2021年寫字樓市場(chǎng)共錄得17個(gè)新項(xiàng)目入市，總計(jì)107.1萬(wàn)平方米，為去年交付體量的1.6倍，其中六成布局新興商務(wù)區(qū)，以黃金三角2.0——“世博—前灘—徐匯濱江“為代表濱江核心發(fā)展區(qū)的成熟度加速進(jìn)化�！笆奈濉笔沁~入產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型關(guān)鍵階段的元年，上海凈吸納量創(chuàng)下歷史新高，達(dá)129.8萬(wàn)平方米。搬遷擴(kuò)租需求提速釋放，貢獻(xiàn)七成全年新租活動(dòng)，其中品質(zhì)升級(jí)在優(yōu)質(zhì)供應(yīng)放量之下占比超30%。值得一提的是，第四季度核心區(qū)位成熟商務(wù)氛圍和租金合理化驅(qū)動(dòng)下，已然出現(xiàn)“再中心化”區(qū)位升級(jí)趕超“去中心化”的態(tài)勢(shì)，核心商務(wù)區(qū)凈吸納量加速提升，較第三季度增加5%，南京西路和淮海中路帶動(dòng)明顯。供需關(guān)系改善下，全市空置率同比顯著下降3.0百分點(diǎn)，至16.6%。
行業(yè)需求方面，上海以強(qiáng)勁勢(shì)頭迎接數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，以電商、社交媒體以及人工智能、大數(shù)據(jù)及金融科技等細(xì)分類別主導(dǎo)的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位；其次，伴隨浦東“引領(lǐng)區(qū)”政策的出臺(tái)，以融資租賃、基金、銀行、保險(xiǎn)為主的金融業(yè)升級(jí)擴(kuò)租明顯，70%選址浦東。而資本推動(dòng)、消費(fèi)回流和代際更迭疊加效應(yīng)之下，互聯(lián)網(wǎng)+屬性的快消及奢侈品為代表的消費(fèi)品制造業(yè)，與“專精特新”相關(guān)的生物醫(yī)藥企業(yè)擴(kuò)張愈加活躍，外資需求錄得顯著回升。此外，律所為首的專業(yè)服務(wù)和第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)商年內(nèi)亦持續(xù)穩(wěn)健布局。
縱觀成交屬性，年內(nèi)政府與市場(chǎng)“和弦共振”，國(guó)內(nèi)外頭部企業(yè)戰(zhàn)略布局帶來整層以上中大面積租賃需求占比提升，核心區(qū)位吸引主力需求金融和消費(fèi)制造業(yè)集聚，而濱江多板塊全年去化尤為亮眼，憑借多獨(dú)棟產(chǎn)品與可視性佳的優(yōu)勢(shì)加速總部辦公和包括TMT、醫(yī)藥等細(xì)分部門差異化布局，前灘更是錄得全市最低空置率2.6%，租金已然呈現(xiàn)趕超成熟板塊之勢(shì)。至此，受核心商務(wù)區(qū)韌性復(fù)蘇和濱江各板塊煥新崛起的帶動(dòng)，全年租金止跌回升，報(bào)價(jià)和有效租金較去年同期分別上調(diào)0.7%和1.2%，引領(lǐng)全國(guó)水平。隨著ESG被廣泛關(guān)注，健康安全成為租戶長(zhǎng)期訴求，綠色樓宇持續(xù)錄得較好租金表現(xiàn)，整體實(shí)現(xiàn)超20%的租金溢價(jià)。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人張?jiān)奖硎荆?021年上海寫字樓需求展露強(qiáng)勁復(fù)蘇表現(xiàn)，并充分展示了上海市場(chǎng)對(duì)新興產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局的全國(guó)引領(lǐng)地位和對(duì)外開放窗口城市的外資吸附力。頭部金融、互聯(lián)網(wǎng)+及高精尖屬性的制造企業(yè)等新進(jìn)賽道落戶上海，外資占比持續(xù)攀升。未來六個(gè)月，寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有87萬(wàn)左右新增體量入市，包括多個(gè)期待已久的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，集中分布于“一江一河”沿岸濱水地區(qū)的徐匯濱江、前灘、北外灘及蘇河灣，為2022年快速承接國(guó)際大都市發(fā)展能級(jí)和核心競(jìng)爭(zhēng)力集中展示區(qū)的提質(zhì)轉(zhuǎn)型需求提供充沛優(yōu)質(zhì)辦公場(chǎng)所選擇。近期，包括14號(hào)線在內(nèi)多條升級(jí)市區(qū)通達(dá)性的地鐵開通，進(jìn)而促進(jìn)浦東、浦西商務(wù)板塊間聯(lián)動(dòng)，有望再助推城市多元格局發(fā)展。
2021年，上海零售物業(yè)市場(chǎng)共錄得11個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，主要項(xiàng)目包括北外灘來福士、前灘太古里以及上海久光中心等。全年新增供應(yīng)達(dá)125.5萬(wàn)平方米，已超過2016年至2018年供應(yīng)高峰時(shí)期的年均水平。所有新項(xiàng)目均位于非核心商圈，包括大寧、北外灘和前灘等的多個(gè)板塊，隨著新項(xiàng)目的入市，激發(fā)商圈商業(yè)新活力。得益于優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的精心打造，新項(xiàng)目開業(yè)率普遍較高，加之存量項(xiàng)目的持續(xù)去化，全年凈吸納量突破百萬(wàn)大關(guān)，錄得119.2萬(wàn)平方米高值，幾近2018年的峰值水平。
餐飲依舊是主要驅(qū)動(dòng)力，需求占比35%，其中以傳統(tǒng)中餐和咖啡茶飲品類需求最為亮眼。包括陶陶居、添好運(yùn)以及江邊城外在內(nèi)的中式餐飲需求較為活躍。在咖啡茶飲品類中，資本持續(xù)推動(dòng)線下連鎖咖啡品牌擴(kuò)張，其中M Stand、Manner Coffee以及Lavazza擴(kuò)張積極。此外，新式茶飲賽道關(guān)注升級(jí)，顧客體驗(yàn)與運(yùn)營(yíng)效率兼顧。時(shí)尚品類占比26%，女裝、運(yùn)動(dòng)及設(shè)計(jì)師品牌表現(xiàn)亮眼。本土運(yùn)動(dòng)品牌借勢(shì)冬奧會(huì)，擴(kuò)張?zhí)崴伲瑖?guó)潮運(yùn)動(dòng)品牌中國(guó)李寧和回力擴(kuò)張積極，此外，安踏集團(tuán)通過多品牌策略持續(xù)擴(kuò)大其市場(chǎng)份額，包括DESCENTE、FILA以及FILA FUSION等旗下品牌線下需求活躍。服務(wù)業(yè)態(tài)占比13%，以?shī)蕵方∩砗蛡�(gè)人護(hù)理品類需求為主。超級(jí)猩猩引領(lǐng)健身新模式，布點(diǎn)積極；而密室逃脫和劇本殺等娛樂項(xiàng)目則以其高度社交性以及沉浸式的場(chǎng)景，滿足了新一代消費(fèi)群體對(duì)于線下娛樂的多元需求，擴(kuò)張?zhí)崴�。年末全市空置率同比下�?.6個(gè)百分點(diǎn)至6.7%。
上海首店持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)，多家亞洲及全國(guó)首店落戶上海。瑞士高端手工巧克力品牌萊德拉入駐環(huán)貿(mào)，高定美妝品牌Valentino Beauty內(nèi)地首家旗艦店登陸新天地，意大利時(shí)尚品牌MISSONI以及專業(yè)戶外運(yùn)動(dòng)品牌HOKA ONE ONE全國(guó)首店入駐靜安嘉里中心。值得一提的是，在首店選址上，除了核心商圈的標(biāo)桿項(xiàng)目外，位于非核心商圈的新項(xiàng)目為選址提供新的選擇。例如，瑞虹天地太陽(yáng)宮開出全國(guó)首家MUJI生鮮復(fù)合店，前灘太古里更是迎來了包括Frank And Oak亞洲首店以及TOTEME全國(guó)首店在內(nèi)的多家首店。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人希諾表示，新入市項(xiàng)目超預(yù)期的表現(xiàn)以及開業(yè)帶來可觀的客流均反映新常態(tài)下消費(fèi)需求發(fā)生的深刻變化和創(chuàng)新商業(yè)模式正在加速。未來六個(gè)月，市場(chǎng)預(yù)計(jì)迎來42萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，將進(jìn)一步完善非核心板塊商業(yè)布局，打造消費(fèi)新地標(biāo)，全面提升城市商業(yè)功能和消費(fèi)環(huán)境。圍繞上海建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市，上海將充分發(fā)揮消費(fèi)對(duì)高質(zhì)量發(fā)展和穩(wěn)增長(zhǎng)的支撐作用，加快商業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，擴(kuò)大與消費(fèi)相關(guān)的服務(wù)業(yè)開放。力爭(zhēng)到“十四五”末率先基本建成具有全球影響力、競(jìng)爭(zhēng)力、美譽(yù)度的國(guó)際消費(fèi)中心城市。
2021年上海物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)共錄得四個(gè)項(xiàng)目，迎來65.4萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，達(dá)到五年內(nèi)歷史值的最高峰，其中兩個(gè)大體量項(xiàng)目落入金山。需求端而言，第三方物流主導(dǎo)全年成交，租賃成交面積占比超過80%，物流企業(yè)進(jìn)入整合重組的綜合發(fā)展時(shí)期，多家新勢(shì)力瞄準(zhǔn)供應(yīng)鏈方向，加速基礎(chǔ)設(shè)施布局，出現(xiàn)頭部企業(yè)連續(xù)季度進(jìn)行擴(kuò)租或物流園區(qū)整租行為；消費(fèi)線上購(gòu)物節(jié)的熱潮及多種電商形式的衍化，提升年中和年末電商和寄遞企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)租賃活躍度；社區(qū)團(tuán)購(gòu)和生物醫(yī)藥相關(guān)需求推動(dòng)冷庫(kù)租賃熱度攀升。年末全市凈吸納量錄得62.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)130%。
在CBRE追蹤的13個(gè)子市場(chǎng)中，除去受到新增供應(yīng)影響的金山及外高橋以外，上海6個(gè)子市場(chǎng)空置率均低于10%，其余均為滿租。空置率進(jìn)一步下探，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至7.9%。年中受到浦東空港、青浦板塊老舊園區(qū)拆除的影響，導(dǎo)致相應(yīng)區(qū)域出現(xiàn)一庫(kù)難求的局面；年末疫情原因，臨港區(qū)域物流園區(qū)集裝箱堆積加劇，部分租戶外溢至奉賢，導(dǎo)致板塊空置率環(huán)比降低6.6個(gè)百分點(diǎn)至3.9%。金山、奉賢、青浦成為吸納需求的主要子市場(chǎng)，在旺盛需求的支撐下，全市平均租金持續(xù)上揚(yáng)，同比增長(zhǎng)1.6%至每月每平方米48.3元。
CBRE中國(guó)區(qū)顧問及交易服務(wù)部和投資及資本市場(chǎng)部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人孫潔表示，未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)將近84萬(wàn)平方米的高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)入市，進(jìn)一步加強(qiáng)上海在全國(guó)物流市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力與輻射力，為物流行業(yè)不同賽道的加速發(fā)展帶來強(qiáng)力支持。第三方物流、電商的擴(kuò)張勢(shì)頭延續(xù)，未來需求依舊堅(jiān)挺。同時(shí)后疫情時(shí)期食品、醫(yī)藥冷鏈需求的爆發(fā)式增長(zhǎng)，冷鏈賽道在資產(chǎn)端和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)方面受到投資人的加倍關(guān)注，相關(guān)新政策新標(biāo)準(zhǔn)今年出臺(tái)，該領(lǐng)域受到前所未有的重視，將會(huì)迎來高質(zhì)量發(fā)展階段。此外初見成效的智能科技手段成為物流行業(yè)降本增效的關(guān)鍵，更多企業(yè)積極加碼該領(lǐng)域，數(shù)智化物流將推進(jìn)全行業(yè)形成新格局。
2021年上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場(chǎng)共錄得14個(gè)新增供應(yīng)交付，共計(jì)85.9萬(wàn)平方米，分別位于張江、金橋及市北等板塊。多板塊的大量?jī)?yōu)質(zhì)供給承載著不斷提升的實(shí)體經(jīng)濟(jì)能級(jí)和逐步增強(qiáng)的科技創(chuàng)新，刺激市場(chǎng)持續(xù)釋放旺盛需求。全年凈吸納量達(dá)108.4萬(wàn)，是繼2015年來首次突破百萬(wàn)。全年市場(chǎng)空置率累計(jì)下行3.4個(gè)百分點(diǎn)至14.5%。
行業(yè)需求方面，TMT行業(yè)的租賃需求以43%穩(wěn)居第一，其中作為主力需求的游戲類企業(yè)在行業(yè)聚集性強(qiáng)的漕河涇大量搬遷、擴(kuò)租及新設(shè)總部；電商相關(guān)企業(yè)選擇在市北及臨空完成升級(jí)置換；互聯(lián)網(wǎng)、通訊類租戶也錄得一定面積成交。生物醫(yī)藥以23%的占比位列第二，其中張江板塊承接了過半的成交面積，政策導(dǎo)向效果顯著，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)；得益于生物醫(yī)藥特色商務(wù)園區(qū)的交付，浦江板塊同樣表現(xiàn)出強(qiáng)勁的吸引力。半導(dǎo)體、電子設(shè)備及芯片類企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)電子產(chǎn)品類租戶成交占比達(dá)13%，較上一年有明顯提高，集中表現(xiàn)在張江板塊，金橋、浦江板塊均有大面積成交。
對(duì)比各子市場(chǎng)表現(xiàn)，張江和漕河涇仍是最為活躍的板塊，充分發(fā)揮主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步完善并擴(kuò)展產(chǎn)業(yè)鏈圖譜。金橋、臨空及市北板塊通過優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)和TMT為主的數(shù)字化新經(jīng)濟(jì)發(fā)展，供需雙向刺激市場(chǎng)活力。新設(shè)和搬遷升級(jí)為全年主要成交類型，如火如荼的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和穩(wěn)步活躍的租賃帶動(dòng)各子板塊租金水平均有不同程度的上漲，拉動(dòng)全市平均租金報(bào)價(jià)持續(xù)攀升至每月每平方米136.7元，同比上升3.2%，漲幅創(chuàng)2019年以來新高。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商務(wù)園區(qū)部負(fù)責(zé)人丁竹君表示，作為‘十四五’規(guī)劃開局之年，在清晰的產(chǎn)業(yè)定位和詳實(shí)的政策措施下，2021年商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異，各板塊充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)將有60余萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，除張江、漕河涇和金橋核心板塊外，青浦、外高橋、和松江也將有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市。隨著‘十四五’建設(shè)的推進(jìn)和‘3+6’創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)集群的進(jìn)一步打造，有望持續(xù)激發(fā)市場(chǎng)新動(dòng)能。特別是以產(chǎn)業(yè)化為發(fā)展主線的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和以集成電路為核心先導(dǎo)領(lǐng)域的電子信息產(chǎn)業(yè)，未來將著力攻克核心技術(shù)，進(jìn)一步擴(kuò)產(chǎn)提速，將上海建設(shè)成為全國(guó)產(chǎn)業(yè)高地。
2021年，上海大宗交易市場(chǎng)共錄得交易89筆，全年交易總額重返千億量級(jí)，達(dá)人民幣1,044.3億元，同比上漲51.3%。年內(nèi)單季交易筆數(shù)逐季走高，投資型交易回歸主導(dǎo)，市場(chǎng)活躍的背后是投資者對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面長(zhǎng)期向好態(tài)勢(shì)的肯定。
