都而言是具有戰(zhàn)略意義的一年，“成渝雙城經(jīng)濟圈”和“成都都市圈“的建設(shè)，將成都的城市地位推向了戰(zhàn)略新高度，使得成都的經(jīng)濟活力進一步激發(fā)，創(chuàng)新動力進一步增強，發(fā)展?jié)摿M一步釋放。2022年，在政策和機遇的雙重利好下，成都的經(jīng)濟運行將持續(xù)穩(wěn)中求進，體現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的城市韌性。
來源：高力國際
編輯：wangdc
