優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
新項目帶動需求恢復(fù)常態(tài) 南京西路表現(xiàn)韌性突出
2022年第三季度寫字樓市場錄得五個成熟開發(fā)商項目交付，分別位于徐匯濱江、徐家匯、蘇河灣及前灘，共計52.2萬平方米新增供應(yīng)量，環(huán)比顯著增長596.1%。受期待已久的新項目亮眼預(yù)租帶動，需求復(fù)蘇，凈吸納量錄有175,226平方米，環(huán)比提升275.6%，同比減少61.0%。細(xì)分市場表現(xiàn)分化明顯，新供應(yīng)所在板塊表現(xiàn)尤為凸顯，而具備價格優(yōu)勢的部分新興區(qū)位如真如、大寧大面積需求表現(xiàn)亦有抬升；然而超半數(shù)的子市場存量項目隨著多行業(yè)整頓更迭，退縮租情況發(fā)酵，呈現(xiàn)不同程度的負(fù)吸納量水平，至此，全市空置率環(huán)比上升1.6個百分點，至17.0%。
行業(yè)需求方面，受大面積內(nèi)外資新能源汽車、時尚奢侈品細(xì)分產(chǎn)業(yè)為主成交落址新項目驅(qū)動，消費品制造業(yè)躋身當(dāng)季第一；其次是以基金、投資管理、信托、期貨為主的金融類仍持續(xù)釋放，多為板塊內(nèi)部的升級擴租；TMT緊隨其后，其中以人工智能、大數(shù)據(jù)為主的新技術(shù)、企業(yè)資訊服務(wù)占比逐步增大；此外，醫(yī)藥及生命科學(xué)、專業(yè)服務(wù)及第三方辦公運營商皆錄有多宗大面積搬遷擴租。區(qū)位上，新項目落點的徐匯濱江、前灘及徐家匯當(dāng)季成交熱度引領(lǐng)全市，以消費品制造、醫(yī)藥及TMT的主力租戶構(gòu)成帶動當(dāng)季2000平方米以上租戶大面積段成交數(shù)占比達28%，環(huán)比提升近9%，外資需求占58%。退租表現(xiàn)亦呈多行業(yè)發(fā)展趨勢，不乏金融、制造業(yè)、TMT、地產(chǎn)等中小企業(yè)。
疫情走勢仍不確定，全球經(jīng)濟面臨不確定性，企業(yè)對成本控制、租約靈活的精裝辦公室訴求增長。租金趨勢呈現(xiàn)明顯的下調(diào)幅度以期激活市場加速回暖，全市報價和有效租金環(huán)比分別下調(diào)0.5%、0.9%。空置率較高且垂詢平淡的子市場調(diào)租明顯，南京西路板塊韌性突出，而新興區(qū)域的優(yōu)質(zhì)濱江項目滿足租戶對租金、硬件條件和交通便利等多重考量，吸引擴租升級以及去中心化活動，租金目前可降幅度有限，但隨著供應(yīng)放量年內(nèi)預(yù)計還會有進一步的調(diào)整。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人張越表示，第三季度上海寫字樓市場錄得多個分布于‘一江一河’沿岸濱水地區(qū)標(biāo)志性項目帶動，需求引領(lǐng)全國表現(xiàn)，凈吸納量已然與2020年全年水平齊平。隨著疫情零星發(fā)生和經(jīng)濟下行壓力，更多的中小型及外資企業(yè)對靈活辦公及定制裝修接受度持續(xù)提升。但上海經(jīng)濟運行會逐步回歸正常，優(yōu)質(zhì)新項目的集中入市也為市場注入了強心劑，特別為上海外資需求升級布局奠定信心和基礎(chǔ)。截至年底仍有多個位于徐匯濱江、北外灘、火車站等項目有望交付，全年預(yù)計新增供應(yīng)將破百萬，為主力需求租戶提供辦公煥新、能級提升的可選場所。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
疫情加速商業(yè)更迭 消費復(fù)蘇進行時
2022年第三季度，零售物業(yè)市場錄得一個新項目的入市，即位于南京西路板塊的錦滄文華廣場，商業(yè)體量達2.0萬平方米，OTB旗下四大先鋒時尚設(shè)計品牌于此啟幕，先鋒潮奢的獨特定位使得錦滄文華廣場在優(yōu)質(zhì)項目云集的南京西路板塊自成一派，錯位發(fā)展。本季度，疫情的影響依舊持續(xù)，截至季末，全市空置率環(huán)比上行0.6百分點至7.8%，全市購物中心首層租金跌幅收窄，環(huán)比下行1.1%報每天每平方米人民幣34.5元。其中，核心區(qū)在新項目和活躍需求的共同作用下，凈吸納量疫情后首度回正，而次級商圈和新興商圈復(fù)蘇則仍需時日。
本季度需求熱度持續(xù)回升，餐飲品牌疫情后迭代較快，依舊為市場的主力需求，占比43%。其中以M Stand，KOI和霓裳茶舞為代表的咖啡茶飲品牌需求最為活躍。時尚服飾品類需求占比25%，其中以chuu和MO&Co.為代表的女裝需求熱度不減，而包括Salomon在內(nèi)的戶外運動品牌擴張持續(xù)。品牌方面，創(chuàng)新突破是關(guān)鍵，多樣首店助力線下消費，實現(xiàn)差異化發(fā)展。其中，Museum of Ice Cream全國首站亮相前灘太古里，打造以冰淇淋為主題的沉浸式互動空間。Blueglass全國首家寵物露營主題店亮相BFC外灘金融中心，品牌順應(yīng)年輕一代消費趨勢，以寵物經(jīng)濟和社交互動為主題打造多元線下消費場景。值得一提的是，健康理念迎合消費升級和健康意識增強的消費新需求，疫情之后品牌持續(xù)加碼健康概念，本季度主打自然椰子飲品品牌cococean、都市輕食品牌gaga以及健康無添加酸奶品牌Blueglass均錄得亮眼需求。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人希諾表示，未來六個月，上海零售物業(yè)市場預(yù)計迎來逾64萬平方米的新增供應(yīng)，有望進一步激發(fā)包括前灘和蘇河灣在內(nèi)板塊的商業(yè)活力，完善板塊商業(yè)布局。‘愛購上�！M券連發(fā)提振消費信心，助力消費加速復(fù)蘇。近日上海發(fā)布《上海市助行業(yè)強主體穩(wěn)增長的若干政策措施》，消費補貼和企業(yè)紓困相關(guān)政策的落地將為復(fù)蘇中的市場再注強心劑，為上海經(jīng)濟和消費的全面復(fù)蘇奠定堅實的基礎(chǔ)。
物流倉儲市場
新能源汽車熱度持續(xù) 租金保持穩(wěn)定
2022年第三季度上海物流倉儲市場無新增項目。凈吸納量錄得61,373平方米，空置率小幅下降至8.1%，環(huán)比去化速度放緩。二季度的封控影響在三季度有所顯現(xiàn)，第三方物流的擴張節(jié)奏趨緩，消費節(jié)前的電商短租行為有所減少，同時生鮮電商盒馬在青浦兩個物流園退租，搬遷至剛建成的桃浦自建庫。供需回落情況下，全市平均租金報價保持穩(wěn)定。
本季度以第三方物流的需求為主導(dǎo)，錄得國際物流服務(wù)企業(yè)在外高橋保稅庫的續(xù)租，某大件物流公司在松江板塊1萬平方米的新租；零售貿(mào)易方面，某美妝品牌在嘉定板塊去化1萬平方米；制造業(yè)需求保持穩(wěn)定，尤其新能源汽車的熱度持續(xù)，錄得美國電動車制造商在奉賢板塊4,000平方米的成交。上海市著力恢復(fù)提升汽車產(chǎn)業(yè)鏈的暢通能力，優(yōu)化碼頭的布局部署，整體恢復(fù)能力超過預(yù)期。8月新能源汽車出口數(shù)量創(chuàng)月度歷史新高，成為拉動全市貿(mào)易出口的重要引擎。
CBRE中國區(qū)顧問及交易服務(wù)部和投資及資本市場部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人孫潔表示，未來六個月預(yù)計將有80萬平方米的高標(biāo)倉庫入市，主要分布于青浦、嘉定和金山子市場，短期內(nèi)空置率水平將有所提升。上海市聯(lián)合江蘇省和浙江省推出‘上海大都市圈空間協(xié)同‘概念，以分工協(xié)作形式打造世界級港口集群，將進一步提升上海港服務(wù)國內(nèi)國際雙循環(huán)戰(zhàn)略鏈接的能級，推動上海城市集群成為國際更具有競爭力的物流樞紐；將強化鞏固汽車制造優(yōu)勢集群體系，加強產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈上的協(xié)同效應(yīng)，帶動高標(biāo)倉庫需求的持續(xù)提升。
商務(wù)園區(qū)寫字樓市場
新賽道產(chǎn)業(yè)需求逐步凸顯 租金表現(xiàn)保持韌性
2022年三季度商務(wù)園區(qū)寫字樓市場新增供應(yīng)一個項目，為位于青浦72,100平方米體量的趙巷科技綠洲D(zhuǎn)區(qū)。受疫情的后續(xù)影響，供應(yīng)端節(jié)奏放慢，需求端緩步回暖，季度凈吸納量73,050平方米，同比下降80%，但環(huán)比回升顯著，推動空置率環(huán)比下行0.1個百分點至15.3%。市場活力有所回歸，特別是面積較充足的優(yōu)質(zhì)園區(qū)。
不同于以往，本季度超八成以上需求來自于現(xiàn)有租戶的擴租，前期抑制需求逐步釋放。行業(yè)需求方面，消費品制造業(yè)以45%租賃需求近年來首度位居第一，主要得益于新能源汽車品牌蔚來的大面積擴租，同時體現(xiàn)了在政策的支持和市場的驅(qū)動下，新能源汽車正在迎來新的增長黃金期。TMT行業(yè)需求穩(wěn)定，以23%位列第二，季度錄得兩家現(xiàn)有機器人企業(yè)進行擴租，體現(xiàn)人工智能子行業(yè)的高速成長和持續(xù)需求。隨著7月上海正式發(fā)布關(guān)于元宇宙相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，人工智能、大數(shù)據(jù)等新賽道越來越多受到各方關(guān)注和資本親睞，未來也將爆發(fā)出更多需求并迎來新一波的成長。生物醫(yī)藥行業(yè)占比13%位列第三，以浦江板塊內(nèi)部咨詢檢測和醫(yī)療器械企業(yè)的擴租為主，除此以外，生物醫(yī)藥特色主題產(chǎn)業(yè)園成為吸引醫(yī)藥企業(yè)落戶及大面積承租的主力。
對比各子版塊市場表現(xiàn)， 蔚來汽車的擴租使漕河涇板塊回歸季度主力去化板塊，空置率下降1.2個百分點。張江板塊因大租戶搬遷出現(xiàn)較大的負(fù)凈吸納量，但空置面積集中在核心子版塊的優(yōu)質(zhì)園區(qū)，具有較強的市場競爭力，空置率有望在中短期內(nèi)回落。受益于華為與金橋的深度合作和持續(xù)擴租，金橋板塊延續(xù)火熱態(tài)勢，空置率呈現(xiàn)顯著下行，季度環(huán)比下行1.2個百分點，同比下行3個百分點。金橋當(dāng)前重點打造5G產(chǎn)業(yè)生態(tài)園，積極招商引資新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)，打造多元聯(lián)合的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，深化上海國際數(shù)字之都建設(shè)，促進元宇宙產(chǎn)業(yè)落地。臨空及市北板塊活躍度有所回暖，空置率回歸疫情前水平。受市場整體影響，核心板塊租金小幅震蕩，非核心板塊浦江、青浦優(yōu)質(zhì)項目租金有所上漲，推動全市平均租金報價穩(wěn)定保持每月每平方米人民幣138.40元，環(huán)比持平，同比上升2.2%。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商務(wù)園區(qū)部負(fù)責(zé)人丁竹君表示，市場表現(xiàn)如預(yù)期回暖，體現(xiàn)上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展的蓬勃活力和內(nèi)生動力。四季度預(yù)計將有12.5萬平方米新增供應(yīng)，均集中在漕河涇板塊，將極大改善漕河涇租賃面積不足的現(xiàn)象，刺激優(yōu)質(zhì)企業(yè)租賃需求釋放。市場整體供需端雖較去年的火熱均有所冷卻，但新一輪的產(chǎn)業(yè)升級變革厚積薄發(fā)，新賽道發(fā)展日趨明朗。上海商務(wù)園區(qū)重點聚焦新賽道發(fā)展載體，市場布局日漸完善，未來也將持續(xù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)落地，伴隨產(chǎn)業(yè)成長。
投資市場
投資機構(gòu)參與度上揚 自用買家行業(yè)漸趨多元
2022年第三季度，上海物業(yè)投資市場錄得13筆大宗交易，交易金額達201.3億元，環(huán)同比分別下降0.1%及11.8%。投資市場緩慢重啟，部分交易進程有所延緩，市場活躍度尚有進一步提升的空間，但放眼全國，上海大宗交易市場資產(chǎn)流動性表現(xiàn)突出，成交金額依然領(lǐng)先全國。
來自內(nèi)資企業(yè)購置自用樓宇需求主導(dǎo)季內(nèi)交易，上�！耙唤缓印睘I水區(qū)的功能完善與品質(zhì)提升帶動沿岸經(jīng)濟帶的商務(wù)氛圍愈發(fā)成熟，成為企業(yè)總部購置自用樓宇的首選區(qū)位；而觀察自用買家的企業(yè)類型，其行業(yè)分布呈現(xiàn)多元化趨勢，尤以當(dāng)前處于高景氣周期的能源公司近期赴滬擴張勢頭最為強勁，如內(nèi)蒙古能源企業(yè)購置蘇州河板塊寫字樓多個樓層，推升該行業(yè)一躍成為滬上繼金融與科技行業(yè)之后最具購買力的自用買家行業(yè)之一；而金融企業(yè)購置自用樓宇的需求依舊穩(wěn)健，如海通恒信季內(nèi)買下濱江板塊寫字樓物業(yè)，一舉創(chuàng)下黃浦濱江寫字樓交易單價的新高。至此，季內(nèi)寫字樓物業(yè)類型仍為上海大宗交易主流標(biāo)的資產(chǎn)，占比達54%。此外，地產(chǎn)基金與機構(gòu)投資者的市場參與度在本季均有所上揚，二者相繼布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及公寓資產(chǎn)，推升此類新經(jīng)濟物業(yè)交易占比達到38%，位于新興板塊、成熟運營且價格更具競爭力的物業(yè)資產(chǎn)成為當(dāng)前投資者的偏好重點，核心增值型投資機會愈發(fā)受到關(guān)注。
CBRE華東區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人王晶表示，三季度經(jīng)濟重啟，盡管交易周期有所延緩導(dǎo)致整體市場交易總額小幅回落，但自用企業(yè)購置寫字樓物業(yè)的需求高漲加之投資者對于市場預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)好的態(tài)勢，有望推動交易規(guī)模在年末重回增長通道。上海作為韌性之城以包容、開放之態(tài)度不斷開創(chuàng)新局面，近期若干特色產(chǎn)業(yè)相關(guān)利好政策的頒布有望推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展再上新臺階，相信未來伴隨滬上各類產(chǎn)業(yè)集群漸成規(guī)模，作為產(chǎn)業(yè)載體的商務(wù)園區(qū)及廠房物業(yè)將吸引更多投資者的關(guān)注。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