從全年大宗交易的物業(yè)類型來看，投資者對(duì)于寫字樓相關(guān)物業(yè)依舊最為青睞，占比52%。其中值得關(guān)注的是，2021年上海商務(wù)園區(qū)投資型交易筆數(shù)首次超過傳統(tǒng)商辦項(xiàng)目，除核心板塊的成熟項(xiàng)目外，主打生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的商務(wù)園區(qū)得益于環(huán)評(píng)所帶來的租金溢價(jià)而備受投資者追捧，在張江藥谷核心區(qū)供需狀況逐漸飽和的形勢(shì)下，張江外圍區(qū)域醫(yī)藥研發(fā)氛圍日益成熟，相關(guān)物業(yè)優(yōu)勢(shì)也逐步凸顯。自用型需求保持堅(jiān)挺。半導(dǎo)體與生物醫(yī)藥企業(yè)在政策導(dǎo)向與產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)下大多在浦東購(gòu)置研發(fā)物業(yè)；消費(fèi)品制造業(yè)公司重視產(chǎn)業(yè)氛圍則更偏好位于浦西的總部型商辦物業(yè)；金融企業(yè)與TMT企業(yè)具有更強(qiáng)的價(jià)格承受力，因此更傾向于濱江板塊或新興商務(wù)區(qū)的高品質(zhì)樓宇。除寫字樓相關(guān)物業(yè)外，上海大宗交易物業(yè)類型日漸呈現(xiàn)多元化態(tài)勢(shì)。工業(yè)物業(yè)成交錄得大幅提升，占比15%，物流資產(chǎn)熱度不減，受益于租賃需求保持旺盛，疊加宏觀政策持續(xù)利好，年內(nèi)錄得多筆物流資產(chǎn)包交易，更不乏制造業(yè)企業(yè)收購(gòu)廠房物業(yè)以擴(kuò)大自身生產(chǎn)能級(jí)；隨著眾多開發(fā)商不斷優(yōu)化自身結(jié)構(gòu)，年內(nèi)上海綜合體物業(yè)成交比例較去年有所上升，達(dá)9%；酒店及零售物成交亦保持活躍。此外，一些投資者不斷試水另類資產(chǎn)，受益于在線新經(jīng)濟(jì)而加速發(fā)展的數(shù)據(jù)中心連續(xù)三個(gè)季度錄得成交，受益于城市人才政策的長(zhǎng)租公寓也持續(xù)被投資者看好。
投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好程度提高。大多數(shù)投資者的投資策略仍以核心增值型為主，但受制于上海市區(qū)核心增值型物業(yè)的稀缺性與競(jìng)爭(zhēng)性，也有一眾投資者將目光對(duì)準(zhǔn)了機(jī)會(huì)型投資，加之年內(nèi)錄得多宗法拍交易，故機(jī)會(huì)型投資占比較往年獲得大幅提升。細(xì)究投資者類型，內(nèi)資買家依舊占據(jù)絕對(duì)主力地位，外資買家參與度較上年也有所提升。外資買家中開發(fā)商占比明顯上漲，其資產(chǎn)多配置于酒店、物流等與消費(fèi)升級(jí)相關(guān)的物業(yè)類型。另外，外資地產(chǎn)基金公司則更偏好傳統(tǒng)寫字樓、零售或綜合體項(xiàng)目。
CBRE華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人王晶表示，2021年，雖然全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊受到疫情的持續(xù)影響，但上海大宗交易市場(chǎng)卻在年內(nèi)熱度不斷升級(jí)，全年錄得逾千億成交額，交出了超預(yù)期的答卷，這無(wú)疑給投資者注入了一劑強(qiáng)心針。根據(jù)2021年下半年的租賃市場(chǎng)表現(xiàn)，我們預(yù)計(jì)在2022年租賃市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇將為寫字樓與零售物業(yè)的流動(dòng)性提供支撐，部分投資者也表達(dá)出對(duì)核心寫字樓物業(yè)重拾信心的態(tài)度；倉(cāng)儲(chǔ)物流的投資熱度有望持續(xù)；同時(shí)，生命科學(xué)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓等資產(chǎn)類型將成為越來越多投資者競(jìng)相布局的賽道；開發(fā)商調(diào)整自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的舉措仍將持續(xù)，在此背景下，將有越來越多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將進(jìn)入市場(chǎng)，從而為投資者提供更多選擇。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
