去年12月中央經(jīng)濟工作會議提出加快完善長租房政策，規(guī)范發(fā)展長租房市場，在“房住不炒”、“租購并舉”等政策指引下，中國長租公寓市場在過去幾年間取得了長足發(fā)展。在此背景下，仲量聯(lián)行近日重磅發(fā)布《乘勢而上，啟航新征程——中國長租公寓市場白皮書》，旨在深度解析中國長租公寓市場的發(fā)展現(xiàn)狀以及投資機遇和挑戰(zhàn)。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示，這份白皮書是我們自2018年發(fā)布《新機遇，新挑戰(zhàn)》長租公寓市場白皮書之后，再次針對這一細分市場展開的深入研究，以期為市場參與方提供更多維度的洞察。3年前的報告描繪了中國長租公寓市場通向成熟的發(fā)展路；我們欣喜地看到，市場已沿著這條路徑向前邁進；而現(xiàn)在正是中國長租公寓行業(yè)邁向成熟的重要機遇期。

　　房源數(shù)量三年翻番 需求來源日趨多元

　　三年前，仲量聯(lián)行提出人口結(jié)構(gòu)變化、購房門檻、政策支持和資本助力是推動中國長租公寓快速發(fā)展的四大驅(qū)動力。如今，這四大驅(qū)動因素更迎來了“升級版”——

　　“七普”展現(xiàn)出的城市之間和城市內(nèi)部更強的人口流動、晚婚晚育現(xiàn)象的越來越普遍和家庭小型化趨勢都導(dǎo)致青年人住房租賃需求期延長；

　　居高不下的房價和一、二線城市不斷加碼的限購限貸政策讓長租公寓得以滿足越來越多人的住房需求；

　　國家出臺的一系列土地供給、稅收優(yōu)惠和金融支持等政策亦在鼓勵住房租賃市場發(fā)展的同時對其進行了進一步規(guī)范；

　　在辦公、零售等房地產(chǎn)業(yè)態(tài)遭受疫情沖擊時，韌性十足的長租公寓受到了全球主權(quán)基金、養(yǎng)老基金和其他投資機構(gòu)的青睞，為該業(yè)態(tài)注入了強勁的發(fā)展動力。

　　在上述因素的共同作用下，中國重點城市的長租公寓市場挺過了行業(yè)洗牌和疫情沖擊，從2020年下半年開始迅速復(fù)蘇。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬套增長至2020年底的 73萬套，數(shù)量將近翻番。這些存量主要分布在一線及1.5線城市中；且開業(yè)6個月以上門店的平均入住率高達89%-95%。值得指出的是，部分城市的中高端長租公寓市場已逐漸成型。

　　從城市維度觀察，截至2021年第二季度，深圳長租公寓存量項目和房源數(shù)量最多，分別為395個和13.3萬套；上海290個存量項目共計7.1萬套房源中，50%分布在外環(huán)外，內(nèi)環(huán)內(nèi)僅有10%；北京雖然在項目和房源數(shù)量上不及深圳和上海，但在營項目平均出租率高達97.5%，租賃需求十分旺盛。

　　京滬深最受投資者青睞 回報預(yù)期在4.5-5.5%

　　在“房住不炒”的長期定位、支持性政策的相繼出臺以及市場基本面的有力支撐下，越來越多的國內(nèi)外企業(yè)和投資人將目光聚焦在了中國長租公寓的開發(fā)及投資上。為了更好地分析和預(yù)判國內(nèi)長租公寓投資市場的投資邏輯與趨勢，仲量聯(lián)行面向30多家不同類型的投資機構(gòu)開展了問卷調(diào)研。

　　調(diào)研結(jié)果顯示，投資者現(xiàn)階段的關(guān)注焦點依然是上海、北京、深圳等經(jīng)濟發(fā)達、外來人口占比高和購房門檻較高的一線或新一線城市。而在細分賽道方面，目前97%的受訪投資者希望進入面向企業(yè)精英白領(lǐng)市場的中高端長租公寓細分市場。從發(fā)展模式看，投資者仍然主要采取重資產(chǎn)擴張模式，尤其是存量資產(chǎn)改造模式。

　　大部分投資者對國內(nèi)長租公寓穩(wěn)定回報率的預(yù)期集中在4.5%至5.5%之間，相比2018年有明顯的下降趨勢。對于未來5年的穩(wěn)定回報率走勢，45%的投資者認為會保持平穩(wěn)，39%的投資人認為會下降。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)負責(zé)人龐樹東認為，隨著國內(nèi)長租公寓市場逐漸成熟，其空置風(fēng)險將更低、資產(chǎn)表現(xiàn)也將更趨于穩(wěn)定，預(yù)計資本化率會繼續(xù)向辦公樓等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)靠攏。

　　挑戰(zhàn)機遇并存 市場各參與方需攜手合作

　　“資產(chǎn)價值過高”以及“土地和資產(chǎn)獲取困難” 一直以來都是中國長租公寓市場投資者面臨的兩項最大挑戰(zhàn)。對于大部分機構(gòu)型投資人而言，存量改造是進入國內(nèi)長租公寓投資市場的主流模式。但國內(nèi)一線城市核心區(qū)存量資產(chǎn)的價格普遍偏高，再加上項目改造成本、投資回報率往往低于機構(gòu)投資者的預(yù)期。投資者有必要深入市場租賃需求特征，在非核心商務(wù)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)尋找適合的投資機會。

　　要想在短期內(nèi)實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，目前投資者所依賴的存量改造模式很難達成，拿地開發(fā)是效率更高的方式，但目前機構(gòu)投資者在本地市場獲取開發(fā)土地還存在一定難度。投資者應(yīng)考慮與擁有土地優(yōu)勢的國企和開發(fā)商以及擁有豐富管理運營經(jīng)驗的運營商合作，各方市場參與方發(fā)揮各自優(yōu)勢，能夠有效應(yīng)對這一挑戰(zhàn)，實現(xiàn)合作共贏。

　　此外，“資產(chǎn)流動性過低，導(dǎo)致退出困難”成為第三大挑戰(zhàn)，退出機制已是投資者最關(guān)注的話題之一。短期內(nèi)，單一資產(chǎn)或資產(chǎn)包退出仍將是主要的途徑；但中期有望通過REITs提升長租公寓投資市場的流動性。

　　中國REITs為長租公寓行業(yè)發(fā)展提供新契機

　　在“房住不炒”和“共同富裕”的大政策背景之下，租賃住房的發(fā)展正被提到前所未有的高度。2021年7月國家發(fā)改委發(fā)布958號文，正式將保障性租賃住房納入了試點行業(yè)中。使得普通投資人參與這一中等風(fēng)險中等收益且分紅穩(wěn)定的投資產(chǎn)品成為可能，并同時可以分享到國家建設(shè)的紅利。此外租賃住房REITs可以實現(xiàn)“投融管退”的閉環(huán)，為前期投入大、投資回報期較長的租賃住房項目提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道，快速回籠資金，有效提高租賃住房市場的流動性；同時還可以提升開發(fā)商開發(fā)租賃住房的動力，從而加大該市場的供應(yīng)量。

　　REITs的落地進一步推動了中國房地產(chǎn)行業(yè)大資管時代的到來。在傳統(tǒng)增量開發(fā)為主導(dǎo)的上半場，房地產(chǎn)開發(fā)商們通過高杠桿來實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)獲得高收益；而在存量資管為主的下半場，資產(chǎn)管理的水平高低才是制勝的關(guān)鍵。在REITs的模式和制度之下，租賃住房的價值創(chuàng)造主要來自不動產(chǎn)資產(chǎn)本身的真實運營情況，由資產(chǎn)運營產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流是投資者分紅付息的主要來源，通過升級不動產(chǎn)的日常運營管理、提升租金收入、提高資產(chǎn)估值，從而帶來長期的持有收益。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)評估咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平表示，租賃住房和REITs天然適配，雖然現(xiàn)階段公布的政策暫時僅將保障性租賃住房納入中國REITs的底層資產(chǎn)，但我們認為，中國REITs拓展到市場化的租賃住房是必然趨勢。租賃住房有可能成為中國REITs的又一個藍海；而REITs也有望成為長租公寓投資者未來主要的退出機制之一。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc