2021年伊始，國內(nèi)疫情已得到有效控制、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)持續(xù)恢復(fù)。今年3月全國“兩會(huì)”政府工作報(bào)告提出，2021年全國GDP增長預(yù)期目標(biāo)定于6%以上，即預(yù)計(jì)將回到2018-2019年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行增長水平（分別為6.6%和6.1%）。作為“十四五”的開局之年，這一增長預(yù)期將為全國科技創(chuàng)新和高質(zhì)量發(fā)展提供空間，推動(dòng)辦公樓租賃需求回暖，帶動(dòng)市場(chǎng)回歸疫情前的發(fā)展曲線。
2021年初，全國辦公樓市場(chǎng)需求迎來暖春
全國主要城市2021年首季度凈吸納量錄得125萬平方米，在連續(xù)多年供大于求的趨勢(shì)下，本季度全國整體凈吸納量高于新增供應(yīng)水平，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供需的基本均衡。
其中，四個(gè)一線城市甲級(jí)辦公樓凈吸納量合計(jì)達(dá)到89萬平方米，已達(dá)去年全年總值的60%以上。企業(yè)的升級(jí)和搬遷類需求驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)租賃活動(dòng)回升，成本集約和總部整合型需求較為活躍。
北京凈吸納量首季度錄得21萬平方米，較去年全年水平高出3倍以上；上海凈吸納量錄得29萬平方米，需求主要集中于非中央商務(wù)區(qū)；廣州本季度凈吸納量達(dá)到11萬平方米，市場(chǎng)租賃活躍度已經(jīng)達(dá)到甚至超過疫情前水平；而深圳也已基本擺脫疫情影響，一季度迎來開門紅，凈吸納量較2019年同期基本翻一番。
1.5線及二線城市辦公樓市場(chǎng)也有不同程度的回暖，第一季度凈吸納量共錄得36萬平方米，市場(chǎng)信心有所提振。
本季度，杭州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)錄得凈吸納量近6萬平方米，較疫情前2019年同期增長近133%，其中未來科技城需求強(qiáng)勁。成、渝兩市凈吸納量分別達(dá)到5.5萬和6.3萬平方米且市場(chǎng)帶看量明顯提升，企業(yè)對(duì)發(fā)展前景信心滿滿，為辦公樓租賃市場(chǎng)傳遞出積極信號(hào)。
擴(kuò)大金融雙向開放，內(nèi)資金融企業(yè)勢(shì)頭強(qiáng)勁
2021年，穩(wěn)步擴(kuò)大金融市場(chǎng)雙向開放已是新發(fā)展格局的必然要求。我國將在市場(chǎng)準(zhǔn)入、業(yè)務(wù)范圍和營商環(huán)境等方面進(jìn)一步加大開放力度，而國務(wù)院金融委也將在近期推出信用評(píng)級(jí)行業(yè)對(duì)內(nèi)對(duì)外開放等新舉措。近期，高盛高華證券成為首家外商獨(dú)資券商，大和證券則落地金融街成為北京首家新設(shè)外資控股券商。在銀行理財(cái)領(lǐng)域，2021年前三個(gè)月有一批標(biāo)桿性內(nèi)外資合作項(xiàng)目落地，包括合資持股的施羅德交銀理財(cái)有限公司籌建獲批，招商銀行股份有限公司引入摩根資產(chǎn)對(duì)招銀理財(cái)現(xiàn)金增資，中銀理財(cái)與東方匯理資產(chǎn)管理合資的匯華理財(cái)已正式開業(yè)，而建信理財(cái)和貝萊德、富登公司共同出資設(shè)立的理財(cái)公司亦在籌建中。對(duì)于外資金融機(jī)構(gòu)的開放將為國內(nèi)金融市場(chǎng)注入新的發(fā)展動(dòng)能，我們看到各類外資金融企業(yè)和機(jī)構(gòu)都在全國重點(diǎn)城市中籌建、新設(shè)、全面發(fā)展。
與此同時(shí)，內(nèi)資金融行業(yè)也在強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張、發(fā)力布局，基金證券類企業(yè)表現(xiàn)活躍。北京市場(chǎng)中，多家知名內(nèi)資金融企業(yè)持續(xù)在全市范圍內(nèi)探索大面積的租售機(jī)會(huì)，以實(shí)現(xiàn)人員規(guī)模和業(yè)務(wù)體量在短期內(nèi)的高速增長。上海一季度內(nèi)資公募基金與證券類公司等內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)租賃需求進(jìn)一步提升。在杭州，基金證券類企業(yè)也在持續(xù)布局，企業(yè)上市及居民投資需求不斷提升推動(dòng)著銀行、證券營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及辦公面積擴(kuò)張。
TMT持續(xù)擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)租賃需求，數(shù)字賦能創(chuàng)造新增長點(diǎn)
進(jìn)入“十四五”時(shí)期，我國進(jìn)一步發(fā)力科技創(chuàng)新增長和高質(zhì)量發(fā)展，為TMT行業(yè)帶來歷史性的發(fā)展機(jī)遇。第一季度，已有一批標(biāo)桿性的TMT行業(yè)IPO項(xiàng)目在A股、港股和美股三地相繼落地。而普華永道則預(yù)測(cè)，上�？苿�(chuàng)板2021年IPO融資額或?qū)⑼黄?000億元，遠(yuǎn)超A股其他板塊。
在一線城市中，“科技中心”是北京“四個(gè)中心”建設(shè)的重要部分，IT企業(yè)作為市場(chǎng)需求的中堅(jiān)力量，本季度租賃活動(dòng)不斷外溢、輻射全市；廣州持續(xù)聚集數(shù)字化賦能高質(zhì)量發(fā)展，傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)行業(yè)在疫情后加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，而互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)及車聯(lián)網(wǎng)等企業(yè)也在琶洲積極尋求擴(kuò)張與升級(jí)機(jī)會(huì)；在深圳，金融科技、智慧城市、電商、線上教育等以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為核心的產(chǎn)業(yè)也在短期持續(xù)迎來新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，對(duì)辦公空間的需求不斷提升。
此外，科技行業(yè)成為成都本季度辦公樓市場(chǎng)最大驅(qū)動(dòng)力，新租占比約1/3，居各行業(yè)首位；杭州頭部TMT企業(yè)持續(xù)迅猛擴(kuò)租，交易占比達(dá)46%的高值，黃龍及武林板塊均錄得大量新增租賃交易，未來科技城交易面積過萬；重慶持續(xù)打造“智慧名城”，過去幾年TMT行業(yè)已逐漸成為其新的支柱行業(yè)；延續(xù)2020年趨勢(shì)，武漢在線教育行業(yè)擴(kuò)張步伐并未停止，光谷繼續(xù)錄得大面積擴(kuò)張案例；而青島新媒體行業(yè)受政策引導(dǎo)培育保持上揚(yáng)趨勢(shì)，活躍的需求主要來自頭部企業(yè)擴(kuò)張。
全國新增供應(yīng)放緩，適度緩解市場(chǎng)壓力
部分原計(jì)劃去年落成、但因疫情影響導(dǎo)致工程延遲的項(xiàng)目，于2021年第一季度先后竣工入市。一季度全國新增供應(yīng)達(dá)到99萬平方米；其中，一線城市占比高達(dá)80%。一季度一線城市新增供應(yīng)中，有多棟辦公樓宇為總部型自用物業(yè)，因此對(duì)市場(chǎng)供需關(guān)系造成壓力較小。北京第一季度共有三座甲級(jí)項(xiàng)目入市，其中兩座由企業(yè)全部自用；深圳僅一座甲級(jí)辦公樓竣工，為全自用總部辦公樓。
1.5線及二線城市甲級(jí)市場(chǎng)新增供應(yīng)整體保持低位，需求回暖的穩(wěn)健步伐有助于推動(dòng)市場(chǎng)空置率進(jìn)一步下降。西安供應(yīng)進(jìn)入緩行期，預(yù)計(jì)全年新增面積約28萬平方米，單一業(yè)權(quán)的甲級(jí)辦公樓供應(yīng)相對(duì)緊缺，市場(chǎng)表現(xiàn)向好。成都第一季度甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)暫停，金融城、大源板塊空置率降至20%以下，板塊內(nèi)供需呈現(xiàn)短暫均衡。此外，也有部分城市將于今明兩年迎來大規(guī)模供應(yīng)放量，或?qū)⒓觿∈袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如武漢、青島均將迎來多個(gè)大體量?jī)?yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目竣工入市，不同品質(zhì)項(xiàng)目的資產(chǎn)表現(xiàn)將有明顯的分化趨勢(shì)。
全國租金降幅收窄，部分城市止跌企穩(wěn)
隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇、辦公樓租賃需求持續(xù)回暖，全國范圍內(nèi)甲級(jí)市場(chǎng)租金走勢(shì)逐步回升。本季度，四個(gè)一線城市中，上海、廣州、深圳環(huán)比租金增長率均轉(zhuǎn)入正區(qū)間，處于基本平穩(wěn)水平（0.0-0.2%），其中深圳甲級(jí)辦公樓租金在經(jīng)歷了9個(gè)季度的下跌后在本季度回穩(wěn)。與此同時(shí)，在需求回暖的驅(qū)動(dòng)下，北京本季度租金降幅也有所收窄。1.5線及二線城市也已基本實(shí)現(xiàn)租金止跌企穩(wěn)或降幅收窄。本季度，成都租金下跌速度放緩，環(huán)比下降0.2%，業(yè)主大多對(duì)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎但樂觀的態(tài)度，優(yōu)惠空間明顯壓縮。杭州甲級(jí)租金在連續(xù)7個(gè)季度下行后首次回正，環(huán)比上升0.3%。此前受到疫情和經(jīng)濟(jì)下行壓力的雙重影響，市場(chǎng)中的大部分項(xiàng)目不斷通過降低租金吸引企業(yè)入駐。本季度，隨著市場(chǎng)需求持續(xù)回升，出租率高、經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)定的項(xiàng)目信心上揚(yáng)，部分項(xiàng)目開始調(diào)整租賃策略、小幅提升租金。
在市場(chǎng)整體表現(xiàn)回升的基礎(chǔ)上，城市內(nèi)各板塊、各項(xiàng)目之間表現(xiàn)分化加劇。例如，在廣州，珠江新城租金實(shí)現(xiàn)小幅上漲，得益于承租能力強(qiáng)的金融類及專業(yè)服務(wù)類大型企業(yè)的需求支撐，但天河北片區(qū)新項(xiàng)目入市加劇競(jìng)爭(zhēng)壓力，業(yè)主議價(jià)能力降低。杭州市場(chǎng)中，部分入住率高、經(jīng)營情況日趨穩(wěn)定的頭部樓宇，已傾向于小幅抬高租金報(bào)價(jià)、擇選優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，各項(xiàng)優(yōu)惠及渠道政策稍有收緊。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
