高力國際近日發(fā)布2021年第一季度西安市商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)園市場回顧與展望研究報告。
甲級寫字樓市場
本季度西安甲級寫字樓市場未錄得新增供應(yīng)。截至2021年第一季度，西安甲級寫字樓總存量與2020年第四季度持平，共約176.6萬平方米。
受益于春節(jié)前后的傳統(tǒng)租賃周期，需求方面，部分企業(yè)在本季度進(jìn)行周期性選址調(diào)整，加之疫情得以有效控制，此前部分持觀望態(tài)度的企業(yè)在本季度選址計劃落定，帶看量轉(zhuǎn)化為成交量的比例明顯上升。本季度全市甲級寫字樓凈吸納達(dá)4.6萬平方米。在本季度無新增供應(yīng)的背景下，受活躍需求影響，市場整體空置率較上季度環(huán)比下降2.6個百分點至30.2%。
分片區(qū)看，除曲江外，其余幾個子市場的空置率均有所下降，其中高新一期及高新二期降幅較大，均超過2%。作為已經(jīng)形成明顯主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和良好的集聚性開發(fā)區(qū)，高新作為城市核心CBD的地位愈發(fā)凸顯，此片區(qū)的主要需求多來自科技及金融行業(yè)，且具有較好的承租能力；而城北片區(qū)新增需求更為多樣化，由物流類、新能源類、建筑類及醫(yī)療類企業(yè)構(gòu)成。
雖然本季度各類企業(yè)需求的逐步回暖，但部分業(yè)主為搶抓企業(yè)布局周期，仍然采取以價換量等更為激進(jìn)的租賃手段，持續(xù)吸引租戶入駐，本季度全市甲級寫字樓平均租金仍處于下行通道，但降幅持續(xù)收窄，市場平均租金降幅由上季度的0.5%降至0.3%，為98.5元/平方米/月。
受部分項目開發(fā)交付節(jié)點影響，高力國際認(rèn)為2021年仍是西安甲級寫字樓“去庫存”的一年，伴隨著市場需求的持續(xù)回暖，預(yù)計未來一年市場平均空置率將有較大幅度的下降。而自2022年起，市場將逐漸進(jìn)入供應(yīng)放量的通道，雖市場需求仍將保持相對穩(wěn)定，但大量優(yōu)質(zhì)項目的入市將加速老舊項目以價換量的情況，致使租金仍將處于下行通道，降幅也將隨著供應(yīng)的放量而放寬。
產(chǎn)業(yè)園市場
2021年第一季度產(chǎn)業(yè)園無新增供應(yīng)，西安全市產(chǎn)業(yè)園總存量維持在382.1萬平方米。
與甲級寫字樓市場形成對比，部分核心區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目空置率已經(jīng)相對較低，且西安產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求與政府招商引資有強相關(guān)關(guān)系。在無新增項目入市前提下，全市本季度凈吸納量為0.49萬平方米，空置率環(huán)比略降0.1個百分點至20.4%。高新區(qū)依然為本季度最為活躍的區(qū)域，軟件新城片區(qū)表現(xiàn)搶眼，新增需求主要來自獨角獸企業(yè)的擴租需求和互聯(lián)網(wǎng)巨頭的擴租需求，目前部分已完成裝修且投入辦公。本季度產(chǎn)業(yè)園新增需求還有部分來自于芯片/半導(dǎo)體/集成電路類企業(yè)。隨著國家新基建投入力度的不斷加大，以及集成電路產(chǎn)業(yè)鼓勵政策的不斷出臺，相關(guān)企業(yè)的物業(yè)需求逐漸抬升，尤其是設(shè)計、封裝、測試等國內(nèi)優(yōu)勢環(huán)節(jié)的高科技企業(yè)，值得持續(xù)關(guān)注。
在政府類項目租金常年穩(wěn)定的背景下，本季度市場化產(chǎn)業(yè)園項目為持續(xù)吸引租戶，降低空置率，租金同樣保持穩(wěn)定；據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，相較于2020年第四季度，本季度租金環(huán)比略降0.1個百分點至49.4元/平方米/月。
從租戶結(jié)構(gòu)來看，本季度產(chǎn)業(yè)園整體仍保持著較為穩(wěn)定的態(tài)勢，但新增需求趨勢看，已出現(xiàn)新的特點。一方面，線上教育及關(guān)聯(lián)的軟件開發(fā)類企業(yè)需求有所放緩；另一方面，在中美科技切割推動“國產(chǎn)替代“進(jìn)程不斷加快的背景下，憑借人才資源規(guī)模、成本等優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以芯片/半導(dǎo)體/集成電路為代表的國內(nèi)高技術(shù)企業(yè)開始布局西安，未來或?qū)⒊蔀槭袌鲂枨蟮闹匾α俊?/P>
在供給端，未來五年內(nèi)西安市產(chǎn)業(yè)園將持續(xù)放量，主要集中于高新子市場和西咸新區(qū)子市場。預(yù)計五年內(nèi)西安市產(chǎn)業(yè)園將面臨較大的空置壓力，空置率或?qū)⒅鹉晟仙��；诖耍M(jìn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商，提供政策扶持；改變招商策略，面向中小企業(yè)有針對性地強鏈補鏈，是未來產(chǎn)業(yè)園市場亟需關(guān)注的核心。
零售市場
截至2021年第一季度，西安優(yōu)質(zhì)零售市場總存量為629.6萬平方米。其中，優(yōu)質(zhì)購物中心存量為493.3萬平方米，百貨存量為136.4萬平方米。
隨著疫后國內(nèi)經(jīng)濟逐步復(fù)蘇，西安市消費環(huán)境也進(jìn)入向好通道，大部分商業(yè)項目在經(jīng)歷過去年疫情影響下的大洗牌之后，重新進(jìn)入新一輪的穩(wěn)定期，消費者消費欲望顯現(xiàn)。本季度主力需求主要來自于餐飲類、美體類、零售類等業(yè)態(tài)，部分國內(nèi)品牌拓店活躍，但由于戰(zhàn)略布局調(diào)整影響，部分品牌尤其是國外品牌線下門店開始撤出中國，同時傳統(tǒng)的解放路商圈及城東商圈部分項目本季度仍面臨著一些租戶撤場的情況，導(dǎo)致西安市本季度商業(yè)凈吸納量為-1.6萬平方米，同時空置率較上季度略微上升0.4個百分點至8.9%。
除一些由于城市建設(shè)因素影響下持續(xù)影響的零售項目，業(yè)主為減少空置面積，維持基礎(chǔ)運營，不得不將租金預(yù)期持續(xù)下調(diào)，其余市級項目及區(qū)域級項目本季度由于其濃厚的商業(yè)氛圍及優(yōu)質(zhì)的運營管理制度及便利的交通仍保持的較好的租金表現(xiàn)。高力國際數(shù)據(jù)顯示，本季度西安零售物業(yè)市場首層零售平均租金較上季度同比下降0.2個百分點至314.0元/平方米/月。
在城市版圖的不斷優(yōu)化和城市要素的平均配置的大趨勢下，預(yù)計部分目前處于租金洼地的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目未來租金降幅將有所收窄。未來五年，西安優(yōu)質(zhì)零售市場仍將處于供應(yīng)放量階段，隨著各大國際品牌拓店態(tài)度的愈加謹(jǐn)慎，預(yù)計西安優(yōu)質(zhì)零售市場將承受較大空置壓力。而面對市民日益豐富的消費需求，順勢而變與激發(fā)需求是西安市商業(yè)未來需要探尋的道路。
來源：高力國際
編輯：wangdc
