2021年上半年上海寫字樓市場供應(yīng)恢復(fù)，同比增長245%。期待已久的濱江優(yōu)質(zhì)供應(yīng)和各項(xiàng)優(yōu)惠政策驅(qū)動市場升級擴(kuò)張的進(jìn)一步演化，整體凈吸納量已超去年全年水平。細(xì)分市場看，“十四五”重點(diǎn)推進(jìn)的濱江發(fā)展帶如前灘，徐匯濱江和世博后灘上半年表現(xiàn)亮眼，前灘更已成為浦東空置率最低片區(qū)，錄得13.0%；核心拓展區(qū)及其次中心項(xiàng)目多點(diǎn)開花，品質(zhì)升級需求漸增，多極發(fā)展態(tài)勢明顯；而核心商務(wù)區(qū)中陸家嘴和南京西路以內(nèi)部同級搬遷擴(kuò)租為主，表現(xiàn)較為積極。至此，全市空置率累計(jì)下調(diào)1.9%，至17.8%。
行業(yè)需求方面，內(nèi)資企業(yè)占比進(jìn)一步提升，以TMT包括互聯(lián)網(wǎng)科技、新媒體、電商等升級擴(kuò)張為主導(dǎo)；其次，部分外資主力需求核心區(qū)位逆勢發(fā)展，其中開放政策落實(shí)下外資金融業(yè)整合升級需求漸增，同時(shí)境外旅游消費(fèi)回流，致使外資消費(fèi)品類如快消、奢侈品亦呈擴(kuò)租趨勢。從成交類型與區(qū)位看，搬遷擴(kuò)租需求占比近六成，其中搬遷類型約70%為升級需求。供應(yīng)充沛的北外灘及前灘與租金激勵增多的淮海中路及世紀(jì)大道則是兼具區(qū)位和品質(zhì)提升的目的地，不乏來自于商務(wù)園區(qū)及其他次級樓宇的選址案例。此外，政府引領(lǐng)資本在高科技產(chǎn)業(yè)流動的背景下，為大面積去化形成愈加重要作用。租金表現(xiàn)上，入駐率攀升的熱門地點(diǎn)實(shí)現(xiàn)不同程度的租金上揚(yáng)，如前灘，外灘，五角場。全市租金報(bào)價(jià)較去年底下調(diào)0.5%，同期跌幅明顯收窄。隨著業(yè)主定制裝修和輕資產(chǎn)運(yùn)營的普及化，裝免適用期限呈下調(diào)趨勢，其成交租金可在毛胚交付上實(shí)現(xiàn)每天每平方米0.5-2元程度上浮。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人張?jiān)奖硎荆骸?021年上半年活躍的市場表現(xiàn)，離不開供應(yīng)端優(yōu)質(zhì)樓宇新增放量和需求端新興戰(zhàn)略資本驅(qū)動的雙向作用，加之頭部企業(yè)提質(zhì)增效，互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)持續(xù)融合共振發(fā)展，帶來了寫字樓市場動能的再配置和拓寬。同時(shí)浦東新政進(jìn)一步推動區(qū)域在改革上先行先試的權(quán)利，將對浦東市場吸引更多外資金融、服務(wù)業(yè)等市場需求帶來利好。下半年預(yù)計(jì)將有約87萬平方米新增體量入市，包括熱點(diǎn)區(qū)域預(yù)租亮眼的地標(biāo)性項(xiàng)目，隨著14號線年底開通帶動寫字樓板塊間通達(dá)性再升級，全年凈吸納量有望實(shí)現(xiàn)近年新高，租金將從熱點(diǎn)濱江及核心區(qū)位提升為伊始，逐步延展企穩(wěn)�！�
2021年上半年上海零售市場共錄得三個(gè)新項(xiàng)目在非核心商圈開業(yè)，分別是金橋啦啦寶都、漕河涇印象城以及位于黃浦濱江的博薈廣場，共計(jì)23.3萬平方米。得益于充足的籌備期以及優(yōu)質(zhì)運(yùn)營商操盤，部分項(xiàng)目開業(yè)率較高，帶動上半年凈吸納量達(dá)25.6萬平方米，空置率進(jìn)一步下降至6.9%。租賃活動全市范圍活躍，核心商圈愈發(fā)有限的可租空間激發(fā)租金的持續(xù)上揚(yáng)，帶動全市購物中心首層平均租金于疫情后首次錄得正增長，較去年年底上漲0.7%，報(bào)每天每平方米34.9元。
2021年1-5月，上海市社會消費(fèi)品零售總額7,434.95億元，同比增長35.2%�？v觀品牌拓店動向，餐飲業(yè)態(tài)為季內(nèi)租賃需求的首要來源，資本助推下的咖啡茶飲品類擴(kuò)張最為積極，咖啡品牌Manner Coffee與M Stand競相布局各類成熟板塊，奶茶品牌樂樂茶與奈雪的茶亦在次級商圈選址活躍。服飾方面，設(shè)計(jì)師品牌持續(xù)看好核心商圈，Golden Goose與Acne Studio分別在芮歐百貨與環(huán)貿(mào)廣場開業(yè)，品牌集合店Look Now和Monde在淮海新天地時(shí)尚II與晶品中心開業(yè)；配飾品牌Apede Mod、Bao Bao Issey Miyake及Redline于季內(nèi)開出首店。此外，圈層消費(fèi)時(shí)代下，更迭加速的潮玩品牌紛紛進(jìn)駐上海以期搶占市場份額，如52TOYS聚焦核心商圈，Top Toy則選址非核心商圈，X11亦于淮海商圈開出旗艦店；健身業(yè)態(tài)呈現(xiàn)細(xì)分化趨勢，各類小而美的以單車、舞蹈、瑜伽為主題的新品牌全市多點(diǎn)開花，為購物中心貢獻(xiàn)穩(wěn)定客流。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人希諾表示：“三個(gè)項(xiàng)目的接連開業(yè)為上海零售市場注入強(qiáng)大活力，因地制宜的招商策略下，針對年輕家庭客群的金橋啦啦寶都獨(dú)樹一幟地引入萬代南夢宮旗下休閑體驗(yàn)業(yè)態(tài)；漕河涇印象城通過網(wǎng)羅當(dāng)下熱門零售餐飲品牌為園區(qū)辦公人群升級消費(fèi)體驗(yàn)；博薈廣場甄選國內(nèi)外新進(jìn)品牌與新興業(yè)態(tài)以聚集年輕消費(fèi)人群。下半年市場有望迎來逾80萬平方米的新增供應(yīng)，而位于南京西路的改造項(xiàng)目也將于年底重新開業(yè)，定位各異的新增供應(yīng)將為品牌方提供充沛的選址范圍，供需兩端的同步回暖有望拉動租金水平持續(xù)上漲�！�
2021年上半年上海物流市場供應(yīng)有限，僅錄得一個(gè)新增項(xiàng)目，新宜金山朱涇項(xiàng)目，體量近19.4萬平方米且預(yù)租情況良好。在需求保持堅(jiān)挺的大環(huán)境下，上半年全市平均租金報(bào)價(jià)累計(jì)增長1.1%，其中新增項(xiàng)目位于金山朱涇子市場，距離松江較近，因此帶動金山板塊租金上浮。就供給端而言，部分倉儲項(xiàng)目因城市發(fā)展需要而拆遷、動遷、造成某些子市場一庫難求的局面：如浦東空港區(qū)域，因建設(shè)上海東站的需要，一些本地物流園區(qū)（貴貴物流園）被拆除，從而短期內(nèi)推升該區(qū)域租金上浮。又如大虹橋青浦板塊因普洛斯虹橋西物流園將被拆除，租戶不得不重覓合適的園區(qū)，因此，市場租賃活動在供應(yīng)匱乏態(tài)勢下反而使得租賃交易更為活躍。
上海物流市場二季度表現(xiàn)明顯回升，季內(nèi)凈吸納量超13.3萬平方米，其中多數(shù)子市場已達(dá)滿租水平如嘉定，閔行，浦東空港等板塊。就需求端而言，3PL與寄遞企業(yè)擴(kuò)張最為明顯，季內(nèi)順豐速運(yùn)在金山板塊租賃超10萬平方米，德邦也在該板塊成交2萬平方米，其中火爆的618購物狂歡節(jié)功不可沒，根據(jù)菜鳥618期間統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海拿下收貨量最多城市，而發(fā)貨量位列全國第四。618期間，頭部電商平臺效率增強(qiáng)，紛紛推出諸如京東“預(yù)售極速達(dá)“、菜鳥“分鐘達(dá)”等服務(wù)，物流體驗(yàn)進(jìn)一步提升。近年大型快遞企業(yè)經(jīng)過在基礎(chǔ)設(shè)施以及科技領(lǐng)域的大筆投入，已逐漸構(gòu)筑起成熟的遞送網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)通過數(shù)字化、智能化等方面新技術(shù)的加持，都已經(jīng)開始顯現(xiàn)出巨大的作用。
CBRE中國區(qū)顧問及交易服務(wù)部和投資及資本市場部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人孫潔表示：“下半年陸續(xù)將有多個(gè)項(xiàng)目入市，主要分布于金山，青浦，奉賢，松江等區(qū)域，預(yù)計(jì)短期內(nèi)的集中供應(yīng)將局部推升各別子市場的空置率，而整體租金走勢將保持平穩(wěn)趨勢。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長以及‘雙循環(huán)’新發(fā)展格局背景的影響下，核心節(jié)點(diǎn)城市的消費(fèi)增長將持續(xù)帶動對高標(biāo)倉庫的需求，尤其是持續(xù)增長的電商消費(fèi)將為物流倉儲及城市配送帶來新的挑戰(zhàn)與發(fā)展機(jī)遇。隨著國內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的成功上市，打通了基礎(chǔ)設(shè)施與資本市場的通道，更多的市場參與者與持有者多城布局?jǐn)U大資產(chǎn)規(guī)模的需求，相信未來房地產(chǎn)大宗交易市場，尤其是物流市場活躍度將進(jìn)一步釋放活力�！�
2021年上半年，上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場迎來八個(gè)新增項(xiàng)目入市，分別位于張江、金橋及市北等板塊，共計(jì)41.3萬平方米。充沛供應(yīng)為各類租賃活動提供多重選擇，帶動市場愈發(fā)活躍，凈吸納量錄得46.2萬平方米，為近五年最高值，上半年市場空置率累計(jì)下行1.1個(gè)百分點(diǎn)至16.8%。
行業(yè)需求方面，來自TMT行業(yè)的租賃需求占比50%，其中，電商相關(guān)企業(yè)選址議價(jià)空間尚存的臨空與市北板塊完成升級置換，游戲公司依然選擇行業(yè)聚集屬性較強(qiáng)的漕河涇進(jìn)行搬遷擴(kuò)租，通訊、互聯(lián)網(wǎng)類租戶亦錄得少量成交；生物醫(yī)藥位列第二，占比18%，得益于其完整的產(chǎn)業(yè)鏈布局與完善的政策導(dǎo)向，張江仍是具有研發(fā)需求醫(yī)藥企業(yè)擇址的首選板塊；新能源汽車相關(guān)行業(yè)延續(xù)活躍擴(kuò)張態(tài)勢于漕河涇、張江等成熟板塊設(shè)立新點(diǎn)，推動消費(fèi)品制造業(yè)成交占比達(dá)13%。對比各子市場表現(xiàn)，張江與漕河涇仍為去化強(qiáng)勁板塊，而臨空、金橋等板塊則考慮通過引入聯(lián)合辦公提供多元服務(wù)來吸引租戶緩解去化壓力。供需雙方預(yù)期向好，市場以板塊內(nèi)升級擴(kuò)租為主要成交類型。成熟板塊租金上漲動能增強(qiáng)，帶動全市平均租金報(bào)價(jià)較去年年底上漲0.9%，有效租金亦錄得0.7%的漲幅。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商務(wù)園區(qū)部負(fù)責(zé)人丁竹君表示：“疫情以來生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)在機(jī)遇與挑戰(zhàn)中不斷發(fā)展，商務(wù)園區(qū)市場上活躍的租賃需求便是最好的見證。上海于近期頒布促進(jìn)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展錦上添花。全產(chǎn)業(yè)鏈的扶持政策與以張江為核心區(qū)的“1+5+X”產(chǎn)業(yè)布局將成為推動上海生物醫(yī)藥企業(yè)高速成長的有力支撐。下半年，上海商務(wù)園區(qū)市場將有近40萬平方米的新增供應(yīng)，包括位于張江、漕河涇的高品質(zhì)項(xiàng)目，而臨空板塊也將迎來近五年內(nèi)的首個(gè)新項(xiàng)目交付。新增供應(yīng)有望進(jìn)一步激發(fā)板塊內(nèi)部的升級需求，靈活的租賃策略與差異化的物業(yè)類型將成為業(yè)主方有力的競爭手段。”
上半年上海大宗交易量穩(wěn)居全國第一，大宗交易成交總額達(dá)459.3億元，同比增長16%。從成交筆數(shù)指標(biāo)來看市場活躍度，全市累計(jì)錄得29筆大宗交易，投資意愿增強(qiáng)。從成交物業(yè)類型來看，寫字樓等相關(guān)物業(yè)與物流占據(jù)主導(dǎo)地位，占比分別為52%與14%。同時(shí)資產(chǎn)交易類型也更為廣泛，零售、酒店與倉儲以及數(shù)據(jù)中心的成交比例也較去年同期明顯回升，標(biāo)志著后疫時(shí)代新一輪房地產(chǎn)周期或正拉開帷幕，投資者在繼續(xù)尋求穩(wěn)健成長型資產(chǎn)的同時(shí)，正通過另類資產(chǎn)投資來優(yōu)化房地產(chǎn)資產(chǎn)組合。
上半年頻現(xiàn)多宗資產(chǎn)包交易，博楓收購上海悅薈、青島西安悅薈、重慶東原·悅薈·新新Park以及北京項(xiàng)目等五個(gè)購物中心資產(chǎn)包，折合人民幣約89億元。平安人壽收購中國來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)，凱德將繼續(xù)持有這六個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營及資管，并換倉”新經(jīng)濟(jì)”資產(chǎn)，重點(diǎn)布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心。保德信與新宜中國共同完成了兩筆中國物流地產(chǎn)項(xiàng)目的收購交易，項(xiàng)目地點(diǎn)分別位于南京、上海以及廊坊。此外，內(nèi)資自用買家特別是TMT、金融機(jī)構(gòu)紛紛在滬購置了總部樓宇，成為上半年投資市場持續(xù)復(fù)蘇的基石。
CBRE華東區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人王晶表示：“極具韌性的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)、政府的刺激政策和疫苗接種率的提高，上海正以‘中國速度’極大地提振國內(nèi)外投資者的信心，下半年投資市場活躍度有望進(jìn)一步提升，資本市場步入更加理性的價(jià)值投資新階段。在新經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)升級的推動下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲與長租公寓將進(jìn)一步成為投資者加快投資組合多樣化的關(guān)注點(diǎn)，而核心區(qū)域內(nèi)具有改造、轉(zhuǎn)型潛力的老舊項(xiàng)目亦將受到長期關(guān)注，存量重塑，城市更新將在盤活低效空間，激發(fā)商業(yè)活力，推動產(chǎn)業(yè)升級中發(fā)揮重要的作用�！�
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
