4月6日，第一太平戴維斯2021年第一季度深圳媒體見面會(huì)于深圳市前海嘉里中心舉行, 發(fā)布《2021年第一季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告。

　　甲級(jí)寫字樓 —— 以價(jià)換量策略卓著成效，刺激需求加速釋放，租賃問詢及拜訪量顯著上升

　　2020年，面對(duì)疫情的沖擊和復(fù)雜嚴(yán)峻的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，深圳地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)3.1%至約2.8萬億元，增速較上半年提升3個(gè)百分點(diǎn)，但仍低于2019年3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)，增加值同比增長(zhǎng)6.4%至約1.3萬億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重76.1%。

　　2021年第一季度，供應(yīng)步伐基本回歸正軌。全市迎來6個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)甲級(jí)寫字樓面積約40.6萬平方米。其中，南山區(qū)占新增供應(yīng)量的74.1%。全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量環(huán)比擴(kuò)容4.9%，至871.2萬平方米。

　　季內(nèi)，租賃需求復(fù)蘇進(jìn)程未因春節(jié)假期而放緩，租賃問詢量及拜訪量顯著上升，以價(jià)換量策略在市場(chǎng)上成效愈發(fā)顯著，租金持續(xù)下行，刺激需求加速釋放，全市凈吸納量因此打破歷年的首季記錄，達(dá)28.3萬平方米，接近2019年第三季度29.7萬平方米的歷史高峰。

　　有鑒于此，即使在高量新增供應(yīng)的背景下，全市平均空置率僅環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，錄得28.0%。

　　縱使以價(jià)換量已然成為多數(shù)深圳寫字樓業(yè)主吸客的長(zhǎng)期策略之一，但業(yè)主所提供優(yōu)惠的靈活幅度與租戶資質(zhì)正相關(guān)。季內(nèi)，全市租金指數(shù)仍保持下行趨勢(shì)，環(huán)比微降0.5%，同比下降5.2%。全市平均租金為人民幣每平方米每月184.7元。隨著新興市場(chǎng)發(fā)展分散，低于全市平均租金水平的項(xiàng)目相應(yīng)增加，從而逐漸地結(jié)構(gòu)性拉低全市均值。另一方面，這亦為租戶提供更多元選擇。

　　季內(nèi)，金融與TMT行業(yè)仍是拉動(dòng)租賃需求增長(zhǎng)的主要力量。此外，專業(yè)服務(wù)與零售及貿(mào)易的租賃需求亦顯著增長(zhǎng)。

　　值得一提的是，一些行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)由于擴(kuò)張或整合計(jì)劃，帶來較大辦公面積的需求，為市場(chǎng)提供了多層或整棟的租賃或購置成交機(jī)會(huì)。

　　季內(nèi)，深圳寫字樓投資市場(chǎng)錄得兩例大宗物業(yè)交易公布，均源于企業(yè)的自用需求。同時(shí)，市場(chǎng)問詢量增加，不少境內(nèi)自用買家積極尋求合適標(biāo)的，而海外投資機(jī)構(gòu)仍持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，尋找投資帶現(xiàn)金收益且具改造提升空間的項(xiàng)目機(jī)會(huì)。

　　展望

　　相對(duì)而言，第二季度將是2021年供應(yīng)淡季，預(yù)計(jì)有3個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目交付，合計(jì)可租賃面積較少，約11.5萬平方米。大部分2021年新項(xiàng)目計(jì)劃在下半年交付。

　　第二季度，受有限的新供應(yīng)、持續(xù)下行的租金以及政府的產(chǎn)業(yè)激勵(lì)政策等因素的正面影響，加之疫情的出現(xiàn)一定程度上延緩市場(chǎng)簽約節(jié)奏，預(yù)計(jì)市場(chǎng)上仍存有延遲需求以待釋放，因此，需求料將保持增長(zhǎng)，空置率有望維持穩(wěn)定。

　　疫情對(duì)深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的負(fù)面影響已逐漸消散，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，全市租金將維持下行趨勢(shì)，但于未來3-6個(gè)月內(nèi)預(yù)計(jì)降幅有限，趨向平穩(wěn)。

　　零售 —— 多個(gè)中高端品牌于深圳拓展市場(chǎng)版圖，配飾類及汽車類的租賃需求尤為活躍

　　2021年1-2月，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1,482.14億元，同比回升37.6%，與疫情前的2019年同期相比則增長(zhǎng)9.4%。1-2月，疫情期間曾受顯著影響的餐飲業(yè)，收入同比增長(zhǎng)46.5%，比2019年同期還增長(zhǎng)11.6%�？傮w而言，消費(fèi)市場(chǎng)正加快恢復(fù)。

　　2021年第一季度，歡樂港灣（僅東岸）正式對(duì)外開放，該零售物業(yè)的總建筑面積約6.5萬平方米。截至季末，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量環(huán)比擴(kuò)容1.2%，達(dá)約532.5萬平方米。

　　2021年開年，已有多個(gè)中高端品牌在深圳拓展其市場(chǎng)版圖，包括數(shù)個(gè)首進(jìn)深圳的奢侈品牌。全市凈吸納量達(dá)4.8萬平方米，與去年同期凈吸納量為負(fù)數(shù)形成鮮明對(duì)比。除素來主導(dǎo)市場(chǎng)的餐飲類以外，配飾類及汽車類的租賃需求在第一季度尤為活躍。

　　由于新項(xiàng)目歡樂港灣尚未完全對(duì)外開放，全市平均空置率環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)至9.8%，但福田、南山、龍華的空置率均呈現(xiàn)環(huán)比下降。

　　季內(nèi)，大部分業(yè)主市場(chǎng)信心恢復(fù)并相應(yīng)小幅上調(diào)租金，全市租金指數(shù)環(huán)比上升0.9%，但仍同比微降0.3%，個(gè)別項(xiàng)目?jī)?nèi)部依舊處于升級(jí)調(diào)整階段。全市平均首層租金為人民幣每平方米每月655.2元，平均租金水平持續(xù)走低，主要?dú)w因于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的分布愈發(fā)分散，租金跨度相應(yīng)擴(kuò)大。

　　展望

　　2021年第二季度，預(yù)計(jì)有兩個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目開業(yè)，合計(jì)面積達(dá)約37.5萬平方米。同時(shí)預(yù)計(jì)需求端將保持活躍，或繼續(xù)有新品牌進(jìn)駐深圳，空置率預(yù)計(jì)將維持穩(wěn)定。

　　新進(jìn)駐的奢侈品牌助力提升其所在的項(xiàng)目資產(chǎn)表現(xiàn)，激發(fā)市場(chǎng)新消費(fèi)活力，同時(shí)，市場(chǎng)不乏經(jīng)營(yíng)良好的項(xiàng)目將考慮小幅上調(diào)租金。

　　深圳年輕人口的增長(zhǎng)趨勢(shì)和人才引進(jìn)的積極政策仍是吸引投資者關(guān)注本地零售物業(yè)的一大要素。大部分投資機(jī)構(gòu)依舊青睞核心及核心增值型項(xiàng)目。

　　住宅 —— 市場(chǎng)調(diào)控政策加碼，嚴(yán)控購房資格管理令潛在購買力降低，但季內(nèi)成交金額仍創(chuàng)下歷史新高

　　2021年第一季度受春節(jié)假期影響，深圳一手住宅銷售市場(chǎng)供應(yīng)量約79.5萬平方米，環(huán)比下降73.7%，但較疫情前的2019年同期高8.3%。季內(nèi)，南山區(qū)供應(yīng)量最高，共釋放27.4萬平方米，值得一提的是一季度核心區(qū)域的合計(jì)供應(yīng)面積高于新興區(qū)域。

　　本季，一手住宅銷售市場(chǎng)成交量為174.8萬平方米，環(huán)比下降4.2%，但較疫情前的2019年同期高118.5%。季內(nèi)購房需求受春節(jié)及周期性因素影響較小，依舊保持旺盛，加之政策調(diào)控對(duì)二手住宅市場(chǎng)的沖擊較大，一定程度引導(dǎo)其需求分流至一手住宅市場(chǎng)。

　　第一季度，一手住宅成交均價(jià)約人民幣每平方米58,832元。由于多個(gè)核心區(qū)域的新項(xiàng)目綜合品質(zhì)較優(yōu)，因此預(yù)售價(jià)較高，從而推動(dòng)成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性環(huán)比上升6.6%。

　　政策調(diào)控不斷升級(jí)，“715”新政補(bǔ)充細(xì)則后，一定程度上令潛在購買力降低。盡管如此，季內(nèi)約半數(shù)新項(xiàng)目依然備受歡迎，并錄得100%認(rèn)購率。全市成交金額創(chuàng)新高，共計(jì)1,028.5億元。

　　展望

　　在外部環(huán)境多變且須保質(zhì)保量的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之路上，中央及本地政府將共同繼續(xù)加大住宅市場(chǎng)監(jiān)管及政策調(diào)控力度，防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。購房貸款流程管理預(yù)計(jì)將愈發(fā)嚴(yán)格審慎。

　　“穩(wěn)房?jī)r(jià)”仍為主基調(diào)。此外，政府將繼續(xù)大力推動(dòng)土地供應(yīng)、住房用地及住房供應(yīng)，優(yōu)化供給側(cè)結(jié)構(gòu)。供需矛盾局面有望逐漸改善。

　　盡管住宅市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)收緊，越來越多購房者或因購房資格不足或者貸款申請(qǐng)難度加大而壓力培增，但考慮到深圳購房需求基數(shù)相對(duì)較大，加之深圳的經(jīng)濟(jì)政策及基本面均表現(xiàn)積極，成交量料將隨著供應(yīng)擴(kuò)大而維持增長(zhǎng)。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc