隨著鄭州對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的布局調(diào)整，招商引資政策推行，吸引了越來越多的企業(yè)及研究機(jī)構(gòu)的目光，將鄭州作為扎根中原的首選。鄭州也將推進(jìn)產(chǎn)業(yè)定位提升和中原科技崛起為使命，通過政策吸引、招商升級，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)落地進(jìn)程，打開中原科技等相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚的局面。
2021年鄭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求熱度減弱，受水災(zāi)及疫情的波及，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)落實(shí)“節(jié)能增效”政策；科技及金融相關(guān)市場需求細(xì)分，電商行業(yè)孕育新生機(jī)；投資市場活躍以資產(chǎn)配置買家為主，租賃市場遇冷并未影響投資市場活力。
2021年鄭州寫字樓核心區(qū)域市場錄得新入市項(xiàng)目13.7萬平方米，非核心區(qū)有部分舊改項(xiàng)目入市，市場總量近435萬平方米。其中甲級寫字樓體量近198萬平方米。全年寫字樓租金上半年穩(wěn)中有升，市場回暖，受第三季度洪水及疫情的自然因素影響，租賃市場漸入窘境，租金回落，較2020年相比，全年租金僅小幅上調(diào)2%。全年租賃市場以保險、信托類金融、科技新媒體、建筑類、互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)科技類租戶為主仍積極擴(kuò)租或新租辦公場所。但因在線教培行業(yè)大面積退租，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行辦公資源整合，造成甲級辦公樓市場空置率上升5個百分點(diǎn)，至19.6%。受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，租賃市場活躍度緩慢恢復(fù)周期較長，租賃客戶選擇房源更加謹(jǐn)慎，甲級賬面租金下調(diào)8.6%，乙級寫字樓報價租金下調(diào)0.7%，空置率提升明顯。
租賃市場穩(wěn)步發(fā)展，客戶方市場特征嶄露頭角。房地產(chǎn)“三道紅線”政策下，鄭州房地產(chǎn)租賃市場出現(xiàn)大面積退租及減租表現(xiàn)，“雙減”政策下，在線教培行業(yè)業(yè)務(wù)收縮，波及第四季度全市寫字樓市場凈吸納量呈現(xiàn)負(fù)增長趨勢。全市寫字樓凈吸納量錄得負(fù)2.6萬平方米。市場活躍度降低，去化率減弱，凈吸納量出現(xiàn)負(fù)增長，CBRE預(yù)判2022年市場將逐步進(jìn)入客戶方市場。
未來一年，鄭州甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)將迎來增長期，其供應(yīng)主要集中于鄭東新區(qū)。該輪供應(yīng)受制于政策等相關(guān)導(dǎo)向，將進(jìn)一步推動鄭州寫字樓市場空置率回升。伴隨著單一業(yè)主產(chǎn)權(quán)的寫字樓供應(yīng)加劇，甲級寫字樓租金將進(jìn)一步得到校準(zhǔn)，寫字樓租賃市場活躍度將大幅提升。與此同時，鄭州在區(qū)域產(chǎn)業(yè)劃分及產(chǎn)業(yè)招商政策落地中持續(xù)加碼，吸引越來越多總部級企業(yè)集中落戶，有望在新能源及綠色科技領(lǐng)域突破創(chuàng)新，為租賃市場注入新的能量和活力。
CBRE鄭州顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人曲皓琳表示，鄭州作為中國中部地區(qū)重要的中心城市、國家重要的綜合交通樞紐，承載著不可或缺的戰(zhàn)略意義。隨著國家中心城市建設(shè)及產(chǎn)業(yè)崛起，將會吸引更多的上下游企業(yè)扎根駐足，蓬勃發(fā)展，為寫字樓市場孕育更多的生機(jī)和發(fā)展。
受“7·20特大自然災(zāi)害”及“新冠疫情”的影響，2021年鄭州零售物業(yè)市場起伏較大，空置率方面推升至11.8%，為近年來最高。供應(yīng)端主要集中在第四季度，全年市場共錄得11個購物中心入市，以城市更新存量改造為主。其中，位于二七商圈的CITY大融城通過多維度整體改造，以引進(jìn)多個城市首進(jìn)品牌為核心，不僅成為了近年來具有代表性的城市更新存量改造項(xiàng)目，也為二七商圈注入了新活力，助推片區(qū)商業(yè)氛圍提升。此外，位于城市近郊的杉杉奧特萊斯購物廣場2期、新城吾悅廣場·滎陽店歷經(jīng)籌備實(shí)現(xiàn)了滿鋪開業(yè)，也體現(xiàn)出由專業(yè)成熟的開發(fā)運(yùn)營商操盤下，對市場形成的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)和區(qū)域消費(fèi)提檔升級。
然而，當(dāng)前的鄭州零售市場依然面臨較為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。疫情對消費(fèi)形成的影響和不確定性，使得零售服飾、餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)的經(jīng)營受到一定限制，全市全年零售商業(yè)凈吸納量低于新增供應(yīng)，體現(xiàn)出疫情帶來的不確定因素，影響了部分品牌商的開店及投資信心。
鄭州商業(yè)呈現(xiàn)出兩極分化現(xiàn)象。一次洪水、兩次疫情、教育雙減，使得下半年的市場經(jīng)營受到了持續(xù)的沖擊與考驗(yàn)。對于一些以餐飲、文化娛樂體驗(yàn)業(yè)態(tài)為主的購物中心而言，其銷售額和客流更是較去年同期有著斷崖式下滑。此外，市場上一些規(guī)模不大、實(shí)力不強(qiáng)、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足的“散兵游勇”式購物中心也在過去一年的經(jīng)營中苦苦支撐，面對未來仍是一片茫然。
而像丹尼斯大衛(wèi)城、正弘城、萬達(dá)廣場、印象匯等一批定位明確、重商品管理與服務(wù)、具備專業(yè)商管團(tuán)隊(duì)加持的購物中心在這一年中脫穎而出，業(yè)績不斷提升、品牌不斷優(yōu)化的同時也做出了對未來購物中心模式的思考與探索。例如開業(yè)第三年的正弘城，通過線上小程序商城、抖音直播賣貨和微信社群的運(yùn)作，打破現(xiàn)有的線下物理銷售空間，為商戶提供了多元的銷售去化的方式；再例如印象匯，在2021年以“熱愛改變”為全年主題，對商場外立面、廣場、內(nèi)部空間、燈光及動線進(jìn)行了多維度優(yōu)化與提升，同時在不到一年的時間里完成了135個品牌調(diào)整（全場共計(jì)168個品牌），也為下一年的經(jīng)營發(fā)力做出了扎實(shí)的準(zhǔn)備工作。
新能源汽車成為年度熱門業(yè)態(tài)，2021年凈吸納量超2萬平方米。碳中和減排政策與鋰電池成本雙輪驅(qū)動的推進(jìn)下，加速了汽車電動化發(fā)展。與傳統(tǒng)車企選址于城市外環(huán)、建店成本大而配備功能繁雜相比，新能源汽車線上下單、線下試駕體驗(yàn)的消費(fèi)模式使其在選址過程中更加聚焦大客流高曝光的購物中心。而隨著新能源汽車市場的蓬勃發(fā)展及用戶對產(chǎn)品的深度認(rèn)知，2021年各個品牌加速了在鄭州的選址工作。蔚來、理想、小鵬以快閃店+正式店+購物中心車展的形式合計(jì)開設(shè)20家，上汽R、嵐圖、高合、天際等作為首進(jìn)品牌也迅速展開布局。
2022年鄭州新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)預(yù)計(jì)為73萬平方米，新項(xiàng)目重點(diǎn)圍繞“區(qū)域消費(fèi)升級、存量改造”進(jìn)行。伴隨著正弘?yún)R、錦藝CCD Park等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的供應(yīng)，空置率有望下降，新開項(xiàng)目從體量、規(guī)劃到專業(yè)團(tuán)隊(duì)的加持，也將大幅提升品牌商的投資信心，市場整體情況及投資熱度有望回暖升溫。
CBRE鄭州分公司副總經(jīng)理兼鄭州及西安顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部董事張桐表示，相比因疫情造成的購物中心在經(jīng)營方面的‘失血’、品牌經(jīng)營策略及開店計(jì)劃的調(diào)整，疫情也推動了行業(yè)更多的思考與轉(zhuǎn)變，如對全渠道的思考和探索、以用戶思維開展的線上導(dǎo)流、數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用、營銷方式的轉(zhuǎn)變等。同時，核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在過去一年所展現(xiàn)出的高韌性與強(qiáng)號召力，也再次印證了市場各端對大體量、科學(xué)規(guī)劃與設(shè)計(jì)、具備專業(yè)化運(yùn)營理念和團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目渴求。而購物中心，也正在真正意義上的從渠道向平臺+內(nèi)容轉(zhuǎn)變。
CBRE鄭州及西安分公司董事總經(jīng)理李健表示，剛剛過去的2021年，作為‘十四五’規(guī)劃的開局之年，也是鄭州加快國家中心城市現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時期。鄭州正著力構(gòu)建數(shù)字經(jīng)濟(jì)賦能、先進(jìn)制造業(yè)支撐、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)、都市生態(tài)農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，且逐步形成具有全球競爭力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
