高力國際近日發(fā)布2021年第一季度西安市商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)園市場回顧與展望研究報(bào)告。
甲級寫字樓市場
本季度西安甲級寫字樓市場未錄得新增供應(yīng)。截至2021年第一季度，西安甲級寫字樓總存量與2020年第四季度持平，共約176.6萬平方米。
受益于春節(jié)前后的傳統(tǒng)租賃周期，需求方面，部分企業(yè)在本季度進(jìn)行周期性選址調(diào)整，加之疫情得以有效控制，此前部分持觀望態(tài)度的企業(yè)在本季度選址計(jì)劃落定，帶看量轉(zhuǎn)化為成交量的比例明顯上升。本季度全市甲級寫字樓凈吸納達(dá)4.6萬平方米。在本季度無新增供應(yīng)的背景下，受活躍需求影響，市場整體空置率較上季度環(huán)比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)至30.2%。
分片區(qū)看，除曲江外，其余幾個(gè)子市場的空置率均有所下降，其中高新一期及高新二期降幅較大，均超過2%。作為已經(jīng)形成明顯主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和良好的集聚性開發(fā)區(qū)，高新作為城市核心CBD的地位愈發(fā)凸顯，此片區(qū)的主要需求多來自科技及金融行業(yè)，且具有較好的承租能力；而城北片區(qū)新增需求更為多樣化，由物流類、新能源類、建筑類及醫(yī)療類企業(yè)構(gòu)成。
雖然本季度各類企業(yè)需求的逐步回暖，但部分業(yè)主為搶抓企業(yè)布局周期，仍然采取以價(jià)換量等更為激進(jìn)的租賃手段，持續(xù)吸引租戶入駐，本季度全市甲級寫字樓平均租金仍處于下行通道，但降幅持續(xù)收窄，市場平均租金降幅由上季度的0.5%降至0.3%，為98.5元/平方米/月。
受部分項(xiàng)目開發(fā)交付節(jié)點(diǎn)影響，高力國際認(rèn)為2021年仍是西安甲級寫字樓“去庫存”的一年，伴隨著市場需求的持續(xù)回暖，預(yù)計(jì)未來一年市場平均空置率將有較大幅度的下降。而自2022年起，市場將逐漸進(jìn)入供應(yīng)放量的通道，雖市場需求仍將保持相對穩(wěn)定，但大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市將加速老舊項(xiàng)目以價(jià)換量的情況，致使租金仍將處于下行通道，降幅也將隨著供應(yīng)的放量而放寬。
產(chǎn)業(yè)園市場
2021年第一季度產(chǎn)業(yè)園無新增供應(yīng)，西安全市產(chǎn)業(yè)園總存量維持在382.1萬平方米。
與甲級寫字樓市場形成對比，部分核心區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目空置率已經(jīng)相對較低，且西安產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求與政府招商引資有強(qiáng)相關(guān)關(guān)系。在無新增項(xiàng)目入市前提下，全市本季度凈吸納量為0.49萬平方米，空置率環(huán)比略降0.1個(gè)百分點(diǎn)至20.4%。高新區(qū)依然為本季度最為活躍的區(qū)域，軟件新城片區(qū)表現(xiàn)搶眼，新增需求主要來自獨(dú)角獸企業(yè)的擴(kuò)租需求和互聯(lián)網(wǎng)巨頭的擴(kuò)租需求，目前部分已完成裝修且投入辦公。本季度產(chǎn)業(yè)園新增需求還有部分來自于芯片/半導(dǎo)體/集成電路類企業(yè)。隨著國家新基建投入力度的不斷加大，以及集成電路產(chǎn)業(yè)鼓勵(lì)政策的不斷出臺(tái)，相關(guān)企業(yè)的物業(yè)需求逐漸抬升，尤其是設(shè)計(jì)、封裝、測試等國內(nèi)優(yōu)勢環(huán)節(jié)的高科技企業(yè)，值得持續(xù)關(guān)注。
在政府類項(xiàng)目租金常年穩(wěn)定的背景下，本季度市場化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目為持續(xù)吸引租戶，降低空置率，租金同樣保持穩(wěn)定；據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，相較于2020年第四季度，本季度租金環(huán)比略降0.1個(gè)百分點(diǎn)至49.4元/平方米/月。
從租戶結(jié)構(gòu)來看，本季度產(chǎn)業(yè)園整體仍保持著較為穩(wěn)定的態(tài)勢，但新增需求趨勢看，已出現(xiàn)新的特點(diǎn)。一方面，線上教育及關(guān)聯(lián)的軟件開發(fā)類企業(yè)需求有所放緩；另一方面，在中美科技切割推動(dòng)“國產(chǎn)替代“進(jìn)程不斷加快的背景下，憑借人才資源規(guī)模、成本等優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以芯片/半導(dǎo)體/集成電路為代表的國內(nèi)高技術(shù)企業(yè)開始布局西安，未來或?qū)⒊蔀槭袌鲂枨蟮闹匾α俊?/P>
在供給端，未來五年內(nèi)西安市產(chǎn)業(yè)園將持續(xù)放量，主要集中于高新子市場和西咸新區(qū)子市場。預(yù)計(jì)五年內(nèi)西安市產(chǎn)業(yè)園將面臨較大的空置壓力，空置率或?qū)⒅鹉晟仙��；诖耍M(jìn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商，提供政策扶持；改變招商策略，面向中小企業(yè)有針對性地強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈，是未來產(chǎn)業(yè)園市場亟需關(guān)注的核心。
零售市場
截至2021年第一季度，西安優(yōu)質(zhì)零售市場總存量為629.6萬平方米。其中，優(yōu)質(zhì)購物中心存量為493.3萬平方米，百貨存量為136.4萬平方米。
隨著疫后國內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，西安市消費(fèi)環(huán)境也進(jìn)入向好通道，大部分商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)歷過去年疫情影響下的大洗牌之后，重新進(jìn)入新一輪的穩(wěn)定期，消費(fèi)者消費(fèi)欲望顯現(xiàn)。本季度主力需求主要來自于餐飲類、美體類、零售類等業(yè)態(tài)，部分國內(nèi)品牌拓店活躍，但由于戰(zhàn)略布局調(diào)整影響，部分品牌尤其是國外品牌線下門店開始撤出中國，同時(shí)傳統(tǒng)的解放路商圈及城東商圈部分項(xiàng)目本季度仍面臨著一些租戶撤場的情況，導(dǎo)致西安市本季度商業(yè)凈吸納量為-1.6萬平方米，同時(shí)空置率較上季度略微上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至8.9%。
除一些由于城市建設(shè)因素影響下持續(xù)影響的零售項(xiàng)目，業(yè)主為減少空置面積，維持基礎(chǔ)運(yùn)營，不得不將租金預(yù)期持續(xù)下調(diào)，其余市級項(xiàng)目及區(qū)域級項(xiàng)目本季度由于其濃厚的商業(yè)氛圍及優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營管理制度及便利的交通仍保持的較好的租金表現(xiàn)。高力國際數(shù)據(jù)顯示，本季度西安零售物業(yè)市場首層零售平均租金較上季度同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至314.0元/平方米/月。
在城市版圖的不斷優(yōu)化和城市要素的平均配置的大趨勢下，預(yù)計(jì)部分目前處于租金洼地的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目未來租金降幅將有所收窄。未來五年，西安優(yōu)質(zhì)零售市場仍將處于供應(yīng)放量階段，隨著各大國際品牌拓店態(tài)度的愈加謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)西安優(yōu)質(zhì)零售市場將承受較大空置壓力。而面對市民日益豐富的消費(fèi)需求，順勢而變與激發(fā)需求是西安市商業(yè)未來需要探尋的道路。
來源：高力國際
編輯：wangdc
