上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模再創(chuàng)新高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資72179億元，同比增長(zhǎng)15.0%；其中，住宅投資54244億元，同比增長(zhǎng)17.0%。二季度，全國(guó)樓市調(diào)控基調(diào)不變，全國(guó)房地產(chǎn)信貸環(huán)境持續(xù)收緊。在上半年調(diào)控政策頻繁加碼后，二季度一線城市一手住宅成交量總體回落，但重點(diǎn)二線城市依然市場(chǎng)熱度不減。此外，22城首批集中用地完成出讓，各城市冷熱不均。

　　信貸收緊 二手房調(diào)控加碼

　　從全國(guó)來(lái)看，二季度央行將“三道紅線”試點(diǎn)房企的商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化。房地產(chǎn)信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，多地銀行房貸利率上調(diào)、額度收緊，房貸審批及放款時(shí)間延長(zhǎng)，部分銀行甚至已停止辦理新房、二手房貸款業(yè)務(wù)。

　　從城市層面來(lái)看，地方加快建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，多個(gè)城市對(duì)二手房調(diào)控加碼。繼深圳、成都等城市建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制后，上海也對(duì)二手房開啟價(jià)格核驗(yàn)，要求沒有通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。此舉旨在打擊二手市場(chǎng)哄抬價(jià)格現(xiàn)象，引導(dǎo)二手房掛牌價(jià)格趨于合理，緩解一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象。

　　全國(guó)一手住宅成交量高位增長(zhǎng)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月份全國(guó)商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)29.4%，商品住宅銷售額同比增長(zhǎng)41.9%，均創(chuàng)歷史同期新高。仲量聯(lián)行跟蹤的20個(gè)主要一、二線城市一手住宅成交數(shù)據(jù)顯示，二季度20城市一手住宅成交面積合計(jì)約7200萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)34%，較去年同期增長(zhǎng)了30%。其中，一線城市成交量共計(jì)931萬(wàn)平方米，環(huán)比回調(diào)13%，這主要是因?yàn)�，在上半年政策頻繁加碼后，深圳、廣州和上海的一手住宅成交量均有回撤，尤其是深圳二季度一手成交量環(huán)比大跌43%；而二線城市的一手住宅成交二季度則較一季度大漲46%，其中，鄭州、杭州和重慶等城市成交面積分別環(huán)比大漲246%、196%和89%。

　　在價(jià)格方面，全國(guó)新建住宅市場(chǎng)價(jià)格整體較為平穩(wěn)，二季度漲幅略有擴(kuò)大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格顯示，2021年4-6月份一線城市新建商品住宅累計(jì)漲幅2.0%，較一季度漲幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅累計(jì)漲幅1.7%，較一季度擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅累計(jì)漲幅1.1%，較一季度擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。一線城市二手房?jī)r(jià)格增速小幅回落，二季度累計(jì)漲幅2.1%，較一季度回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。尤其是深圳自二手房成交指導(dǎo)價(jià)機(jī)制建立之后，二手房貸款受限，市場(chǎng)熱度明顯消退，二季度深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比已由漲轉(zhuǎn)跌。

　　首批集中用地完成出讓 各城市冷熱不均

　　二季度，22城全部完成住宅用地首批集中出讓。據(jù)統(tǒng)計(jì)，首批集中供地總計(jì)成交住宅用地（含綜合用地）878宗地塊，土地出讓金總額為1.07萬(wàn)億元，綜合溢價(jià)率15.1%。首批集中供地各城市表現(xiàn)冷熱不均，重慶、廈門、杭州、南京等熱點(diǎn)城市土拍熱度較高，長(zhǎng)春、青島等城市土地市場(chǎng)熱度相對(duì)較低。而北京和上海通過(guò)一系列完善的土拍規(guī)則，將首批集中供地溢價(jià)率水平控制在合理范圍，是為數(shù)不多調(diào)控效果相對(duì)較好的城市。

　　杭州：杭州首批集中供地推出的57宗地全部出讓，總成交金額達(dá)1178億元，是首批集中供地成交金額最高的城市，平均溢價(jià)率達(dá)26%。本次杭州集中供地的競(jìng)拍規(guī)則為“限地價(jià)+限房?jī)r(jià)+競(jìng)自持+競(jìng)配建”，而推出的57宗土地中有41塊以“競(jìng)自持”成交，競(jìng)拍競(jìng)爭(zhēng)激烈。

　　重慶：重慶首批集中供地46宗地全部成交，由于此次出讓地塊均位于中心城區(qū)，首批供地出讓平均溢價(jià)率高達(dá)39%。

　　上海：上海土拍競(jìng)價(jià)方式由原舉牌競(jìng)價(jià)調(diào)整為“舉牌競(jìng)價(jià)+一次書面報(bào)價(jià)”。一次書面報(bào)價(jià)不得超過(guò)最高報(bào)價(jià)，并以最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。本批次最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%。新的競(jìng)價(jià)規(guī)則將價(jià)高者得調(diào)整為限地價(jià)下的相對(duì)價(jià)高者得。上海首批集中供地成交56塊涉宅地塊，平均溢價(jià)率4.9%。

　　北京：北京首批集中供地成交超1100億元。此次，北京通過(guò)限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)公租房等規(guī)則使得土地競(jìng)拍各個(gè)流程透明化，部分地塊要求達(dá)到上限價(jià)格后，房企需競(jìng)高品質(zhì)方案。30宗商品住宅用地平均溢價(jià)率約6.4%。

　　未來(lái)展望

　　隨著疫情防控進(jìn)入常態(tài)化，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管將持續(xù)強(qiáng)化，信貸環(huán)境或?qū)⒗^續(xù)收緊。在上半年熱點(diǎn)城市調(diào)控政策高頻加碼后，預(yù)計(jì)下半年各城市或?qū)⒗^續(xù)細(xì)化和完善現(xiàn)有政策，針對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控政策也可能進(jìn)一步深化。

　　各城市調(diào)控加碼效果已經(jīng)顯現(xiàn)、整體房地產(chǎn)信貸環(huán)境也在收緊，預(yù)計(jì)下半年的成交量可能高位回落。但在上半年高規(guī)模的支撐下，全年商品住宅成交量依然有望創(chuàng)新高。政策加碼下，下半年全國(guó)一手住宅價(jià)格漲幅有望放緩。土地市場(chǎng)方面，在首批集中供地落幕后，為更好地達(dá)到“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的效果，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市將對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc