近日，CBRE世邦魏理仕推出《煥新萬象》專題報(bào)告，憑借對(duì)疫情后政策、金融、產(chǎn)業(yè)和企業(yè)等各方面的專業(yè)洞察，總結(jié)出可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的七大變化。

　　企業(yè)聚焦樓宇健康

　　租戶持續(xù)提升對(duì)辦公環(huán)境的健康訴求

　　CBRE中國(guó)區(qū)研究部2021年租戶調(diào)查結(jié)果顯示，在選址時(shí)，逾九成的企業(yè)都偏好綠色建筑，其中近兩成的企業(yè)愿意為此承擔(dān)一定的租金溢價(jià)。在實(shí)際的樓宇租賃表現(xiàn)上，全國(guó)主要的一二線城市，LEED/WELL認(rèn)證樓宇的年去化速率在疫情爆發(fā)后的四個(gè)季度較疫情前四個(gè)季度上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，而非LEED/WELL認(rèn)證樓宇則下降了1個(gè)百分點(diǎn)。

　　建議業(yè)主借力健康樓宇，提升資產(chǎn)表現(xiàn)

　　CBRE建議業(yè)主充分利用這一輪企業(yè)的擴(kuò)張周期，并抓住當(dāng)下租戶與日俱增的健康和綠色訴求，從設(shè)施優(yōu)勢(shì)、配套與服務(wù)、員工關(guān)懷等三個(gè)方面打造差異化的樓宇硬件和服務(wù)方案吸引優(yōu)質(zhì)租戶從而提升資產(chǎn)表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2021年8月

　　房地產(chǎn)策略靈活化

　　租戶通過采用共享工位增強(qiáng)人員和業(yè)務(wù)的靈活性

　　疫情的爆發(fā)讓遠(yuǎn)程或彈性辦公模式逐步發(fā)展為企業(yè)長(zhǎng)期的策略，但站在更廣義和更長(zhǎng)期的角度，租戶對(duì)于靈活性的需求與未來業(yè)務(wù)增長(zhǎng)、員工福祉和房地產(chǎn)租賃行為等方面息息相關(guān)。

　　CBRE調(diào)查結(jié)果顯示，分別有26%和39%的租戶表示未來計(jì)劃在全部工區(qū)或部分工區(qū)增加共享工位。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2021年8月

　　彈性租賃條款被租戶視為抵抗不確定性的重要手段

　　全球疫情仍然存在諸多不確定性，租戶也希望在房地產(chǎn)租賃行為上更多地規(guī)避可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，CBRE建議業(yè)主可以從租約、空間配置、科技解決方案三個(gè)層面應(yīng)對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)策略日益靈活化的趨勢(shì)。

　　物流成為投資首選

　　物流地產(chǎn)成為最受青睞的主流地產(chǎn)類型

　　今年上半年，物流大宗投資交易總額接近90億元，其中二季度成交額達(dá)到75.9億元，是單季度第二高值。與此同時(shí)，物流倉(cāng)儲(chǔ)的資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。截止今年二季度，國(guó)內(nèi)一線城市的平均高標(biāo)倉(cāng)資本值指數(shù)較疫情前上漲7.4%，而同期辦公樓和購(gòu)物中心資本值均錄得近10%的跌幅。

　　租戶需要更高效和專業(yè)化的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施

　　近期我們對(duì)國(guó)內(nèi)主要的大中型物流租戶開展了一次調(diào)查，其結(jié)果令我們對(duì)物流租賃需求的短中期前景保持樂觀。70%的租戶計(jì)劃未來三年增加在國(guó)內(nèi)的物流設(shè)施面積，其中47%以上預(yù)計(jì)增幅超過30%。

數(shù)據(jù)來源：2021 年中國(guó)物流租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年8月

　　中國(guó)優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施在全球配置中極具吸引力

　　租戶在樞紐城市的持續(xù)擴(kuò)張意愿以及對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施專業(yè)化程度不斷提升的要求，預(yù)示著未來在新建物業(yè)和存量投資改造領(lǐng)域均有大量機(jī)會(huì)。中國(guó)物流地產(chǎn)的交易額僅占全球4%，而其回報(bào)率高于全球物流地產(chǎn)平均水平。從全球配置的角度看，中國(guó)的優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施仍是極具吸引力的投資標(biāo)的。

　　醫(yī)藥地產(chǎn)站上風(fēng)口

　　生物醫(yī)藥企業(yè)研發(fā)辦公需求疫后爆發(fā)

　　承載生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈上研發(fā)、生產(chǎn)制造和流通銷售各環(huán)節(jié)的相關(guān)房地產(chǎn)也成為全球商業(yè)地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)之一，其中包括廠房、實(shí)驗(yàn)室、研發(fā)辦公、冷鏈物流等多種物業(yè)類型。生物醫(yī)藥是中國(guó)重點(diǎn)支持的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)CBRE統(tǒng)計(jì)，2020年至今，生物醫(yī)藥企業(yè)在北京和上海的辦公樓和商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)的季均租賃面積超過6萬平方米，接近2019年全年水平。

　　關(guān)注成熟醫(yī)藥園區(qū)老舊物業(yè)的改造增值

　　盡管中國(guó)的醫(yī)藥地產(chǎn)投資市場(chǎng)尚處于起步階段，但龐大的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模和發(fā)展?jié)摿Α�產(chǎn)業(yè)政策的支持以及高成長(zhǎng)的租賃需求令其關(guān)注度迅速攀升，尤其是與研發(fā)相關(guān)的商務(wù)園區(qū)物業(yè)。成熟園區(qū)內(nèi)大量區(qū)位優(yōu)越且可供改造提升的老舊物業(yè)是很好的增值投資標(biāo)的。

　　掘金零售運(yùn)營(yíng)溢價(jià)

　　零售物業(yè)投資觸底反彈

　　2021年上半年，零售及含零售物業(yè)的綜合體大宗交易總額突破740億元，同比猛增170%，創(chuàng)歷史同期新高。與寫字樓和倉(cāng)儲(chǔ)物流相比，零售物業(yè)投資對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的要求更高，因而從運(yùn)營(yíng)調(diào)整中實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的空間也更大。

　　自然健康和全渠道在疫后零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)中的重要性進(jìn)一步提升

　　優(yōu)化租戶業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、改進(jìn)門店布局及動(dòng)線設(shè)計(jì)是提升購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)的常用手段。除此之外，CBRE建議投資者和業(yè)主結(jié)合疫情后的消費(fèi)市場(chǎng)新趨勢(shì)，著重從自然健康和全渠道兩方面做出提升。

　　公募REITs揚(yáng)帆啟航

　　公募REITs將提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大宗交易流動(dòng)性

　　公募REITs為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了新的退出通道，增加了市場(chǎng)透明度，并引入更為多元化的資本。以首批產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs為例，其申購(gòu)成功的資金有44%來自于證券自營(yíng)、公募基金、銀行理財(cái)、個(gè)人投資者等因相關(guān)法規(guī)或財(cái)務(wù)門檻無法直接投資大宗不動(dòng)產(chǎn)的資金。

數(shù)據(jù)來源：德邦證券，世邦魏理仕研究部，2021年8月

　　REITs助力房企財(cái)務(wù)優(yōu)化和業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型

　　自年初三條紅線、五檔分類等措施實(shí)施以來，房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資渠道管控趨嚴(yán)。REITs發(fā)行將幫助相關(guān)房企拓寬融資渠道、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，也REITs將加速開發(fā)商的業(yè)務(wù)模式向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型。通過開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和資管能力的協(xié)同，讓分拆出來的成熟優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在資本市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)估值優(yōu)化。

　　ESG引領(lǐng)地產(chǎn)新風(fēng)向

　　ESG投資成為疫后焦點(diǎn)，雙碳目標(biāo)下房地產(chǎn)投資需提升“綠色能力”

　　房地產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)雙碳目標(biāo)的重點(diǎn)控制領(lǐng)域之一。今年北京、杭州等城市的土地市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了“競(jìng)品質(zhì)”的要求，綠色健康、超低能耗等指標(biāo)成為企業(yè)競(jìng)標(biāo)方案的評(píng)分項(xiàng)。這些措施在控制土地溢價(jià)的同時(shí)，也將推動(dòng)房企和投資者不斷提升其“綠色能力”。

　　綠色樓宇的租金溢價(jià)逐步獲得租戶認(rèn)可

　　在商用地產(chǎn)領(lǐng)域，綠色建筑正在成為一種新常態(tài)。除了降低運(yùn)營(yíng)支出、綠色金融支持等已經(jīng)被廣泛認(rèn)可的優(yōu)勢(shì)外，綠色建筑在租金收入方面的溢價(jià)也開始被部分租戶所接受。

　　社會(huì)責(zé)任與商業(yè)地產(chǎn)投資

　　企業(yè)和投資者對(duì)公共健康、員工福祉等社會(huì)責(zé)任議題的重視程度在疫情后明顯有所提高。從長(zhǎng)期來看，這或?qū)�為商業(yè)地產(chǎn)投資提供新的策略和機(jī)會(huì)。

　　CBRE中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示，2021年，盡管全球新冠疫情依舊反復(fù)，但經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈如期而至。商業(yè)地產(chǎn)租賃供需兩旺，生物醫(yī)藥、社區(qū)團(tuán)購(gòu)等新增長(zhǎng)點(diǎn)涌現(xiàn)；大宗物業(yè)交易額突破歷史同期新高，公募REITs揚(yáng)帆起航。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的七大變化是疫情后全球和中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)急速變化的投影。站在這些結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)和周期性復(fù)蘇的交叉點(diǎn)上，CBRE建議商業(yè)地產(chǎn)投資者從關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、塑造運(yùn)營(yíng)價(jià)值、制定ESG策略等方面優(yōu)化投資策略。

　　來源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc